凤岭北地铁口新盘面市,可惜,这个盘挑人

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文|无双    编|宁采尘
 
最近,无双暴走凤岭北,看到一个新盘的户外广告。

案名还是其次,关键是地段不错——二中凤岭校区旁。

凤岭北地铁口新盘面市,可惜,这个盘挑人

▲地址挺抢眼的

择日,无双寻着地址找过去,看看这到底是个什么盘……

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是公寓,不是住宅
来南宁二中风岭校区旁,无双看到了售楼部。

走进去一看,发现这是个loft公寓项目,40年产权,并非住宅。

项目占地20亩,建筑面积约11万㎡,容积率4.49,规划1栋28层的酒店,1栋24层的商务公寓,和1栋5层的商业裙楼。

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▲沙盘实拍


目前在售的只有商务公寓,其他产品由开发商自持和运营。

在内部配套和产品设计方面,这个盘还挺有想法的。

首先,项目总户数是1041户,配套了795个机动车位和1085个非机动车位,且只租不售,全部开放,供用户使用。

另外,一栋公寓里头,包含LOFT和SOHO两种产品。4-10层和16-21层LOFT公寓,层高5.09米,12-14层为SOHO公寓,层高3.3米。

第三,loft公寓通燃气,通油烟管道,居住功能性强。

虽说是商业性质,但从产品的角度,这个公寓还是挺实用的。

 
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在凤岭,这类盘不少
既然是商业公寓,放眼整个凤岭,这种产品不算少见。

其实,就在项目周边2公里内,同类楼盘就有两三个。

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▲周边在售同类楼盘

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▲项目距离东站2.3km,距离地铁口800米

它们的共同点是,靠近东站、有地铁、商业公寓。规划的业态也大体是酒店、办公之类。

由于身处凤岭腹地,周边有万象城、航洋、盛天地、青秀万达等大型综合体,商业配套还是挺丰富的。

不过,由于是商业性质,不能落户读书,这里就没学区什么事了。而且周边生源都是地缘性的,也不存在啥陪读租赁需求。

另外,从市场供求关系的角度,大家也要留个神了。凤岭北商业公寓扎堆上市,供求激增,短期内会对租赁市场和投资收益带来一些冲击。

 
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首付32w,月供3.8k,预计15年回本
从实际出发上,带燃气带油烟管道的loft公寓,是有一定的居住价值。

只可惜,项目是毛坯销售,预计价格1.4-1.5万元/㎡,还真的不便宜呢。

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▲首付和月供预算

就拿一套46㎡的单间来说,总价接近65万,首付超过30万,月供3800元/月。

这个上车门槛,对于普通客户来说确实高了一些。刚需一族手上如果有30万,这个盘并非优选。

所以,这个盘客群定位应该是比较富裕的投资客or企业经营者。

接下来,无双要为投资客算一笔账,由于loft公寓能实现一房一厅的功能,所以租金会高一些。

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▲交付前10年收益测算(仅供参考)

按照年租金涨幅5%的乐观估计,该项目的综合回报率约6%,回本年限将近15年,算是保本型投资。

东站能带来什么?

既然楼盘距离东站只有2.3公里,周边也有同类型的产品,那么,再多说一点吧。

南宁高铁东站作为西南最大的高铁枢纽,未来会给凤岭北的公寓市场,带来多少转机?

参考南宁老火车站,铁路集散最直接的作用,是刺激酒店/民宿行业的发展。

为了摸底凤岭北当下民宿市场的基本情况,无双特地到某个APP查看了平台数据。

其实,凤岭北目前已经存在很多民宿了,而且价格不低,但入住率暂时上不来。

未来,随着更多的高铁线路开通,情况或许还会更好一些,加上凤岭北本身就辐射较多白领阶层,主打居住功能的话,未来情况或许有转机。
最后,说了半天,这个盘叫啥名字啊?

答案是大都云锦。
 
@鉴语:土豪你随意,刚需请绕行
 
大都云锦地处凤岭北,商业配套齐全,有地铁,本身地段是不错的。

加上层高5.09米,可通燃气、油烟管道,车位相对充足,也能较好的发挥使用功能。

只不过,价格较高,投资回报率较低,仅适合手头上有钱又没有房票的投资客,或者是自营业主。而且,要做好抓长线的准备。

对于刚需群体,很抱歉,这个盘不适合你。

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