终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?

终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?

终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?

2019年刚开年,龙光就格外惹眼,先是登上1月销量榜首,紧接着拿下全市地王。除了持续布局五象,城西也多了一个新盘。

龙光西乡塘新盘,位于龙光水悦龙湾旁,意欲打造水悦龙湾升级版——龙光水悦龙湾御江。这次不卖“玖”系了,它能卖啥呢?

Part 1

龙光重回南宁TOP级

2006年,粤系房企龙光地产正式进军南宁,打造了首盘龙光普罗旺斯。当年,铺天盖地的广告和多次蝉联南宁单盘销冠吸睛无数。

如今入邕13年,“龙光”为更多南宁人熟知,市场份额日益提升。

尤其是今年,克而瑞数据显示,今年1月,龙光销售权益金额9.07亿元,位列南宁房企销售金额榜第一名,成为1月冠军。

终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?

▲克而瑞发布2019年1月房企榜单。

除了销量登榜,龙光在土地市场表现也不俗,3月29日“人狠话不多”的龙光大杀四方,以超1.4万的楼面价,登顶南宁“双料地王”。

其实,在329地王之前,今年首宗地块也是龙光拿下的。

今年1月4日,西乡塘区江北大道以北(龙光水悦龙湾项目旁)约47亩纯住宅用地,被龙光以总价约3.44亿摘得,楼面价为2438、3077元/㎡。

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▲龙光2019年首拍地块位置。

不难看出,今年龙光对南宁市场谋划不少。但西乡塘这块地怎么定位,颇受市场关注。

Part 2

落子西乡塘,是有原因的

为何龙光2019年首个新项目选了西乡塘,这或许和2018年西乡塘崛起有关。

2017年,西乡塘楼市完全退居二线,六城区中销售量中几近垫底。

但进入2018年,突然变了一副模样。

根据克而瑞广西片区的数据,2018年5月,西乡塘销售面积达27.91万平米,接近全市总销量的1/3。这一销量远超其他城区,同比去年5月更是大幅上涨301.06%。

不但是5月,其他月份及全年来看,都比以往几年有了明显提升。

实际上,在很多老南宁眼里。西乡塘尽管没有五象高逼格,但配套成熟、环境也不差的西乡塘,住起来还是很舒服的。

拿龙光水悦龙湾御江位置来说,周边“商、学、医”已经很熟了。时代天骄、南宁百货、沃尔玛能够满足周边居民商业需求,秀田小学、南宁市十五中等公立学校资源充足。

再看交通,有在建的地铁5号线(距离新阳路站点约800米),还有约40条公交线路经过。虽然道路过于狭窄,但老城区公共交通还是比较发达,何况未来可能还有地铁7号线。

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▲项目配套一览。

所以,西乡塘对于久居于此的群体来说,还是很宜居的。只要区域出现品相较好的楼盘,走量都不会差。龙光也深喑其中道理,所以继续布局这里。

Part 3

终于不卖“玖”了

可能大多数人关注到龙光,多半是因为龙光近2年满地开花的“玖”系,玖珑湖、玖珑郡、玖珑府、玖誉府等等,除了五象地王、三岸地王姓“天”,其他几乎个个姓“玖”。

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▲龙光楼盘分布图。来源:南宁微楼市

作为龙光西乡塘的新盘,这次没有用“玖”,而是延续了水悦龙湾的叫法,只是加了个后缀“御江”。

水悦龙湾和“玖”系有何区别?

其实,看容积率也能说明一定问题。龙光“玖”系项目容积率基本为2.0-3.5之间,而无论是龙光水悦龙湾,还是水悦龙湾御江,容积率都大于4.0,龙光水悦龙湾容积率更是高达6.0。

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▲龙光部分楼盘容积率情况。

较龙光刚需产品,“玖”系的主要客群定位为“首改”。规划设计上,“玖”系对舒适度的要求会比刚需盘高,在楼间距、小区配套、园林景观方面上也更为注重。

Part 4

水悦龙湾的升级版?

