精装口碑扑街,三期继续卖“毛”,光明城市还能信吗?

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最近,求鉴光明城市的网友突然多了起来。原来,是三期新品出来了,而且继续卖毛坯。 

精装口碑扑街,三期继续卖“毛”,光明城市还能信吗?

▲楼盘档案

Part 1

五象位置不差的毛坯房 

在五象,卖毛坯,不仅如此,位置还不错,还是地铁房。

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▲光明城市总平图 

光明城市本来就处在热门板块,三期在二期北面,距离地铁3号线地铁口600多米,与桂象湖隔着一条体强路,东面也有水系和市政绿化。 

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▲桂象湖踩盘实拍

用地图测距粗略算了一下,桂象湖公园整体绿化面积超3万㎡,规模和玉象湖差不多大,目前已经引入水系,相信很快能正式开工建设。 

而且,三期地块并不紧挨玉洞大道,可以远离噪音干扰。

另外,这期没有回迁户(二期有部分),房屋用途更加纯粹。这么一看,三期品相比前期地块身段出挑许多。

结合市场消息,三期价格应该参考二期(均价1.05-1.1w)。

目前,销售政策还没最终确定,不过采尘推测,有外收估计难免,但绑车位的可能性不大。对比周边精装盘1.2-1.3w万均价(还绑车位),性价比还行。

购房者苦等半年,终于等到这趟车,莫非,这就是传说中的“抄底小钢炮”?

Part 2

KFS最想删除的黑历史

但凡事不能只看表面,别忘了,一期精装爆出的“纸皮门”和“发霉墙”,让人触目惊心。

虽然三期不卖精装,让大家松了口气,但从已经交付的一期地块来看,其他方面没少让人省心。 

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▲纸皮门和发霉墙 

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▲2.2米高的绿化阳台 

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▲市长信箱留言

以上部分图片来自一期业主自媒体小号“那黄了怎么办”,名字一语双关,甚是可爱,又万般无奈。

记性好的扒友估计有印象,今年3月底,鉴盘侠曾对其一期交房做了报道。

更早之前,一篇关于“反人类设计”的扒文,也提到过光明城市《》。 

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▲售楼部实拍

光明城市售楼部曾因特有人文气息,一度成为业内的网红打卡地。

但实际交付后,楼盘品质和面貌与营销展示面相差挺大的。不少业主调侃:“婚前是文青,婚后是流氓,买房就像处对象,最怕被骗婚”。

讲真,不是采尘故意要黑这个盘。

光明城市一期问题不少,若是换成本地小房开,或放在边缘城区,忍忍就过去了。

可偏偏KFS是“小公爷”一般的人设(令尊在上海滩叱咤风云),又低价拿到了五象优质地块,便宜都被你占了,区区毛改精理应能从容应对。

没曾想,一碰精装就上头,还影响了其他科目的发挥。也难怪百姓心情复杂,既觊觎其姿色,又忌惮其前科,此中纠结,谁买谁知道。

Part 3

尚未结束的整改之路

必须承认,天下没有完美的房子。

房子交付了,问题发生了,解决方案固然重要,但KFS的反应速度、态度和处置水平,一样可以从侧面反映品牌综合实力。

来看看光明城市是怎么做的。

一期是3月27日开始集中交的房,负面评价很快被曝光,4天之后,KFS首次发布公告。这反应速度还算比较快的。公告都说了些啥? 

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▲开发商公告截图

从截图看,公告内容大概有3个意思:

我们承认户内卧室门发霉、变形的事实,实际用料与样板间展示材质不符,但这是施工方自行采购的结果,我方只是监管不力。

我给你两个方案,要么我帮你换门,保证达到合同质保;要么我给你钱,你自己换门(1280元/扇)。

需要换门的业主,今天是4月2日,请在4月20日之前来6栋登记,要来哦,等你。

看完公告,采尘总觉得有哪里不对。

能相对及时地做出回应,态度值得肯定。但楼盘那么多问题,开发商只对“纸皮门”正面回应,还搞限时登记,业主显然不会买账。

果然,光明城市很快被ZF约谈,但具体谈成什么样,后来也没再有官宣。

4月下旬,采尘从扒粉那里,得到了一份会议纪要。

从内容上看,应该是记录业主代表、开发商、政府监管部门三方的协商进程。 

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▲非官方会议纪要截图

总结起来,小区整改在有序进行,备受关注的问题基本取得积极的进展。

例如:针对空调外机对吹,将重装,移到阳台上;小区大门将拆掉主体框架,进行整改;园林要对绿化率进行测量,并增加儿童娱乐设施;精装修部分,电线裸露、排水不畅、渗水、踢脚线开裂等各类问题,将根据合同约定,进行整改。

