龙光天瀛最新户型+样板间揭秘!108做3房,165才做4房,不够懂你?

龙光天瀛最新户型+样板间揭秘!108做3房,165才做4房,不够懂你?
龙光天瀛最新户型+样板间揭秘!108做3房,165才做4房,不够懂你?
 
文|七小剑    编|六扇门
 
11月2日,龙光天瀛开放了样板间,意味着离首期开盘更近了。
“小鉴鉴,能不能分析一下龙光天瀛的户型呀,表示看不懂~”
“鉴哥,天瀛60平做了两房,但是108平才做三房,143、165平也才是四房,是不是搞错了?”
“帮分析下龙光天瀛会卖多少钱吧,你觉得值得入手不?”
开盘临近,咨询龙光天瀛产品的越来越多。这期鉴盘,就给你一次说透。
龙光天瀛最新户型+样板间揭秘!108做3房,165才做4房,不够懂你?
大小通吃!首开户型全曝光
近1.45万元/㎡的南宁地价最高楼盘——龙光天瀛,9月20日开放了售楼部。可那时,简直是“三无”售楼部:无户型图,无样板间,也无沙盘。
随后,市场流出了一些内幕,但更多是小道消息。真是吊足了购房者的胃口。
千呼万唤,左等右等。11月2日,龙光天瀛终于开放了样板间
 
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▲143㎡户型样板间客厅。
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▲143㎡户型样板间卧室。
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▲143㎡户型样板间卫生间。
当天共开放了108㎡和143㎡两个样板间。从现场装修情况来看,档次确实在“玖系”之上。
 
据置业顾问介绍,这是按照龙光地产最高精装标准来装修的,档次明显高于市场上绝大多数3000元/㎡标准的楼盘。
 
同一天公布的,还有首期推售的最新户型。
 
至此,神秘的龙光天瀛总算揭开面纱,是时候说一说它的产品了。
 
该盘规划有高层、低密度住宅等多种产品,现在已有不少购房者登记,预计开盘不会太久了。
首开楼栋预计为6#和7#楼,6#楼靠近平乐大道,为两梯五户设计;7#楼处于里侧,为两梯四户设计。
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▲6#和7#所在位置。
这两栋楼前方还规划有低密住宅,由于较矮,所以这两栋北向户型大部分都是可以看邻近的五象湖水系(规划中)的,舒适度也不差。
户型方面,挺让人意外。有138、143、165㎡四房,有95、108㎡三房,还有60㎡两房。
挑几个户型,给大家看看。
 
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▲60㎡两房。
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▲95㎡三房。
 
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▲138㎡四房。
 
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▲165㎡四房。
既有90-140㎡左右的市场主流面积段产品,也有165㎡纯改善大户型,还有60㎡适合首置或投资客的小户型。
很明显,龙光天瀛首期的户型配比就是要大小通吃,将首置、首改、再改、投资客一起收过来。
这样的地段,配上这样的户型,想必不会缺少客户,自然不会难卖。不得不说,从营销角度看,龙光的这波操作很6。
 

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怪事!108只做三房,143只做四房
户型虽说是大小通吃,但认真观察,你又会发现一些“怪事”。
别人108㎡都是做四房,天瀛是三房。别人143㎡通常是五房,165㎡多是五房起步,天瀛统统是四房。
以下就重点跟大家分析下做了样板间的两个户型:108㎡的三房和143㎡的四房。
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▲108㎡三房。
如上,108㎡是三房两卫两厅一阳台的配置,厨房旁没有独立的生活阳台,但景观阳台足够大,可充当两个阳台使用。
户型布局上没毛病,典型的动静分区型,动区的客餐厅厨房与静区的卧室卫生间分区而设,常用的公卫也尽量靠近动区布置。
还有一个细节挺难得,三个卧室以及两个卫生间的门,都是不直接正对门的。
再看143㎡户型。
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▲143㎡四房。
做了四房两卫两厅两阳台,比108㎡户型多了一房一阳台。同样的,布局方面没啥问题,还是南北对流双阳台,舒适度更优一些。
但是,不少购房者可能就问了:108㎡为什么不是四房?143㎡为什么不是五房?功能性是不是太弱了?
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别人求“多”,天瀛求“大”
在小剑看来,龙光天瀛108㎡做三房,143㎡甚至165㎡做四房,并没有什么不妥。
你可知道,龙光天瀛是南宁地价最贵的盘,面向的客群是南宁高收入人群。这类人群早已过了追求房间数量的年代了,他们追求的是舒适度。
对比不难发现,同样的户型面积,其他刚需刚改盘追求的是房间多,而天瀛追求的是尺度大。
首先看108㎡户型,客厅开间4.1米,主卧开间3.5米,次卧分别是3.2米和3.3米,三个卧室面积由大到小分别为约20㎡、12㎡和10㎡。
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▲龙光天瀛108㎡三房尺寸一览。
周边不少楼盘此面积段,确实是做了四房,但各空间的尺度明显都偏小,居住起来会很压抑。次卧只能放最小的床,连摆放正常尺寸的衣柜和床头柜都是问题。 
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▲五象某盘110㎡四房。
有的同样是三房,但尺度也明显小一些
 
