清一色30平的住宅公寓,地价1.2万的广源凤岭壹号院太“另类”了

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文|宁采尘    编|七小剑

 

广源、凤岭、壹号院……单独看这三个词,每一个都挺屌。合在一起会怎样?

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▲楼盘档案。

清一色30平的住宅公寓,地价1.2万的广源凤岭壹号院太“另类”了昔日地王今安好?广源头一个上市

今年6月19日,堪称三岸的高光时刻。

那一天,三岸拍出3块地,面粉价齐刷刷破万当时大家都在想,这些盘以后得卖多贵啊?

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▲3个地块的成交信息。

土拍当天,扒房第一时间做评论(详见扒房《今3块地楼面价均过万!对不起,三岸你仍不是凤岭南》)。

根据当时的观点,三岸是南宁唯一低容滨江住区,如果争气,也会成为众人仰望的对象。

如今,3个月过去了,曾经红极一时的三岸,究竟如何?

从市场反馈来看,新城、彰泰、中铁建三元老将,成交势头小幅回落,价格也上不去。

随后进场的龙光天曜和龙湖,一个长期蓄水,一个不见动静。

而这3块过万的地王,只有玉桶金宣称要打造一个比博翠系更出彩的产品,美的似乎隐身了。

3个地块里,最先上市的竟然是广西本土房企——广源

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清一色住宅公寓,很另类

9月30日,广源凤岭壹号院营销中心正式开放。

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▲营销中心实拍图。

售楼部位于地块北侧,北临凤岭南路。走进售楼部,看到项目沙盘,眼前的一切,让采尘惊呆了。

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▲沙盘实拍。

项目占地34亩,容积率2.0,规划了6栋高层住宅,外围一圈是小区底商。

6栋住宅里头,有1栋是回迁房,其余的产品,清一色是30㎡左右的住宅公寓,3梯14户左右,层高4.4米,每户带独立阳台。

一个低密地块,打造了密密麻麻的小户型公寓,看起来真有点辣眼睛。

由于地块本身规模就小,户数又多,楼间距不太理想,少则20多米,多则40多米。

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▲楼间距最宽的也就40米。

这个产品,长在三岸的土地上,实在太另类。即便放眼南宁,都是极罕见的。

总体上看,这个盘就是在高端的土地上,种出了普通房子,关于纯改住区的幻想,瞬间碎了一地。

但从开发经营的角度,又无可厚非。

蛋糕太大不好卖,怎么办?切小块一点,就能卖得动了。广源这一记“见招拆招”,确实剑走偏锋。

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买来投资,可学区和地铁呢?

既然是纯住宅公寓,那可以落户口。相信大多数购房者都会关注:这个盘有好的学区吗?

控规显示,三岸规划有5处中小幼教育用地和1处文化设施用地,共设置中学2所,小学3所,中小学用地面积为14.71公顷。

目前已经确定的学校,有开泰路小学和开泰路中学。根据业内人士猜测,这所两所小学,教学投入大概率会高于仙葫板块的学校,但也非名校级别。

至于后续政府是否为片区引进更有品牌力的学校,还是未知数。

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▲周边学区、商业规划情况。

相比之下,区域内的商业利好更实际一些。

根据置业顾问介绍,项目东面500米的大型商业体,基本确定了是重庆银河和龙湖联手,打造成龙湖时代天街

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▲重庆龙湖时代天街。

龙湖时代天街是西南地区数一数二的商业品牌,不知道落户南宁,会怎样呢?目前,龙湖方面还未官宣。

如果龙湖天街能带着商业配套完成逆袭,周边项目或许能借借东风。

从投资的角度,这个盘距离东商区不远,而且有板块内独树一帜的小户型,有一定的稀缺性,还是有一些价值的。

不过,由于地铁和学区不够硬核,现阶段看,想大涨也不太可能。

买来自住,这么小好住吗?

既然投资不算太有戏,自住成不成?

这个盘只有一种户型,30㎡的loft公寓。采尘去踩盘当天,售楼部还没有户型图,只有户模。

▲每个户型做到明厨明卫,南北对流。

据介绍,这个户型开间是3.3米,进深8米,由开发商统一装修,隔成2层,下层是厅厨卫,上层是2间卧室。

和普通的loft公寓不同,广源这个户型,第一带阳台;第二,做到了明厨明卫,提升了通风采光。

虽然始终比不过正常的平层小三房,但也算是对公寓产品的一种优化和改良。

从居住的角度,有点处在比上不足、比下有余的尴尬处境。

单价2.3万,你会买吗?

最后,来回答文章最开始说到的问题。

这个盘的拿地成本12300元/㎡,地价比大唐臻观的11400元/㎡还贵,加上建安、融资、营销等开支,估计要卖到2万,才不亏钱。

置业顾问底气十足的说,“我们是豪宅盘,价格参考大唐臻观,大概2.3万左右,带装修,首付最低25万”。

25万咋来的?给大家剧透下,首付的分解方法:2.3×30×20%+X=25。

目前,由于样板间还没开放,交付标准也没确定,鉴盘侠后期会持续跟进。

根据已知的信息来看,这个盘价格略高,能拿出25万的人,换个地段、换种产品,指不定住的更舒服。

或许初入职场的90后和00后,会喜欢这样的独立天地吧。

@鉴语:不走寻常路

拿“天仙”地块,做“凡人”盘,在一线房企扎堆的三岸,这一招确实很另类。

加上住宅公寓是个稀缺品,地段和产品又有些吸引力,给了广大购房者一个新选择,也是个好事。

只是,价格和门槛都不低,又让普通刚需陷入两难。

至于是否有投资价值,除了看区域未来价值,看学铁上商,也还要看最终价格和认购条件。当前,尚不好下定论。

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