终于!融创首进凤岭北,这副牌会怎么打?

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终于!融创首进凤岭北,这副牌会怎么打?


终于有了新项目。

时隔2年之久,融创总算在公开市场出手了。

这是融创首次进入凤岭北。出人意料的是,案名随之马上公布,谓之“九熙府”。

前两年看起来“很不融创”的融创,今天却“很融创”。

出手的背后,购房者更想知道,这块地的素质究竟怎么样,这副牌融创究竟会怎么打。你想知道的这些,扒房这篇文章试图为你深度剖析。


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时隔2年,总算下手了

现在的融创,在南宁,几乎到了无房可卖的地步。再没有新项目,怕是要揭不开锅了。

今天,融创总算出手了。

当天出让的青秀区两块地,一块位于凤岭南,一块位于凤岭北。其中,凤岭北的这宗91.958亩地块,被广西中稷康元置业有限公司(下称中稷)以4.68亿的总价、2335元/㎡的楼板价获得。

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▲来源:克而瑞

中稷是谁?初看起来挺陌生,其实背后的操盘方,你可能很熟悉。

据了解,融创乃是中稷的股东之一。这块地是以中稷名义拿下,但最终的操盘者则是融创。

这是时隔2年多,融创首次在南宁公开市场获取全新地块。

这恰好印证了扒房此前的说法,融创并非放弃南宁,之所以不出手只因时机未到(详见《2年多没拿地,3年只做了4个盘,融创到底怎么了?》)。

拿地后,一个消息让小剑很意外。

上午刚拿地,下午小剑就在朋友圈看到了相关刷屏海报,案名就公之于众了。

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▲朋友圈刷屏海报。

案名为九熙府。怎么感觉和融创在南宁的代表作九棠府那么像呢?有啥关联吗?


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青秀,早该下的一步棋

新地块,新案名,还处于新的区域。这有点意思。

你或许没注意到,这是融创入邕近3年来,首次进入青秀区。

大家都知道,融创此前的几个项目,九棠府位于五象新区,青溪府位于江南,融公馆和澜月府位于西乡塘,三月三文化产业园位于兴宁,唯独在房价高地的青秀没有项目。

作为全国少数几个主攻改善产品的企业,融创不进入青秀区是不科学的。因为,青秀向来是改善客群为主,向来是南宁房价的高地。

找对地块,做对产品,是企业的成功之道。所以,从企业择地角度来讲,青秀是融创早该下的一步棋。

也许不是不出手,只是时机未到。如今,经过近3年的等待,融创总算进入了青秀。

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▲九熙府属于青秀区。

据了解,九熙府位于青秀区邕宾路南侧、金仑路西侧。

没错,就是在邕宾路附近,就是靠近兴宁区,但行政区划上属于青秀区,而且是凤岭北板块。

相比一些身处兴宁却总打凤岭北概念的楼盘,九熙府则可以名正言顺地打出凤岭北的招牌了。


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假的凤岭北?

神马,九熙府在凤岭北?那个地方也算凤岭北?

谈及九熙府的地段,估计很多扒友会不解,甚至会投来质疑的目光。

这很正常。

坦白讲,那里不是凤岭北核心,只能算是凤岭北边缘,属于凤岭北价值外溢区块。

就像万科城、荣和悦澜山、联发君澜等楼盘所在的长虹路,不在凤岭北核心,但确实属于凤岭北一样。

从百度地图测距来看,九熙府距离南宁东站约3公里,距离华润万象城约7公里。从行政区划上看,是在凤岭北,没毛病。

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▲九熙府位置示意图。

从新的城市规划来看,九熙府位于南宁都心东北方,介于南宁都心与4个城市副中心之一的四塘之间,再往东北方则为三塘、四塘和五塘。

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▲九熙府在南宁“一主四副”规划中的位置。

那里,处于南宁“整体向东”的主轴上,将是未来很长一段时间内,仅次于五象新区的一片开发热土。


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现状悲观,未来乐观

老实讲,尽管九熙府处于凤岭北,但看过周边现状后,多少会让人有点失望。

附近的合坡路等道路还没开通,出入不方便。周边存在不少自建房、物流和产业园,目前所见的城市界面略显荒凉。

不过,看待一个板块除了看现在,更要看未来。试想,哪个成熟板块不是从荒凉走过来的呢。

其实,九熙府到东站和万象城的距离,与万科城、荣和悦澜山、联发君澜、招商禧园、恒大雅苑到达的距离十分相近。

最初,这些楼盘在道路未开通时,也是被各种嫌弃,如今房价则普遍到了一万三四甚至一万五六。

从规划来看,九熙府处于两个规划版图的交汇节点。一个是“三塘-五塘片区概念性总体规划”,二是“南宁东站商圈规划”。

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▲三塘-五塘总体规划图。

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▲东站附近将成为未来南宁地区级商业中心。

此外,项目距离在建的地铁5号线金桥站不远,未来会有地铁辐射。

购房者关心的学校方面,项目地块附近规划有一所小学和初中。目前收到的消息,有可能会引进一所名校(小学)。

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▲项目周边区位图。

所以,几年之后,当道路、地铁及学校等建成之后,其价值还是很值得期待的。

根据楼盘网公布的5月份各板价格地图,凤岭北房价仅次于商务区,主力价格区间达到1.6万-2.5万元/㎡。作为凤岭北边缘的长虹路等板块,2015年上市之初仅卖七八千元,如今“万荣联”已攀升至一万五六。

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▲5月价格地图。来源:楼盘网

所以,如果用一句话来总结九熙府所在的区位,小剑觉得应该是“现状悲观,未来乐观”。


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这副牌怎么打?

地是有了,区位也知道了,最终这副牌怎么打,完全取决于融创以什么样的态度,拿出什么样的产品。

继续新东方风格吗?还是会有全新的定位?

下面,小剑就从几个方面来做个大胆猜测。

首先,它会是除三月三文化产业园外,融创在南宁的规模最大楼盘。

其实,早在去年底,融创就以中稷的名义拿下附近一块约26亩地块,那块地紧挨着今天这块地块,将用于安置拆迁户。加起来,规模已经有118亩。

除了这两块,附近还有几块地,土地熟化人也是中稷。预计未来,总规模会超过240亩。

规模大,配套就会更全,如果附近能引入名校,其价值将很值得期待。

其次,从案名来看,与九棠府仅一字之差,想必两者是有关联的。

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▲融创拿地后的海报。

根据融创2018年8月在贵阳举行的一场“九府系”产品发布会判断,九熙府像九棠府一样,属于融创的“九府系”产品。

据业内人士透露,“九府系”是融创内部档次较高的一款产品。在南宁已打造的4个项目中,九棠府也是高于其他3个项目的。

再次,从价格来看,由于地块现状不太乐观,未来定价介于附近的兴宁楼盘与凤岭北核心区楼盘之间,是大概率事件。

如果产品足够出彩,又能引入名校,加上附近道路、地铁5号线陆续建成,未来的价值有望向凤岭北核心区看齐。

当然,以上只是猜测。这副牌到底怎么打,完全在融创,期待!

其实,小剑还和很多扒友一样,希望哪一天融创能找到一块更核心的土地,打造一个“壹号院系”顶豪给我们仰望一下。

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文|七小剑  编|八阿哥

本文版权为扒房所有


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上一篇 2019年5月21日 12:00
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