尽管不是人尽皆知的“玖”系,但水悦龙湾御江各项指标也在水悦龙湾基础上做出了提升。

首先,容积率是4.06(水悦龙湾是6),绿化率也变为正常的35%(水悦龙湾是33.62%)。但是,车位比较低,仅1:0.9,未来或将面临停车位紧张的问题。

终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?▲水悦龙湾御江相关指标。

此外,在项目布局上,御江还是用了心的。项目楼栋17-34层,为了就江景,并未坐南朝北,而是偏东南朝向,2梯4户、2梯5户均有。

首推楼栋为3、4、5号楼,位于项目中部,非一线临江,但所在地块密度较低,相比较后期,舒适度会高很多。相比较以往楼盘首推选择最差楼栋,水悦龙湾御江此番诚意是有的。

终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?▲水悦龙湾御江楼栋布局图。

3、4、5号楼均为2梯5户设计,约300套房,虽然梯户比较高,但御江在楼栋上做了蝶式处理,保持了房屋的私密性,同时也牺牲了部分房源的朝向。如89㎡户型,就是朝东偏北,采光受一定影响。

Part 5

3大卖点,有名无实?

除了一些常规配置,水悦龙湾御江宣传的几大卖点,还是比较吸睛的。但这些卖点是否有名副其实呢?

一线邕江?

不得不承认,水悦龙湾御江确实位于靠江的位置,且前方无高楼遮挡。

但实际走访发现,项目离一线邕江还是有些距离的。水悦龙湾御江与邕江之间还有不少未拆的厂房和自建楼,非常影响观景。不过,厂房和自建楼都不高,对高点楼层看江不产生遮挡,但风景就大打折扣了。

终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?▲项目与江之间仍有不少自建楼。

智能家居?

其实,在南宁提出智能家居的楼盘并不少,但真正能悉数做到的寥寥,水悦龙湾御江能在此实现突破?

项目提出的智能家居系统,包括智能社区、智能家居、节能环保3大主题。莫愁踩盘发现,入户门禁、可视对讲、车牌识别系统等有关智能社区的设置,房开都承诺配备。但与生活密切度最高的wifi智能遥控却是需要业主自己安装的。

简单来说,就是如果你想要实现手机APP一键控制家里的窗帘开关、家电开关,你需要自行购买相应产品,这部分产品房开不配备,精装标准里也不包含,开发商也不提供这项增值服务。

终于不卖“玖”,龙光城西新盘能卖啥?▲售楼部安装的智能小白。

纯住宅小区?

和配比一定商业体量的项目不同,水悦龙湾御江是一个不含商业的纯住宅项目。这个属性从拿地时就确定了,也是几大卖点中,最属实的一个。

项目周边生活环境已经成熟,配套也较齐全,一个纯居住功能的小区,生活环境会更舒适、安静。

Part 5

户型还不错,价格未公布

项目首推89-115㎡三房至四房,偏刚需户型。整体看,户型没有什么硬伤,但赠送空间也不算出众,算是中等偏上水平。

需要注意的是,由于楼栋采用蝶式设计,在选择户型时,需要格外注意户型朝向。

如项目89㎡三房阳台、主卧朝东偏北,日常采光受影响。

精装方面,除了一些常规配备,并未对精装细节做过多打磨。比如,入户门非指纹非密码,略普通。再如,卫生间未配备浴霸,客厅未配备空调等。卫生间倒是有些不一样,一个配坐便器,一个配蹲便器,和常规2个坐便器的项目不太相同。

至于购房者最关心的价格问题,目前项目价格未定,置业顾问报的预估价为1.2万元/㎡。根据项目拿地成本估算,外收的可能性不太大。不过,具体销售政策还是以相关公示为准。

整体看,项目定位偏刚需,江景、智能家居、纯住宅区等卖点,算是水分不大。对于本身就在西乡塘老城区的购房者,可结合自身需求、对比户型朝向等进行选择。

PS关于龙光水悦龙湾御江,你有什么要说的,欢迎后台给“小侠”发消息。

另外,你有什么想鉴的楼盘,请告诉鉴盘侠,我们将抽取翻牌率高的楼盘,为你一鉴。

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