终于不卖“玖”，龙光城西新盘能卖啥？

2019年刚开年，龙光就格外惹眼，先是登上1月销量榜首，紧接着拿下全市地王。除了持续布局五象，城西也多了一个新盘。

龙光西乡塘新盘，位于龙光水悦龙湾旁，意欲打造水悦龙湾升级版——龙光水悦龙湾御江。这次不卖“玖”系了，它能卖啥呢？

Part 1

龙光重回南宁TOP级

2006年，粤系房企龙光地产正式进军南宁，打造了首盘龙光普罗旺斯。当年，铺天盖地的广告和多次蝉联南宁单盘销冠吸睛无数。

如今入邕13年，“龙光”为更多南宁人熟知，市场份额日益提升。

尤其是今年，克而瑞数据显示，今年1月，龙光销售权益金额9.07亿元，位列南宁房企销售金额榜第一名，成为1月冠军。

▲克而瑞发布2019年1月房企榜单。

除了销量登榜，龙光在土地市场表现也不俗，3月29日“人狠话不多”的龙光大杀四方，以超1.4万的楼面价，登顶南宁“双料地王”。

其实，在329地王之前，今年首宗地块也是龙光拿下的。

今年1月4日，西乡塘区江北大道以北（龙光水悦龙湾项目旁）约47亩纯住宅用地，被龙光以总价约3.44亿摘得，楼面价为2438、3077元/㎡。

▲龙光2019年首拍地块位置。

不难看出，今年龙光对南宁市场谋划不少。但西乡塘这块地怎么定位，颇受市场关注。

Part 2

落子西乡塘，是有原因的

为何龙光2019年首个新项目选了西乡塘，这或许和2018年西乡塘崛起有关。

2017年，西乡塘楼市完全退居二线，六城区中销售量中几近垫底。

但进入2018年，突然变了一副模样。

根据克而瑞广西片区的数据，2018年5月，西乡塘销售面积达27.91万平米，接近全市总销量的1/3。这一销量远超其他城区，同比去年5月更是大幅上涨301.06%。

不但是5月，其他月份及全年来看，都比以往几年有了明显提升。

实际上，在很多老南宁眼里。西乡塘尽管没有五象高逼格，但配套成熟、环境也不差的西乡塘，住起来还是很舒服的。

拿龙光水悦龙湾御江位置来说，周边“商、学、医”已经很熟了。时代天骄、南宁百货、沃尔玛能够满足周边居民商业需求，秀田小学、南宁市十五中等公立学校资源充足。

再看交通，有在建的地铁5号线（距离新阳路站点约800米），还有约40条公交线路经过。虽然道路过于狭窄，但老城区公共交通还是比较发达，何况未来可能还有地铁7号线。

▲项目配套一览。

所以，西乡塘对于久居于此的群体来说，还是很宜居的。只要区域出现品相较好的楼盘，走量都不会差。龙光也深喑其中道理，所以继续布局这里。

Part 3

终于不卖“玖”了

可能大多数人关注到龙光，多半是因为龙光近2年满地开花的“玖”系，玖珑湖、玖珑郡、玖珑府、玖誉府等等，除了五象地王、三岸地王姓“天”，其他几乎个个姓“玖”。

▲龙光楼盘分布图。来源：南宁微楼市

作为龙光西乡塘的新盘，这次没有用“玖”，而是延续了水悦龙湾的叫法，只是加了个后缀“御江”。

水悦龙湾和“玖”系有何区别？

其实，看容积率也能说明一定问题。龙光“玖”系项目容积率基本为2.0-3.5之间，而无论是龙光水悦龙湾，还是水悦龙湾御江，容积率都大于4.0，龙光水悦龙湾容积率更是高达6.0。

