玖誉城能投资吗?荣和与东方选谁?土地熟化是啥?嘉和值得入吗?天创国都怎么了?|BF问答NO.75

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玖誉城能投资吗?荣和与东方选谁?土地熟化是啥?嘉和值得入吗?天创国都怎么了?|BF问答NO.75



第1题

龙光玖誉城怎么样,可投资么?


@Jie:白沙大道的玖誉城投资怎么样?

@凌子:扒哥,扒一下玖誉城呀,刚刚入手,心里略慌。

扒房从龙光在南宁布局来看,目前主要有2大产品系,一个是五象、三岸地王将打造的“天”系,另一个就是大家熟知的“玖系”。

整体看,“天系”比“玖系”要高端一些。位于经开区白沙大道57号的龙光玖誉城,属于“玖系”,定位偏刚需、刚改。

这个盘占地283亩,容积率3.0,打造高层住宅和公寓为主的大盘,主力住宅产品为70-115㎡两房至四房。

从面积段就不难看出,项目就是奔着刚需去的。但不得不说,一个刚需盘,容积率3.0,在南宁算是舒适性较高的。

项目距离地铁2号线约1公里,虽不是正地铁房,也算近地铁房。学校的话,虽然不是名校,但资源也算充足。另外,距离江南万达约2公里,目前项目均价约10500元/㎡,价格适中,刚需自住还是可以的。

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▲楼盘档案。

至于投资,江南也许并不是一个特别理想的区域。目前,江南并非重点发展区域,政府投入力度略有不足。

此外,从龙光玖誉城的配套看,“铁学商”都算不上特别出众,周边刚需自住可以,投资潜力稍弱。如果非要投资,70多㎡小户型相对会更适合一些。

选择投资,还可以考虑28-60㎡loft公寓,这种产品在五象较多,在江南偏少,未来供需会相对健康。要提醒的是,项目的公寓为商业性质,不可落户读书,税费也会多一些。



第2题

荣和大道华府和东方尊府怎么选?


@飞飞:扒哥,凤岭北的荣和公园大道华府好,还是东方尊府好?

扒房:虽然都位于凤岭北,但两个盘从定位到卖点都不太一样。

最直接的就是户型。荣和公园大道华府主推105-125㎡四房,东方尊府卖的是137-143㎡的四房和五房。华府偏小户,尊府偏大户。

两个盘的卖点也不太一样。如果你在意学区,那选荣和公园大道华府,因为离云景路小学、天桃实验学校更近,就读可能性更大。如果你更在意地铁,那选东方尊府,它是正地铁房。

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▲荣和大道华府效果图。

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▲东方尊府沙盘图。

价格方面,荣和公园大道华府主力价1.8万-2.1万元/㎡,对资金要求较高。相比较而言,东方尊府可能略低,目前尚未公布,但预计价格1.6万-1.8万元/㎡,比华府略低。但由于尊府大户居多,所以总价上两盘相差不大。

当然,买房还有很重要的一点,就是看品牌。从品牌知名度上来说,荣和更强。作为曾经的“广西地产一哥”,荣和的开发经验更充足。相比起来,东方要弱一些。作为一个搞教育发家的企业,在房地产行业上算不上资深,不过也算是一个有实力的企业。

所以,最终怎么选,主要结合自身需求和资金实力。如果家里有小孩到了入学的年龄,资金充裕可以考虑华府,但如果更倾向于买大户型,且喜欢地铁房,则多看看尊府。



第3题

现在买嘉和城值不值?


@懒羊羊de小猫:本人在西乡塘上班,刚需一枚,孩子准备上幼儿园。2016年看了嘉和城,但没出手,现在买值不值?

扒房:其实,不管你是2016年看,还是2019年看,嘉和城的位置不会变,但交通方便了一些。它距朝阳广场17公里、金湖广场17公里、华润万象城18公里,距离您上班的西乡塘,开车也需要40分钟,嘉和城最大的缺点就是远离市区。

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▲嘉和城到主要地点时间表。

就目前的地铁规划看,虽然5号线没有抛弃嘉和城,但最终通车还需要等待,目前公共交通只有公交车,出行是个问题。

不过,嘉和城的教育资源很好。从目前项目公布信息来看,小区规划10多所幼儿园,目前已开园5所,另有至少5所陆续在建;9年制天桃实验学校嘉和城校区已开学6年,设有85个班级,可容纳4200多名学生,目前还在扩建。

但像嘉和城这类超级大盘,8所幼儿园、4所小学、2所初中、1所高中,才是比较合理的教育配比。显然,项目未来还有提升空间。

整体来说,克服距离的问题,嘉和城从管理、环境、品质、价格来说,还是性价比较高的,自住型买家可根据自身情况购买。



第4题

土地熟化是个啥?


@A听风波叹长歌:扒哥,什么叫土地熟化,能解释一下吗?

扒房:这里要普及一个知识点。

开发商拿地有很多种方式,通常我们熟知的是公开“招拍挂”的模式。这种拿地模式中,国家针对国有建设用地进行“招标”“拍卖”“挂牌”,同时,开发商在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者。

但除了“招拍挂”外,开发商还有其他拿地方式,土地熟化就是其中一种。

了解土地熟化,先要知道什么是熟地。

土地,分为生地和熟地。所谓生地,就是刚刚收上来的土地,基本保持原有状态(农田、工厂、荒地等)。这样的土地理论上是不做出让的,需要变成熟地。而所谓熟地,就是在生地上完成三通一平的工作,包括:路通、水通、电通和场地平整。

那土地熟化到底是啥?

简单来说,土地熟化就是对一定区域范围内的集体土地、国有土地上的房屋进行征收、补偿,并开展适当的市政基础设施建设,最终完成土地前期整理工作(即俗称的“三通一平”),使相关地块满足供地条件,即变为熟地。

按照“谁投资、谁受益”原则,项目土地熟化成为“净地”后,土地熟化人可按规定参与相关地块的土地出让活动,并在土地出让后,按照协议收回土地熟化投资成本,获得投资受益。

这类土地,只有土地熟化人才有资格拿地,不会有太多企业争抢。但值得一提的是,很多土地熟化过程都需要面临拆迁,需要开发商、政府合力解决房屋征收补偿的问题。

所以,有时候一些土地地价看着很低,其实里面包含了大额的拆迁成本,加上拆迁成本后,地价并不低,开发商还要为了拆迁问题出力献策。

总体来看,“招拍挂”,还是开发商更愿意选择的拿地方式,因为更省时省力。



第5题

天创国都有啥问题?


@爱神:扒哥,可否扒一下江南区金象路的天创国都?

扒房:首先,天创国都位于金象大道173号,属于五象新区,并不是江南区。

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▲天创国都项目位置。

天创国都这个盘,有点历史了。2014年就已经开售,到现在还没预售证的那种。

据了解,项目开发商南宁左江房地产开发有限公司,在2012年12月拿下项目地块,但地块性质并非住宅,而是科教用地。土地性质不符,预售证自然无法办理。

但天创国都就在没有证的情况下,于2014年9月开卖了。

据悉,项目方以合作建房的名义与购房者签订《合作建房合同》,并以内部预约的形式对购房者按购房款的20%-30%收取预约金。

虽然,2015年南宁市住房局约谈了该公司的相关负责人,并要求退还此前收取的预约性质款项。但该公司迟迟未能按要求完全整改。

如今,在商品房销售公示系统里,依然查不到有关项目商品房的任何信息,项目预售证依旧没有成功办理。

此盘,不建议购买。

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文|七小剑  编|八阿哥

本文版权为扒房所有


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