另外,针对“先收房再验房”的违规操作,KFS在拟定赔偿方案,计划赔偿6个月物业费。

好在ZF及时约谈,KFS意识到问题严重性,才推动了其他问题的整改。但最终实际成效如何,还要看后期的整改结果。

Part 4

三期产品力中规中矩

65亩地,建11栋高层,总户数1400+,容积率4.0,楼间距40+,配12个班的幼儿园。

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▲售楼部沙盘 

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▲二期在施工楼栋(容积率也是4.0)

结合数据看总评,不难发现,这个小区定位比较刚。

但从细节看,刚需里又夹着刚改。3#-8#,是2T4的纯板式楼,其余是2T6板塔结合。

梯户比是一种很玄的东西,看起来只差一点,住起来大有不同。

最明显就是公共资源。一栋楼多出180人跟你抢资源,电梯、车位、绿化,楼顶晾晒,这些都算。其次是板塔结合的对视问题,嘿嘿,不多说,看就好。第三点,在内外部景观上3#-8#确实更加优越。

所以,注重舒适度的购房者,不妨再等等,现在预约1#、2#和8#部分产品,后面推出来房源或许更适合你。

看看户型,目前推出了95/96㎡、118㎡、139㎡三个房型。 

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▲三期118㎡四房

这几个户型里面,小四房户型比较出色,赠送率高,面积控制合理,阳台的景观性好,部分可看湖。  

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▲两个三房pk

很多扒友会对比两个90+的三房。两个户型总体相差不大。细节上,中间套95㎡的主卧格局更好,卫生间和衣帽间更加实用。但是95㎡主卧阳台是握手阳台,隐私和安全要打折扣。 

其实,光明城市的户型还有个秘密,它身子一直“发福”,但体重没变。这叫虚胖,是一种变相涨价。

啥意思呢?拿光明在市场上“名声在外”的三错层举个栗子。

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▲一期130㎡三错 

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▲二期140㎡三错 

同是四房,尺寸相当,单价不变,但二期因为面积大了约10㎡,总价比一期贵10w。

三期也有这个产品,也是四房,目前户型图还没出来,听说面积直奔150㎡去了。

同样的面积,能上五房,同样的钱,能上精装。高端改善为了错层,值还是不值?

总的来说,光明三期的户型特点明显,布局方正,南北通透,动静分离,赠送集中在阳台。

同样,缺点也很扎眼,所有次卧都太袖珍,还都是真飘窗(无法敲掉),就连改善的三错层也不例外。所以除了主卧,都要面对床和柜子如何摆的难题。

户型放出市面来单挑,恐怕拼不过周边部分即将上市的后来者,更不用说一些“高赠送之王”了。 

所以说,大家不要看到毛坯就脑热。如果不是对地段死心塌地,建议多横向对比一下。

Part 5

这样的盘还能上车吗?

那么问题来了,光明城市的三期还能买吗?KFS到底还信不信得过?

经过上述分析,问题不少,也有优势(比如价格)!所以,采尘以为,能买,但要分人!

什么人比较合适呢?答案是“改善型刚王”。

就是手上起码有30w+,能来大五象了,又不甘心五象南和龙岗的改善型需求,但月供又是多1000+要命的那种。

这种人也很多,苦逼上班族,新婚小夫妻、县份公务员等都是。 

如果你不属于刚王,那么恭喜你,不管是地段、学区、品牌还是户型,你都有更多的选择权,建议把关注点放到品质上,因为毛坯房只是省在前面。

从历史口碑、产品实力来看,长远都会呈强者恒强的局面。

当然,买了光明城市的也不用太悲观,毕竟地段也不算差,再不济至少有地铁3号线兜底。

另外,采尘从业内打听到,KFS其实有亡羊补牢的心思。二期园林从设计环节开始,就加大投入、加强管理。

还有一点,根据开发报建方面的情报,光明城市三期之后,将启动东面的高端地块,打造大平层产品。这样一来,就更加不能在三期掉链子了。

在这里隔空喊话KFS, 请让三期逆袭一次,不要辜负这块好地。

—end—

文|宁采尘   编|八阿哥

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