要比烟火味,五象湖真干不过老北湖,但比房子呢?

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要比烟火味,五象湖真干不过老北湖,但比房子呢?

文|宁采尘    编|七小剑
五象的未来被描绘的极鬼好,但它注定不适合所有人。要想选烟火味浓的房子,还得说老城区。
比如近几年有点被冷落的西乡塘,好多地方真的可以尝尽人间烟火。呼朋唤友,撩螺烤肉,夜宵啤酒。这些,五象目前真没有。
今天要给大家鉴的这个盘,就在西乡塘传统老城区的北湖,靠近地铁口,均价1.2万。
 

要比烟火味,五象湖真干不过老北湖,但比房子呢?

烟火味十足的北湖,上新了
北湖,老南宁都知道的地方。它比南湖、五象湖更悠久,虽然不是一个“湖”。
你知道的,大量的机关单位、工厂、职工宿舍就盘踞于此。比如南棉、地委大院、明秀小区、万秀村等等,不仅是几代南宁人的记忆,也成了北湖的代名词。
 
要比烟火味,五象湖真干不过老北湖,但比房子呢?
▲记忆中的老北湖
不可否认,老城区的好处和不足,都挺明显的。
老北湖最大的特点就是商业氛围浓厚,业态亲民。街边巷口,随处可见各种餐饮店、花店、药店、文具店,不仅物价便宜,而且人情浓厚,轻易能满足市民日常的生活所需。
反过来讲,这边的城市面貌老旧,旧改在逐步推进。对于居住影响比较大的,还是车流密集、道路拥堵,出行不太便利。
今天我们鉴的这个盘,就长在最有烟火气的老北湖中心,还是个“老盘新卖”的小区。
它就是保利心语。其实,早在2014年底,项目一期已经入市,并于2018年底陆续交付,现在在卖的是二期。
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▲楼盘档案
这种类型的房子,至少有两个好处。
首先,前期的房源已经交付了,质量、园林、物业等等,都看得见,可以给购房者直观的参考。
其次,学区大概率和前期一致,对于有迫切入学需求的家长来说,信息更明确。
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老北湖“发二春”
变,是这个世界永恒的不变。老北湖,也是一样。如今,正焕发第二春(简称发二春)。
不知道大家有没有感觉,今年,市政交通最大的利好是清厢快速路的通车。
这条贯穿东西的快车道,极大缩短了青秀和西乡塘之间的通勤时间。
这一次来北湖踩盘,采尘从凤岭北出发,从快环拐上清厢快速路,再从北湖出口下来,仅20分钟就来到项目地。
 
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▲高德地图实测
亲测之后,不得不说,这才是“快环”该有的样子。
和老快环(已变堵环)相比,清厢是高架桥,机动车专属通行,没有红绿灯,出入口很少,是更加现代化、高效化的城市快速路。
来到明秀东路,第二个直观的变化就是由于修建地铁,道路变窄,但路面有加宽的迹象。在大唐天城购物中心门口,已给后期多留出了2条车道。
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▲5号线地铁正在施工,地铁站口就在项目门前
改变的不仅是市政配套,项目周边的商业也在升级。
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▲项目西侧的大唐购物中心
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▲项目东面的虎丘菜市
当然,配套当中,最难改变的是学区。项目一期划分的学区是明秀路小学和二十八中,并非一线名校。但是,也还算方便。加上自带的幼儿园,12年制的教育配套,能满足日常入学需求。
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不急看新品,先曝光已交付的
前面说到老盘新卖有一些好处,最大好处就是直观,有参考性。
事不宜迟,来看看一期怎么样。
远看,楼盘是为数不多的(超)高层住宅,在形象上和周边低矮的单位房形成了鲜明对比。
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▲一期楼体建筑
近看,一期由6栋高层组成,立面以涂料为主。从成本和材质上看,比较普通,属于刚需盘之列。
但园林绿化,还是比较出彩的。
首先,园林整体维护得比较好,即便是深秋,植被也没有衰败,土壤也没鲜有裸露的情况。
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▲中心园林
第二,园林采用五重景观设计,而这个盘的第二重景观,别出心裁地选用了红色的凤尾鸡冠花 ,给园林增添了一抹亮色。
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▲大部分盘喜欢绿,这个盘偏爱红
另外,垃圾桶被植被包围了,物业每天清晨就完成了垃圾清理和消毒工作,这个细节挺用心。
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▲垃圾桶周边有植被围起来
不过,楼盘也有一些不足。例如,架空层宽敞干净,但没用被很好地利用起来。小区内缺乏休闲桌椅,老人小孩的休闲场地还是稍显不足。
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▲空空如也的架空层
从一期交付的情况看,保利心语还算是板块内品质较好、较舒适的小区了。园林的日常维护做的挺好,物业服务可圈可点,这和保利品牌密不可分。
客观说,在北湖,楼盘水平参差不齐,像保利心语这样有央企背景的楼盘并不多。有品牌实力保障,想必后期的交付质量不会明显掉链子。
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只剩最后1栋,优缺点都告诉你
采尘了解到,小区分两期开发,但实际上,等二期交付之后,二期和一期是相连的,组成一个完整的小区,园林规模更大。
整个小区不仅规划有住宅,还有一栋公寓和1.8万㎡的街区式商业,商业和住宅分开管理,住宅的纯粹性还是不错的。
目前,项目已经卖到最后一栋了。在售的是南面临街的8#楼,户型是88-118㎡,目前已经封顶。
 
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▲在售8#所在位置,已经封顶
从位置上看,由于位于主干道旁,南面户型不可避免地会受到一点噪音粉尘影响。
不过,从房管局公示平台的数据来看,可售房源集中在北面看小区园林的户型,主力是100㎡和118㎡两个边套。
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▲100㎡三房西北侧边套
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▲118㎡四房东北侧边套
在采尘看来,户型优缺点并存。
由于产品报建较早,优点比较突出的是:①阳台和阳光房属于半赠送,得房率高;②飘窗与开间一致,虽是真飘窗,但采光更好,更加实用。
其次,居住角度看,客厅、厨房、主卧、双卫这几个核心空间的尺寸相对充裕,舒适性还不错。
户型的缺点也相对直观,布局上动静分区稍差一些,且只有一个北面阳台,得兼顾景观和晾晒,用起来比较紧凑。
总体说来,市场对横厅的接受度越来越高,户型比较方正,通风采光也不错,适合自住。
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均价1.2万,不绑车位
最后,说说大家最关心的价格吧。
根据房管局相关信息,剩余房源主要集中在高楼层和低楼层。
备案价主力8500+,加上3000元精装,均价约12000元/㎡,不绑车位。
纵观整个北湖,已经少有新房在售,且楼盘质量参差不齐。如果想买宜居指数高的小区,上车机会并不多。
对比下来,保利心语有央企背书,2021年6月即可交房,对于着急入住的购房者,可以考虑一下。
根据房管局的备案情况,可售房源只有30多套,所剩不多了。感兴趣的,建议实地去现场看看。
相比五象等新区,去那边看房的好处是,如果下午去,到傍晚了,还可以在附近拉几个友仔撩个螺,喝个酒。
◎鉴语:吃啥买啥都方便,自住是适合的
保利心语位于北湖核心地带,属于正宗的地铁口物业,周边商业氛围浓厚,交通配套升级,居住起来是很方便的。
结合品牌背景和一期交付情况来看,在板块内部,园林和物业服务品质都算是比较突出的,这几方面和居住体验息息相关。
整体来看,要想投资,由于学区一般,主要依赖铁和商,具体行情有待观望,估计升值潜力略小,但人间烟火味很浓,自住是比较适合的。

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