▲龙光部分楼盘容积率情况。

较龙光刚需产品，“玖”系的主要客群定位为“首改”。规划设计上，“玖”系对舒适度的要求会比刚需盘高，在楼间距、小区配套、园林景观方面上也更为注重。

Part 4

水悦龙湾的升级版？

尽管不是人尽皆知的“玖”系，但水悦龙湾御江各项指标也在水悦龙湾基础上做出了提升。

首先，容积率是4.06（水悦龙湾是6），绿化率也变为正常的35%(水悦龙湾是33.62%）。但是，车位比较低，仅1：0.9，未来或将面临停车位紧张的问题。

▲水悦龙湾御江相关指标。

此外，在项目布局上，御江还是用了心的。项目楼栋17-34层，为了就江景，并未坐南朝北，而是偏东南朝向，2梯4户、2梯5户均有。

首推楼栋为3、4、5号楼，位于项目中部，非一线临江，但所在地块密度较低，相比较后期，舒适度会高很多。相比较以往楼盘首推选择最差楼栋，水悦龙湾御江此番诚意是有的。

▲水悦龙湾御江楼栋布局图。

3、4、5号楼均为2梯5户设计，约300套房，虽然梯户比较高，但御江在楼栋上做了蝶式处理，保持了房屋的私密性，同时也牺牲了部分房源的朝向。如89㎡户型，就是朝东偏北，采光受一定影响。

Part 5

3大卖点，有名无实？

除了一些常规配置，水悦龙湾御江宣传的几大卖点，还是比较吸睛的。但这些卖点是否有名副其实呢？

一线邕江？

不得不承认，水悦龙湾御江确实位于靠江的位置，且前方无高楼遮挡。

但实际走访发现，项目离一线邕江还是有些距离的。水悦龙湾御江与邕江之间还有不少未拆的厂房和自建楼，非常影响观景。不过，厂房和自建楼都不高，对高点楼层看江不产生遮挡，但风景就大打折扣了。

▲项目与江之间仍有不少自建楼。

智能家居？

其实，在南宁提出智能家居的楼盘并不少，但真正能悉数做到的寥寥，水悦龙湾御江能在此实现突破？

项目提出的智能家居系统，包括智能社区、智能家居、节能环保3大主题。莫愁踩盘发现，入户门禁、可视对讲、车牌识别系统等有关智能社区的设置，房开都承诺配备。但与生活密切度最高的wifi智能遥控却是需要业主自己安装的。

简单来说，就是如果你想要实现手机APP一键控制家里的窗帘开关、家电开关，你需要自行购买相应产品，这部分产品房开不配备，精装标准里也不包含，开发商也不提供这项增值服务。

▲售楼部安装的智能小白。

纯住宅小区？

和配比一定商业体量的项目不同，水悦龙湾御江是一个不含商业的纯住宅项目。这个属性从拿地时就确定了，也是几大卖点中，最属实的一个。

项目周边生活环境已经成熟，配套也较齐全，一个纯居住功能的小区，生活环境会更舒适、安静。

Part 5

户型还不错，价格未公布

项目首推89-115㎡三房至四房，偏刚需户型。整体看，户型没有什么硬伤，但赠送空间也不算出众，算是中等偏上水平。

需要注意的是，由于楼栋采用蝶式设计，在选择户型时，需要格外注意户型朝向。

如项目89㎡三房阳台、主卧朝东偏北，日常采光受影响。

精装方面，除了一些常规配备，并未对精装细节做过多打磨。比如，入户门非指纹非密码，略普通。再如，卫生间未配备浴霸，客厅未配备空调等。卫生间倒是有些不一样，一个配坐便器，一个配蹲便器，和常规2个坐便器的项目不太相同。

至于购房者最关心的价格问题，目前项目价格未定，置业顾问报的预估价为1.2万元/㎡。根据项目拿地成本估算，外收的可能性不太大。不过，具体销售政策还是以相关公示为准。

整体看，项目定位偏刚需，江景、智能家居、纯住宅区等卖点，算是水分不大。对于本身就在西乡塘老城区的购房者，可结合自身需求、对比户型朝向等进行选择。

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