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▲五象某盘110㎡三房。
 
再看143㎡的四房,客厅开间4.6米,主卧开间3.8米,三个次卧开间都在3米以上,次卧面积基本都是10㎡以上,主卧(含主卫)约24㎡。
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▲龙光天瀛143㎡四房尺寸一览。
同样,与周边其他楼盘同面积段的户型相比,天瀛的尺度更大,舒适度更高。
大尺度,高舒适,是龙光天瀛户型(除了60㎡户型)的特色,这也正是改善人群所追求的。
此外,小剑踩盘时,现场置业顾问还透露,龙光天瀛的高层户型公摊率要比五象大部分楼盘低很多。
你或许不知道,南宁市面上高层的公摊普遍在25%左右。公摊小,就意味着得房率高,套内实得面积多。
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五象湖价值排位,天瀛什么位?
买房必看户型,也不能只看户型。地段,往往是更重要的。特别是有投资需求的,选错了地段,基本意味着全盘皆输。
对于龙光天瀛的地段,地价是最直接的体现。
上半年,南宁诞生了4块地价超1.4万元/㎡的地块,有3个在五象湖,最贵的就是龙光天瀛地块。
首先,看下天瀛在大五象湖中的位置。从地理属性来说,是五象湖的C位。
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▲龙光天瀛在大五象湖的位置(使用请注明出处)。
其次,再看周边具体配置,双学区(就读五象实验四小+十四中可能性大,十四中为南宁最好的公办初中,五象实验四小属于天桃教育集团)、双地铁(3号线、2号线延长线平良立交站),商业则集中了华润mini万象汇、合景1813+大型商业体、宝能城大型商业体。
 
同时,紧邻五象湖分支水系。
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▲龙光天瀛周边配置一览(使用请注明出处)。
投资硬核“学铁商湖”集齐了。在五象新区,哪怕全南宁,拥有这样配置的楼盘也是极少的。
再次,在五象自贸区中,也是较中心位置,去往其他几个功能板块都比较快捷。 
▲龙光天瀛在自贸区的位置。
综合来看,龙光天瀛位于五象湖核心位置,是板块为数不多的顶配地段盘。说得通俗点,就是五象湖C位盘。
如果卖2万+,你会买吗?
说了那么多,最终买不买,还要看价格。
地价在那摆着,成本在那放着,龙光天瀛要想不亏,必然不会便宜卖。
因为有高层,还有合院和低密,后者一定是价格更高的,高层一定是价格相对较低的,预计会采用低开高走策略。
从龙光的作风来看,快准狠一直是其特色。加上目前市场火爆不再,预计天瀛首期的高层产品会是比较划算的。
虽然目前价格未定,但现场置业顾问透露,会参考周边及市场价格。
周边什么价?就在龙光天瀛旁的建发央玺最近已透露,高层预计2.4万-2.6万元/㎡,别墅则是3.2万-3.5万元/㎡。
▲建发国际集团公告。
位于三岸,地价稍低的广源凤岭壹号院LOFT预计2.1万-2.3万元/㎡。
不管怎么看,龙光天瀛2万+是跑不了的。
如果卖2万+,你觉得贵吗?
 
目前在凤岭北、凤岭南、三岸和五象新区等板块,都有一些2万+的楼盘分布。
同在五象湖,华润二十四城、万科魅力之城等偏刚需的楼盘二手房,也有部分超2万元/㎡。
但对比区位、学区、地铁、商业、产品档次等方面来看,小剑认为,龙光天瀛卖2万+应该没啥争议性,也是有足够支撑力的。
目前还迟迟未确定的一点是,仍不知道首期是卖毛坯,还是卖精装。
最后,小剑想问问大家,如果你有这个经济实力,你会买龙光天瀛吗?
 

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