五象南火了,9字头的印象愉景湾春天就来了?

五象南火了,9字头的印象愉景湾春天就来了?
五象南火了,9字头的印象愉景湾春天就来了?
文|宁采尘       编|八阿哥
广西入选国家级自贸区已实锤,长隆拟落户五象南的消息被炒得沸沸扬扬,按照惯例,朋友圈先嗨。
显然,已经有鉴友按耐不住,纷纷来问:五象南是否迎来弯道超车新拐点?
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▲五象南房价地图
此时的五象南,房价高点已经逼近五象湖;反观之,热度一般的印象愉景湾仍是9字头,是不是机会?
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五象南的春天来了?
五象南有没有机会,先看规划咋说。
今天我们讨论的五象南,主要参考政府2013年修编的“东盟国际物流基地控规”。 
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▲物流基地与玉洞、那马的位置关系
从整体位置上,物流基地更靠近玉洞片区,距那马镇还有一定距离,是五象湖的第一外延。 
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▲五象南两大核心板块
根据规划定位,五象南至少有两个发力点:保税区+物流港
所以,沿着平乐大道一路向南,形成了“保税加工用地+商业金融用地+住区”、“仓储物流用地+商业金融+住区”两个组合。
两者对比来看,保税区规模更大,住宅用地更多,市政配套更加聚合。而物流港规划有水系和绿化,生态环境更好。
采尘认为,区域能否真正发展,产业是引子,人口是核心,住区是基础。
广西升级为国家级自贸区之后,政策、资金、产业、人口会进一步导入,如果抓住这波机会,将有利于进一步释放经济活力,南宁的桥头堡地位更牢固,五象新区的发展会更好。
不难预见,五象核心区已接近饱和,新区要继续发展,只能不断外扩。如果未来再有大型文旅/小镇项目落户那马,五象南确实潜力不俗。
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心理距离仍有些远
采尘一路驱车往南,和泥头车打成一片。经过实测,从五象湖到愉景湾,直线距离约5km。
过了建工城,还要从平乐大道拐进一条小路,才抵达售楼部,如此确实产生了物理与心理上的双重距离。 
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▲开发商自建小路联通平乐大道和展示区。
不过实地考察发现,印象愉景湾的打开方式并非只有一种。
项目东侧紧挨着”振邦路“,是与平乐大道平行的另一条主干道,规划双向8车道,向北穿过万华绿,接驳那黄大道,直通总部基地。 
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▲振邦路紧挨着售楼部。
而现场精神堡垒、停车区的布局,也印证了振邦路将是项目“第一通道”的计划,只可惜道路尚未通车,计划落空。
据了解,振邦路预计今年底或明年初通车,届时愉景湾将不再只依赖平乐大道,周边路网通达性会得到改善。
另外,项目周边计划引进奥特莱斯,邻里中心(23亩)、前海人寿医院等配套,并规划教育用地,如果都能一一落实,虽然无法媲美五象湖,但生活便利性不会差,只是兑现仍需时间。
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开往春天的地铁?
但凡对楼盘有基础了解,就不难察觉,愉景湾的另一大机遇是地铁。
目前,关于地铁3号线延长线的走向、批复时间等问题尚未最终明确,根据市长信箱已回复,呼声较高的走向是平乐大道—海晖路—南广线。 
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▲官方对3号线延长线的相关回复。
如果地铁真这么走,那么印象愉景湾有望成为正宗的地铁房,因为地铁口(保税区南站)距离地块2仅20米。
如果你问我,地铁和房价有啥关系?下图可以解答。 
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▲地铁利好不同周期对房价的影响。
目前是有不少证据说明,3号线延长线会拐道,但在一切尘埃落定前,我们只能静候答案,不妄自揣测,也不必抱有押宝的心态。
无论如何,对于新片区,未来交通路网和配套的改善是大势所趋。
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167亩大盘还配湖?
印象愉景湾总占地167亩,规划住宅+幼儿园+底商+商业mall+农贸市场等多种业态,生活设施完善。
值得一提的是,项目还紧挨着一个255亩的”湖湾双公园“,园内有一条五象湾水系,可坐享湖景+园景。
而住宅则分为2个地块,总共规划26栋楼,其中涵盖18栋高层、3栋超高层、5栋回迁安置房,户型是85-125㎡三至五房。 
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▲项目总评。
从小区整体布局来看,多为南北朝向、两梯四户的塔楼,楼间距40-80米,舒适度并不低。
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▲在售住宅各项指标(仅供参考,具体以售楼部信息为准)
总的来说,项目整体定位刚需,并主打宜居、生态属性,从产品价值看,未来有望发展成品质中等的住区。
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被埋没的科班展示区
在花式营销里头,要属展示区的可玩性最强。目前,把售楼部做成餐厅、咖啡厅、书吧已经比较常见。
然鹅,印象愉景湾这次跨界“幼儿园”,据说还得了德国标志性设计奖的“创新建筑奖”,先看一波获奖图片…… 
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▲展示区获奖设计 。
由于项目规划有一个4200㎡的幼儿园,设计者干脆合二为一。
未来,这里不仅引进一所公幼儿园,还将成为南宁首个儿童艺术中心,配备四点半课堂。
这么骚的操作,出自大名鼎鼎的“贝尔高林”之手,这一点让人震惊。
不过,由于前期营销宣传没跟上,这个展示区有点被埋没了,好的设计变成摆设,便缺乏动感和灵气,显得有些落寞。    
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▲展示区实景。
除了展示区以外,小区整体的园林设计,也是贝尔高林亲自操刀。
园林规划下沉式室外游泳池(五象首个)、宠物乐园、文化中心等设施,并在小区内部配置一个约800㎡的社区超市,满足住户的日常采购及文化需求。
舍得投入固然是好,但名匠打造的园林是否好看又实用,恐怕要等到业主亲测之后才见分晓。
五象南超平价“车票”?
楼盘不管好坏,都要明码标价,值不值另当别论。
印象愉景湾的房源,是真9字头?还是噱头?
答案让人惊喜。
从商品房公示平台得知,9字头房源(带装修)不占少数,且kfs按照备案价卖,不绑车位,但要交2w团购费。即便如此,楼盘的整体性价比也不低。
要知道,周边楼盘已经卖到1.2-1.3w,就不远处的建工城,毛改精之后也要1.1w。
而性价比的另一个体现,在得房率。
印象愉景湾在售户型是85㎡三房、97㎡三房、110㎡四房,户型方正,面积控制合理,赠送率高。 
目前主推是3#,110㎡四房看小区园林,更加静谧,适合一步到位的自住家庭。
另外,从投资角度,85㎡小户型首付最低17w,月供4000以内,这几乎是上车五象南、甚至五象的超低门槛。
@鉴语:
从时间轴看,印象愉景湾正迎来不错的历史机遇。
一方面,竞品价格逐步攀升,且房源越来越少。另一方面,五象南规划或将迎来新拐点。
该盘可能会形成“价格低位+价值中位+前景高位”的组合。
从产品力的角度,享有地铁、公园、学校等配套,面积控制合理,价格有优势,整体表现可圈可点。

不过,风险和机遇并存,抄底准地铁房,需要魄力,更需要眼力和运气。

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独家法律顾问:文鳐地产律师团队

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