江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?

江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
文|楚留真香    编|宁采尘
江南区有个新盘叫轨道御水元筑,乍一听,还以为是三产房。
实际上,这是正规商品房,还紧挨着江南万达,是如假包换的正地铁盘。
听说月底首开,这个盘能买吗?
 
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
▲楼盘档案
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
主打“轨道+物业”
今天真香鉴的盘叫轨道御水元筑。听名字,就知道开发商挺有背景的。
开发商最开始是叫南宁市房屋建设开发公司,2013年企业改制,并入南宁轨道交通集团,更名为“广西中房置业”。
这个中房置业,大家应该并不陌生,因为福建园、明秀小区、中房·翡翠园、中房·碧翠园、中房·新天地、中房·翡翠湾、中房·翡翠时光等20多个住宅项目,就出自中房之手。
2019年1月,中房又更名了。
这一次,中房置业升级为南宁轨道地产集团,从此之后,企业发展方向更加清晰。
背靠南宁轨道交通集团的这棵大树,轨道地产集团将主打“轨道+物业”的发展模式,通俗的说,主力打造地铁盘。
目前,南宁已经有2个主打“轨道+物业”的项目面市。
 
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
▲轨道地产两个盘的信息
总体来看,这个开发商虽然是个本地房企,但开发经验还算丰富,更重要的,是企业有国企背景,占有较为稀缺轨道资源,开发特色也相对鲜明。
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
配套好的没话说
项目位于江南区福建路39号,是江南老城区。项目一路之隔梦之岛百货,紧挨着江南万达。更让人羡慕的是,2号线福建园C出口,就在项目门口。
 
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
▲项目区位图
 
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
▲地铁2号线C站口与项目
另外地面交通路网也很完善,依托星光大道和福建路,四通八达。
只不过,学区普通了一些。项目自身也没有配建学校,周边的福建路小学、平西小学、市二十一中等都并非名校。
即便如此,这个盘凭借过硬的地段和配套,在江南应该能吸不少粉。
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
32亩小盘,舒适度不高
 
和地段比起来,这个盘本身的规模和设计,就平庸了一些。
 
江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
▲沙盘实拍
项目占地32.53亩,容积率4.5,共规划了5栋住宅,总户数897户。
据置业顾问介绍,1#、2#是回迁安置房,3#、4#、5#则是普通住宅。
小区采用围合式布局,1#、2#一共有30层,2梯6户。3#、4#、5#则为28-33层,2梯4户。
另外,项目还配套有商业街、中庭花园、儿童山地乐园等。
总体看,项目规模并不大,绿化面积仅为10.52%,楼间距目测不超30米,较为紧凑,舒适度不高。
由于盘小,工程进度倒挺快的。真香踩盘发现,1号楼封顶在即。

江南万达旁的正地铁盘,毛坯最高1.35万/㎡,凭啥?
搞了7个户型,89平才做两房
 
据介绍,回迁安置房已在去年就选房结束了。目前,项目首推的楼栋是3#、5#,户型涵盖约77-119㎡二至四房,计划本月底开盘。
户型怎么样呢?
没想到,一个32亩的小盘,户型还真不少。
御水元筑本次推出7个户型,有77㎡、89㎡的二房;100㎡、110㎡、119㎡为三房,还有100㎡和102㎡的四房。
从面积和房型来看,要么就不太实用,89㎡才做两房,119㎡才做三房。要么就太实用,100㎡做四房。
对于楼市小白来说,看到这样的户型,可能会有些摸不着头脑。
挑几个典型给大家鉴一鉴。
 
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▲77㎡两房
最小面积的77㎡,整体朝南设计,客厅开间做到3.8米,阳台面积约11㎡,实用性还是挺强。
 
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▲89㎡两房
89㎡两房,是南北双阳台的设计,比77㎡的两房更加通透。难得的是,客厅开间达到4米,还有2个卫生间,从功能配置上看,比77㎡更加舒适。
 
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▲102㎡四房
得房率最高的,是100㎡的四房,赠送一个阳光房,很对刚需的胃口。
 
▲119㎡三房
最后,舒适度最高的应该是119㎡的三房,客厅开间达到了4.8米,每个房间的尺寸都不错,在家具的挑选和摆放方面,空间有富余。但只做3房,未免有些尴尬,放在当地不太实用
整体来看,在户型设计方面虽有缺陷,但也算差强人意。
看过价格之后,怎么选?
 
对刚需来说,还有个挺大的利好。
这是个毛坯盘,就按照预售价格来卖,而且不绑车位不外收,这意味着,和精装房相比,御水元筑首付门槛挺有优势。
目前,3#和5#楼已经拿到预售证了。
去网上查了查,价格在11088-13433元/㎡之间。
 
在江南,对于刚需盘来说,这个价格挺高的。
深扒了价格之后发现,这个盘由于户型很另类,价格也很魔性。
 
▲户型和价格的关系
不难看出,价格从高往低,是按照:独栋大户型>高赠送>77平小户型>边套>中间套来排序。
如此一来,户型之间也存在竞争
 
同是两房,89㎡与77㎡总价相近,但89㎡多了一个客卫,还是双阳台,舒适度更高,更适合自住。
同是三房,3#中间套的100㎡,比5#北面的100㎡,总价便宜了5-10万,性价比更高。
结合以上,购房者可以根据自身需求,选择合适自己的户型。对于刚需来说,20几万可以买一套正地铁房,月供不算高,实在是不错的机会。
最后说一下投资价值。
周边配套成熟,又是地铁房,租赁市场的前景还是不错的。
但区域是老城区,学区欠缺,买入价格偏高,短期内翻一翻不太可能,适合抓长线。
 
@鉴语:自住投资都不错
御水元筑盘小了一些,园林品质是不指望了。但位置很好,又是正地铁盘,整体还可以的。
另一方面,该盘价格透明,没有捆绑条件,门槛不高,也是优势。
不管是投资还是自住,都是中等偏上的选择。
但是,该盘的户型具有多样性,要挑选到适合自己的户型,要多花一些心思才好。

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