探盘案名牛X的中国锦园,惊艳的地段,惊险的未来?

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探盘案名牛X的中国锦园,惊艳的地段,惊险的未来?
文|宁采尘    编|七小剑
除了紫金城,南宁最牛X的案名,大概就是中国锦园了。
除了案名高大上,天资确实出众:万达茂旁、一线江景、梅帅元演出基地、高颜值、文旅综合体……
可是,仅有天资就够了吗?“纯商”的中国锦园,能否成为一代经典?又是否值得投资?
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▲楼盘档案。
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3张图看3种景
中国锦园在哪?地段怎么样?
关于这个问题,一张图就能说清楚。
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▲项目区位图。
中国锦园位于五象新区文旅板块,西面一线临江,北面和东面是万达茂,南面是天誉城,与方特隔江相望。
不难发现,龙堤路和良堤路沿线,是五象最珍稀的江景板块。
深入了解过该地段之后,采尘发现,这里不止有江景。
天誉城虽然质量一般,却是江景网红圣地,双桥景观功不可没。中国锦园紧挨着天誉城,临江视野相差无几。
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▲万达茂和方特夜景。
当夜幕降临,在双桥、万达茂、方特、新媒体中心等大型灯光亮化工程的加持下,夜景就成为该板块的第三张名片。
江景+桥景+夜景的组合,很大程度上丰富了中国锦园的商业价值。
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335亩“纯商”大盘
作为一个“天资不俗”的文旅项目,中国锦园的后天条件如何?
采尘去售楼部踩盘发现,这个项目的颜值挺高的,自带网红属性。
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▲售楼部实拍图。
据介绍,该项目占地335亩,容积率1.3,地块方正,四面临街,由为多个板块组成,产品比较丰富。
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▲项目总平图。
首先,项目的几何中心是一个大型广场,将打造成梅帅元演出基地,承接各类文艺演出。
其次,项目还规划有一条贯穿东西的商业街。
再次,项目规划了4个欧洲小镇,分别是剑桥小镇、波西塔诺小镇、莱茵河谷小镇、露丝小镇。目前在售的是剑桥小镇。
另外,负一层全部规划为商业,计划引进餐饮、奥特莱斯、购物中心等业态。地下空间还接驳地铁4号线楞塘村站(直线距离400米)。
从产品的角度,涵盖双钥匙loft公寓、酒店、天地楼、联排别墅、洋房、复式、平层等多种形态。
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▲在售板块含多个产品类型。
为了实现江景资源最大化,项目整体抬高,确保临江建筑的不少低层户型也可以看江
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▲低层复式样板间也可看江。
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开发商很土豪,但经验不足
说到这里,大家一定好奇,这个盘又大,产品又复杂,开发商是谁?能玩得转吗?
该盘开发商是昌龙集团。关于这家房企,市场的评价是又土豪,又神秘。
经过几番打探,采尘了解到,昌龙集团发家于河池南丹,你猜的没错,ta是靠挖矿起家的。有了原始积累,才转战地产开发、建筑、旅游文化、贸易等多个领域。并在香港、北京、湖南等地,开设有分公司。
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▲股权穿刺图。
说到房地产开发,昌龙集团的地产经验并不算多,仅成功开发兴宁区政府旁的领上国际项目,以及青秀区的金黄色迪拜七星酒店
 
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▲位于青秀的迪拜七星酒店。
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▲兴宁岭上国际与迪拜七星酒店反差较大。
根据业内评价,这个企业的政商关系很6,资金实力雄厚,但并不精于房地产开发业务。

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4种主力产品,都姓商
作为昌龙集团在南宁独立开发的第三个项目,不管是资源、地段、规模还是档次,中国锦园都比前期开发的楼盘高级很多。
目前对外销售的是A区——剑桥小镇。
产品主要有一线看江的公寓、平墅、复式,以及不看江的联排别墅。
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▲买三层得七层的联排别墅。
▲一线看江的复式。
由于在售产品均为商业性质,备案价均不像住宅那样严格限制。因此,总价和门槛都比较高。
另一方面,由于都是多层产品,别墅产品和复式产品,可通油烟管道和燃气,使用功能又和住宅差不多。
▲各类产品售价一览表。
根据商品房公示平台上的信息,自去年9月开售一来,项目共售出78套房,占取证房源总数的20%。
从总价和销量情况看,这个数据不算太差。结合踩盘当天的情况,销售现场并不冷清。
能不能买,关键看运营
最后说说大家最关心的问题,这个盘能买吗?投资潜力大不大?
采尘认为,得分产品来看。
loft公寓依托江景、万达茂、地铁4号线和周边密集的住宅小区,加上可托管,问题不大。
但针对高总价的产品,情况就复杂一些了。
能不能买,主要看交付情况和运营水平。
首先,楼盘产品多、规模大,加上开发商地产开发经验不足,交付水平不好判断。
其次,商业比住宅的操盘难度要大很多。大到产品设计、动线管理、业态分区,小到店招规划,都关乎业主、商家、游客的使用和体验。
第三,后期运营难度较高。就拿梅帅元演出基地来说,运营得好,则是吸粉神器,运营不好,就变成烫手山芋。
如果业主自身从事整形、摄影、民俗、美妆、高端餐饮等行业,资金雄厚,买来自用,那还好一些。
如果是单纯投资,老实说,像别墅、复式等产品,属于高风险、高收益的类型,建议谨慎选择。
◎鉴语:惊艳的地段,惊险的未来
中国锦园的牌面很好,绝佳的地段、资源和配套,待五象文旅板块成熟后,商业价值很高。
但由于盘太大、产品多、总价高,加上开发商自身经验不足,又都是商业性质,很考验开发商的运营实力,注定伴随着不少风险。

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