10年前的“双料地王”,现在还好吗?

10年前的“双料地王”,现在还好吗?

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细数南宁历来的地王,命运大多不太好。

要么是惨遭退地,要么拿地的房企轰然坍塌;要么是艰难走量……地王就像皇帝的女儿,天生富贵,但能靠近她的人并不多。

不过总有例外。小二认为,华发国宾壹号算是各大地王盘里,活得比较好的一个了。

Part 1

10年前的“双料地王”

2009年12月5日,南宁荔园山庄旁一宗278亩(2幅地块捆绑)的地块,引发10家大鳄“围猎”。

这宗地紧邻荔园山庄,靠近青秀山,直面一线开阔的邕江江景,对面即正在大开发的五象新区以及五象岭……无论是资源还是地段,这块地都是天生的“地王”之相。

10年前的“双料地王”,现在还好吗?

▲地王所处位置(图中红A)。

因此,当日的土拍现场,拍卖师一反常态,对该地块的价值不做过多赘述,只讲了一句有意思的话:“希望各位围绕这块地的‘不可再生性’来举牌。”

正因如此,各位“围猎者”早已心中有数。这块地起拍价为11.26亿元,买家们迅速加价竞拍,丝毫没有犹豫与喘息的机会。

结果,不到1小时,7号买家便拍出总价24.7亿,楼面地价5400元/㎡左右,是当年的“双料地王”。这7号买家,便是珠海华发。

这距离上一宗南宁拍出17亿的总价地王(即盛天东郡),仅时隔一个多月。

Part 2

不好过!生生捂了4年

总价24.7亿,楼面地价5400元/㎡左右,是个什么概念?

小二查了一下,近6年南宁的平均地价水平,直到近两年才刚刚撑破“3”字头。

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 ▲南宁近6年平均地价水平。

当然,用地王的地价与平均地价相比,的确不能客观反映真实情况,只能作为一种参考。

那再看与房价的对比。

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▲2006-2019年南宁房价走势。

华发地价,就是典型的“面粉贵过面包”。即便是2009年,柳沙在售楼盘主流售价为5000-5600元/㎡,部分优质房源“6”字头。

换句话说,这个地价即便放在10年后的今天,也不便宜。

2009年,虽然市场受惠2008年底的“4万亿救市”,但南宁楼市的火热程度,尚未达到疯狂的地步。

假如用高周转快速开发的思维来开发地王,那么这个盘也许生不如死。

2年后的2011年,全国迎来了“史上最严调控”限购令,楼市急转直下,迅速进入冰冻期。

因此,这块地几乎是生生熬过了楼市最艰难的时期。直到2013年,华发国宾壹号才开始正式面市。

能拖这么久,若非实力雄厚不缺钱,仅仅是银行的利息,都能让很多房企呜呼哀哉了。

Part 3

6年了,前3期终于卖完

生生拖了4年,地王盘华发国宾壹号才姗姗来迟。2013年,华发国宾壹号正式面市,颇受关注。

虽然熬了4年,但华发国宾壹号前期的售价并不便宜,即便请来罗杰斯,搞毕加索和达利画展等活动,但走量也挺艰难。项目一度在2014年推出7212元/㎡起的特惠房。

后来,2016年楼市开始大热,华发国宾壹号的售价才逐渐走高,最贵的毛坯房甚至突破2.5万元/㎡。

如今又是6年,华发国宾壹号1、2、3期已开发完毕,几近售罄。楼盘呈现出来的园林、地下室以及公共空间等,小二实地走访了一圈,觉得还不错。算是对得起邕江,对得起“地王”。

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▲小区园林实景。

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▲已交付楼栋入户大堂。

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 ▲阳光地下车库。

不过,很多人吐槽的米黄色外立面+绿玻璃,呈现出来的质感与效果,确实与豪宅有点差距。

当然,现在要鉴的主角,不是国宾壹号,而是2018年8月面市的4期产品——华发国宾学府

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▲红框处为4期。

10年前的“双料地王”,现在还好吗?

▲楼盘指标。

Part 4

4期依然一线江景,定位略降

华发国宾学府占地101亩,从品相来看,地块方正规整,比较容易操刀,共规划11栋楼,以及1所滨湖路小学。

从整个4期的产品面积段来看,跨度相对大,从87㎡至208㎡复式楼均有配置。从产品段来看,国宾学府的定位略低于前期产品。

为了将江景最大化,华发的楼栋设计与布局与常见的蝶式、点式有所区别。

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▲楼栋布局。

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 ▲很多房源直面邕江。

户型方面,目前主推的是101-140㎡的三房至五房。

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整体的户型设计还是比较方正,格局通透,但部分户型如131㎡四房,厨房则比较“扭曲”,强迫症患者估计很难接受。

不利因素方面,这个地块紧邻五象大桥,26、27、30、25栋的部分户型,假如开窗,那么受到的噪音干扰较大。

另外,柳沙对面即青龙岗,虽然前面已有汉军五象1号将之挡住,但还是隐约可见。介不介意,纯粹看个人。

Part 5

精装和质量,能打多少分?

华发国宾壹号前期产品以毛坯为主,而4期产品则随大流,精装销售,提高溢价。

那么,国宾学府的精装和品质,能打多少分?

先看它的交付标准。

与很多楼盘一样,入户没有配送鞋柜,厨房、浴室的水龙头比较普通,不是人性化的抽拉式设计。

但比很多楼盘良心的是,客厅、卧室均配送空调,设计电视背景墙,节能夜灯等。

当然,在一些细节上也值得考究。比如,卫生间做了很好的干湿分离,马桶旁预留插座等。

整体来看,这个精装标准无功无过,没有特别出彩,但也不至于糟糕。

至于产品质量,他家使用的日本YKK中空玻璃,隔音效果很赞,这点让小二的印象颇为深刻。新1期尚且不止,不过从国宾壹号前期交付的口碑来看,鲜有负面爆出。

也要说明的是,精装方面确实尚未有交付,实际情况暂不予评价。

Part 6

没有外收,月供1万+

华发国宾学府到底卖多少钱?

小二从售楼部得知,目前项目主力售价1.6万-2.1万元/㎡之间。一线江景、二线江景以及不看江的产品,有不同的价格梯度。

过去2年多的“限价”期间,楼市留给南宁人的印象是:卖得贵=外收高。

华发国宾学府有点特别,因为是10年前的地,再加上前期的产品备案价高,早已将溢价部分充分预留,因此,4期的产品备案价并不低。

小二从南宁市住房局查到,4期的房源,毛坯备案价普遍在1.3万-1.8万元/㎡之间,加上3000元/㎡精装,与当前的主力售价一致。

没有外收,就意味着,同样的单价与总价,购房门槛大幅度降低。

比如,以三成首付约60来万元,即可上车131㎡的房源,但月供也比较高,即使贷款30年,也要过万。

当然了,这个盘本身就不是卖给刚需的,买得起的人,月供1万也许并不算什么。

PS:10年后的今天,再看曾经的“双料地王”,你有何话要说?欢迎在鉴盘侠后台留言发表你的看法(文章后暂不可留言)。

—end—

文|小二郎   编|七小剑

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