龙岗新盘不外收，20号开盘，要不要上车？看了鉴盘再说

2018年底，龙岗大打价格战，万科、蓝光等楼盘9字头叫卖，很多购房者犹豫了。

如今，天气回暖，龙岗转热。房价过万是标配，大部分楼盘启动外收。而此时，购房者却纷纷上车。

真是应了那句话：买涨不买跌。

地价高企，楼市看涨，外收频出。这个时候，一个叫盛湖悦景的新盘计划4月20日开盘，号称无外收。

本篇就为大家鉴一鉴盛湖悦景，建议计划周末计划抢房的购房者好好看看。

Part 1

任性！龙岗房价玩心跳

龙岗的房价，可以用任性来形容。

遇冷，集体降价，毫不含糊；回暖，各盘齐刷刷涨价，一年涨个三四千不是问题。

2014年，楼市遇冷，龙岗打起价格战，房价从“6”字头拖回“5”字头，甚至4字头。

2017年起，借助万达茂、青山大桥等配套的利好，龙岗实现了房价逆袭。从2017年的均价7854元/㎡一路攀升破万。

2018年底，随着全国楼市下行，南宁楼市促销潮起，龙岗再一次大促销。

前期均价已拉升至1.1万元/㎡以上后，偏首改及改善的万科金域滨江、蓝光雍锦澜湾，大打价格战，首开精装房不少是9字头。

更有甚者，宝能城市广场四期住宅以毛坯6字头开盘，房价似乎瞬间回到2014年。

一点风吹草动，都能让龙岗房价剧烈波动。

所以，当3月27日龙岗楼板价破7700元/㎡，3月29日五象湖楼板价超1.4万元/㎡时，利好来了，龙岗又喊涨了。

▲龙岗楼盘喊涨截图。

由于备案价格的限制，无奈只能：预售价未动，外收先行。

据统计，3月新城悦隽风华等新盘无外收，可步入4月，不少楼盘加入外收、绑定车位的行列，甚至要重筹10万才能选房。

▲龙岗部分盘3、4月价格对比。

目前，龙岗超60%楼盘增加了购房条件，区域又进入新一轮看涨期。

Part 2

清流！不绑车位，不外收

不得不说，龙岗不外收楼盘不多了。

老盘重启外收，而一些新盘还未入市，外收就已经高达30万+。所以，作为龙岗新盘，盛湖悦景首开政策让购房者倍感清爽。

项目品质如何？

先看配套。项目位于龙岗大道与颜村路交汇处，距离地铁4号线龙岗站直线距离500米，南面与新坡湖公园一路之隔，未来若公园如期建成，可享受一线湖景，是地铁房，也是湖景房。

▲项目南面新坡湖公园现状。

除此之外，项目周边学校除了计划引入的哈罗名校外，其他学校的名气大多不大，医疗资源虽然齐全，但略显普通。

▲项目周边配套。

再看价格。项目预计均价10500元/㎡，首付最低20万可上车，比片区11499元/㎡的均价低了约1000元/㎡。单从价格上看，项目还是具有一定优势的。

据了解，项目拿地价格为4821元/㎡，如今1万出头的售价，仍有一定利润空间，后期议价能力也很强。

Part 3

3家企业合作，2.8低容楼盘

除了不外收，盛湖悦景还有一大特点，开发商特别多。这是一个新希望+大唐+阳光城联合开发的项目。

3家是这样分工的：新希望负责出资，大唐负责后期物业和建筑施工，阳光城则负责产品设计。

作为大唐地产旗下物业公司，唐人物业在2017年和万科物业合作后，口碑还算OK。盛湖悦景物业费2.5元/㎡·月，参考大唐已交付项目来看，盛湖悦景后期物业服务水平应该保持在中等水平。

从项目整体规划看，容积率2.8、绿化率35%，舒适度算是不错的。项目占地136亩，从品相来看，地块方正规整，比较容易操刀，共规划21栋楼，以及1所幼儿园。

▲楼盘档案。

布局上看，为了尽可能增加楼栋观湖景观，项目布局南低北高，共21栋楼，全高层，点状分布。

▲楼栋布局图。

值得一提的是，4月20日项目首开计划推售的楼栋为1、2、3、5号楼，位于项目最北侧，也是观湖资源最差的楼栋，均为16-25层的楼栋，2梯4户设计。其中，1号楼南侧为小区内部700㎡大草坪，与南侧楼栋楼间距较宽，观景较好。

Part 4

产品偏刚需，精装较简单

买房看地段，入手看户型。

住的舒不舒服，还得看户型设计是否合理。虽然盛湖悦景标榜改需盘，但产品面积却偏刚需。

首推户型为96-111㎡三房至四房。无论是96㎡三房，还是108㎡四房，都是单阳台设计，通风受影响。此外，户型赠送率不高，和公摊不能相抵，得房率受影响。简言之，中规中矩。

▲96㎡三房。

▲108㎡四房。

所推户型中，111㎡四房算是较优户型，不仅双阳台对流，绿化阳台宽达6.2米，客厅开间达3.8米，尺度相对算是不错的。在龙岗众多同面积段户型中，也属于较优户型。

如果说项目户型尚且还算OK，那项目精装部分则还有很大提升空间。

虽然说都是3000元/㎡装标，但盛湖悦景精装减配了。空调不作为赠送内容，入户门不配密码指纹锁，卧室部分不含吊顶，玄关不含鞋柜，厨房也无吊柜……

总结一下，项目在一些功能性上做了减配，精装标准相对较低。

Part 5

龙岗洼地？要不要上车？

盛湖悦景无外收，均价10500万元/㎡，这将是龙岗少见的笋盘？

其实，虽然随着龙岗热度回升，龙岗买房门槛有所提高，但区域内仍不乏不外收的楼盘，如大唐盛世3期，再如合景天峻广场等，盛湖悦景不会是唯一。

龙岗位于外东环规划中部，南宁城市副中心之一，未来规划向好，也有足够多的土地待开发，价格曲线波动再大，上行的总体趋势不变。

要注意的是，盛湖悦景所在位置，不是龙岗核心板块，项目距离邕江也相对较远。

当然了，作为龙岗新盘，为了达成热销，为了与众老盘抢客，盛湖悦景首开采取了不外收、单价相对低的低门槛政策，这不失为刚需的上车机会。

至于最终买或不买，建议购房者重点还是要结合自身需求综合考量。

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文|你莫愁   编|七小剑

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