比金中卖得还好!四房起的雍锦澜湾真适合改善?

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在龙岗,刚需为王,但有个楼盘放弃了四房以下产品,市场中热销的“小三”压根就没配。
这个盘就是蓝光入邕首盘——雍锦澜湾。最近,此盘销量莫名上去了,甚至比金中卖得还好。
它到底是个什么货色?是否适合改善居住?国庆假期收官之际,就为大家盘一盘它。
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▲楼盘档案。
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龙岗,没传说中那么凉
8月的五象新区销售面积榜,雍锦澜湾力压金域中央,成了五象销量头牌。
不仅是在五象,哪怕放眼全市,雍锦澜湾依然榜上有名,位居第2位。
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▲8月五象新区单盘销量排名(来源:克而瑞)。
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▲8月南宁单盘销量排名(来源:克而瑞)。
虽说,这类榜单有集中换签冲榜的嫌疑,但销售数据至少是真实的,它确实是销量凭证。
根据住房局预售信息显示,雍锦澜湾从去年11月24日首开至今,取证房源超过1470套,预售面积接近17.5万㎡。
而这些取证房源中,已售1251套,去化率超过85%。
算下来,平均每个月成交套数达到113套左右。这张还算体面的成绩单,足够让部分一线房企羡慕。
即便在楼市转凉的当下,雍锦澜湾仍然卖的不错,甚至成为龙岗的销售之王。
看似被遗忘的龙岗,其实并没有传说中那么凉。
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沿江板块,龙岗的招牌
就像五象新区的蟠龙板块一样,龙岗最先崛起的,具有代表性的也是沿江板块。
根据进场的先后顺序,板块内的楼盘分为2个梯队。
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▲龙岗两个阶段的楼盘。
如今,第一梯队的楼盘已经交付,第二梯队的工程节点也进入中后期,建筑形态已大体成形。
每个新区的发展,基本遵循楼盘-路网-学区-生态-医疗-商业的建设规律。
客观上看,龙岗的整体规划,有一定前瞻性。已交付的楼盘、路网和学校,都自带体面的都市感,城市面貌不比五象湖差很多。
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▲龙华路。
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▲五象第三实验小学。
这得益于龙岗处女地的原生环境。
一直以来,龙岗沿江板块一直都是荒地,没有自建房和村落,可以直接再造一个新城区。
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▲项目周边配套。
雍锦澜湾位于龙岗西板块,周边规划有步云小学、那造小学、江湾路小学、龙岗北小学。中学有邕宁区民族中学和步云高中。
从位置上看,项目入读实验三小的可能性不大,毕竟那造路小学和步云小学,距离项目更近。而中学,有可能是邕宁民族中学。
另外,周边还有威宁邻家广场、儿童医院等配套,距离万达茂约2km,整体配套水平中等偏上,主打实用主义。
龙岗现状不错,未来亦可期。特别是青坪大桥预计在今年底确定施工方案,日后如果建成通车,桥梁有望与项目门口的龙华路相连,届时,通达五象总部基地将更加便捷。
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▲青坪大桥连通龙华路和江湾路等主干道。
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纯高端“雍锦”?略有减配
说到雍锦澜湾,连案名都是故事。
这名字来源于蓝光自家的产品线“雍锦系”,这个品牌已在全国遍地开花。
根据业内排名,雍锦系属于轻奢定位,实力与华润“悦府系”、金科“博翠系”不相上下。一般大型企业的产品分A/B/C/D档,此类属于B档,乃中高端。
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▲苏州雍锦园实景。
2018年,蓝光首入南宁,先后拿下龙岗共158亩地块,算上产权移交房,实际成本超过6500元/㎡。
按照行业经验,要打造轻奢盘,毛坯价至少翻一翻,企业才有盈利。
可偏偏这是限价盘,毛坯备案价不能超过7460元/㎡,这让蓝光陷入两难。
除非蓝光能做到不计成本,否则,这个盘将不可避免变成雍锦系的“简配版”。事实上,与全国很多地方的雍锦系相比,要略低一些。
 
不过,受到高地价和限价政策影响,不少全国大牌房企的高端产品系进入南宁后,大部分都有所减配。
好在,该项目展示区的档次普遍高于周边,虽然减了配,但依然“比上不足比下有余”,仍算是龙岗品质较好的。
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▲展示区园林的颜值不错。
除此之外,项目还成为南宁第二家成功引进“金钥匙”的楼盘。不过,南宁引进金钥匙的小区都尚未交付,水平如何还有待检验。
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▲南宁引进正版“金钥匙”的项目。
整体来看,这个盘的高端血统有点尴尬,比普通刚需盘高出一截,又没到原有的纯高端调调。
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四房起步,自带“改善”基因
虽然高端血统不够纯粹,但其产品还是自带改善基因,在龙岗属于偏高端的产品。
据了解,项目占地158亩,共有3个地块,分2期开发,共规划18栋高层、25栋小高层以及少量商业别墅。
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▲项目一二期总平图。
楼盘采用点式布局,北高南低。高层以板楼为主,搭配少量塔楼。而洋房清一色为板楼结构。
一般来说,板楼是优劣势都相对明显的一种产品,简单总结其特点:透风采光好,尺度大,但赠送偏低。
基于板楼的特性,加上产品定位,该盘是龙岗为数不多的改需盘,差异化显著。
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▲已取证楼栋的户型配比。
根据户型配比来看,入门级的102-105㎡户型已做到4房,整盘压根没有“小三房”的存在。
而128-132㎡面积段占比最高,达到37%。其次是110㎡左右的四房,甚至,该盘还配置了高端的顶复和商业别墅。
从产品数据上看,如此高配身段,放到青秀或蟠龙更加合适,在龙岗更是鹤立鸡群。
项目瞬间自带“改善”,摇身一变成了龙岗的”高富帅“。
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户型水土不服
尽管整体定位偏改善,户型却有失水准,不太符合南宁购房者的需求。
一起来感受下入门级小四房,全屋只有1个阳台,公卫位置和尺寸都不ok,不管主卧次卧,尺寸都很袖珍。
不过,现在这种建筑规范下,102㎡能做四房,也算是难得了。

▲二期102㎡小四房。
再看最主流的128-134㎡面积段,虽然是板楼,又有南北双阳台,但客厅进深偏短,沙发和电视柜不太好摆。
另外,3个次卧不是太小,就是缺角,只有主卧舒适一些。
处于塔楼结构的123㎡四房,双阳台都比较小,但已经算是相对比较好的户型了。
目前,洋房的价格是均价12500元/㎡(带装修)。高层主力价11600-12300元/㎡(带装修)。不外收,不绑车位,只需要交2万左右的团购费。
在价格的“中和作用”下,户型的瑕疵似乎也差强人意,毕竟周边部分偏刚需的高层也卖到12000+了。
整体来看,户型设计在尺度感、合理性等方面都有所欠缺,不能满足真正的高端改善对户型的需求。
◎鉴语:外表挺华丽,户型不实在
作为蓝光入邕的第一盘,雍锦澜湾的地段、血统、品相都在高位,展示区、园林和产品,也体现了区域中高配置的水准。
近期,能取得不错的销售业绩,也印证了它还是挺受欢迎的。
可惜的是,户型不太实用,对于真正的高端改善来说,又有些华而不实。

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