龙岗新盘不外收,20号开盘,要不要上车?看了鉴盘再说

龙岗新盘不外收,20号开盘,要不要上车?看了鉴盘再说

龙岗新盘不外收,20号开盘,要不要上车?看了鉴盘再说

2018年底,龙岗大打价格战,万科、蓝光等楼盘9字头叫卖,很多购房者犹豫了。

如今,天气回暖,龙岗转热。房价过万是标配,大部分楼盘启动外收。而此时,购房者却纷纷上车。

真是应了那句话:买涨不买跌。

地价高企,楼市看涨,外收频出。这个时候,一个叫盛湖悦景的新盘计划4月20日开盘,号称无外收。

本篇就为大家鉴一鉴盛湖悦景,建议计划周末计划抢房的购房者好好看看。

Part 1

任性!龙岗房价玩心跳

龙岗的房价,可以用任性来形容。

遇冷,集体降价,毫不含糊;回暖,各盘齐刷刷涨价,一年涨个三四千不是问题。

2014年,楼市遇冷,龙岗打起价格战,房价从“6”字头拖回“5”字头,甚至4字头。

2017年起,借助万达茂、青山大桥等配套的利好,龙岗实现了房价逆袭。从2017年的均价7854元/㎡一路攀升破万。

2018年底,随着全国楼市下行,南宁楼市促销潮起,龙岗再一次大促销。

前期均价已拉升至1.1万元/㎡以上后,偏首改及改善的万科金域滨江、蓝光雍锦澜湾,大打价格战,首开精装房不少是9字头。

更有甚者,宝能城市广场四期住宅以毛坯6字头开盘,房价似乎瞬间回到2014年。

一点风吹草动,都能让龙岗房价剧烈波动。

所以,当3月27日龙岗楼板价破7700元/㎡,3月29日五象湖楼板价超1.4万元/㎡时,利好来了,龙岗又喊涨了。

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▲龙岗楼盘喊涨截图。

由于备案价格的限制,无奈只能:预售价未动,外收先行。

据统计,3月新城悦隽风华等新盘无外收,可步入4月,不少楼盘加入外收、绑定车位的行列,甚至要重筹10万才能选房。

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▲龙岗部分盘3、4月价格对比。

目前,龙岗超60%楼盘增加了购房条件,区域又进入新一轮看涨期。

Part 2

清流!不绑车位,不外收

不得不说,龙岗不外收楼盘不多了。

老盘重启外收,而一些新盘还未入市,外收就已经高达30万+。所以,作为龙岗新盘,盛湖悦景首开政策让购房者倍感清爽。

项目品质如何?

先看配套。项目位于龙岗大道与颜村路交汇处,距离地铁4号线龙岗站直线距离500米,南面与新坡湖公园一路之隔,未来若公园如期建成,可享受一线湖景,是地铁房,也是湖景房。

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▲项目南面新坡湖公园现状。

除此之外,项目周边学校除了计划引入的哈罗名校外,其他学校的名气大多不大,医疗资源虽然齐全,但略显普通。

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▲项目周边配套。

再看价格。项目预计均价10500元/㎡,首付最低20万可上车,比片区11499元/㎡的均价低了约1000元/㎡。单从价格上看,项目还是具有一定优势的。

据了解,项目拿地价格为4821元/㎡,如今1万出头的售价,仍有一定利润空间,后期议价能力也很强。

Part 3

3家企业合作,2.8低容楼盘

除了不外收,盛湖悦景还有一大特点,开发商特别多。这是一个新希望+大唐+阳光城联合开发的项目。

3家是这样分工的:新希望负责出资,大唐负责后期物业和建筑施工,阳光城则负责产品设计。

作为大唐地产旗下物业公司,唐人物业在2017年和万科物业合作后,口碑还算OK。盛湖悦景物业费2.5元/㎡·月,参考大唐已交付项目来看,盛湖悦景后期物业服务水平应该保持在中等水平。

从项目整体规划看,容积率2.8、绿化率35%,舒适度算是不错的。项目占地136亩,从品相来看,地块方正规整,比较容易操刀,共规划21栋楼,以及1所幼儿园。

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▲楼盘档案。

布局上看,为了尽可能增加楼栋观湖景观,项目布局南低北高,共21栋楼,全高层,点状分布。

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▲楼栋布局图。

值得一提的是,4月20日项目首开计划推售的楼栋为1、2、3、5号楼,位于项目最北侧,也是观湖资源最差的楼栋,均为16-25层的楼栋,2梯4户设计。其中,1号楼南侧为小区内部700㎡大草坪,与南侧楼栋楼间距较宽,观景较好。

Part 4

产品偏刚需,精装较简单

买房看地段,入手看户型。

住的舒不舒服,还得看户型设计是否合理。虽然盛湖悦景标榜改需盘,但产品面积却偏刚需。

首推户型为96-111㎡三房至四房。无论是96㎡三房,还是108㎡四房,都是单阳台设计,通风受影响。此外,户型赠送率不高,和公摊不能相抵,得房率受影响。简言之,中规中矩。

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▲96㎡三房。

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▲108㎡四房。

所推户型中,111㎡四房算是较优户型,不仅双阳台对流,绿化阳台宽达6.2米,客厅开间达3.8米,尺度相对算是不错的。在龙岗众多同面积段户型中,也属于较优户型。

如果说项目户型尚且还算OK,那项目精装部分则还有很大提升空间。

虽然说都是3000元/㎡装标,但盛湖悦景精装减配了。空调不作为赠送内容,入户门不配密码指纹锁,卧室部分不含吊顶,玄关不含鞋柜,厨房也无吊柜……

总结一下,项目在一些功能性上做了减配,精装标准相对较低。

Part 5

龙岗洼地?要不要上车?

盛湖悦景无外收,均价10500万元/㎡,这将是龙岗少见的笋盘?

其实,虽然随着龙岗热度回升,龙岗买房门槛有所提高,但区域内仍不乏不外收的楼盘,如大唐盛世3期,再如合景天峻广场等,盛湖悦景不会是唯一。

龙岗位于外东环规划中部,南宁城市副中心之一,未来规划向好,也有足够多的土地待开发,价格曲线波动再大,上行的总体趋势不变。

要注意的是,盛湖悦景所在位置,不是龙岗核心板块,项目距离邕江也相对较远。

当然了,作为龙岗新盘,为了达成热销,为了与众老盘抢客,盛湖悦景首开采取了不外收、单价相对低的低门槛政策,这不失为刚需的上车机会。

至于最终买或不买,建议购房者重点还是要结合自身需求综合考量。

—end—

文|你莫愁   编|七小剑

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