五象湖新添245亩毛坯大盘,外套很诱人,脱了呢?

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文|宁采尘   编|七小剑
五象湖,今年最“肥美”的一条锦鲤,只要和它沾上边,必火。
先有湖西的东风三兄弟,后有湖东的“光华澜”,现在又来了个湖后的245大盘——路桥壮美山湖
这个盘,能不能买?
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▲楼盘档案
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五象湖最大地主,内销转外销
前一周,不管是五象湖周边的户外大牌,还是采尘的朋友圈,都被一个画面刷频了。
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▲随处可见的新盘广告
说到五象湖+路桥的组合,想必大家都不陌生。因为,路桥是五象湖名副其实的大地主。
2018年6月,路桥花了21亿元,拿下良玉大道南侧、玉象路西侧435亩地块。紧接着2019年3月,路桥追加9个亿,又拿了更靠近平良立交的103亩地块。
 
加上后续计划要拿的500+亩土地,五象湖第一大盘(五象第一大盘暂时为建工城)呼之欲出。
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▲路桥集团在五象的布局
虽然屯了很多地,但路桥似乎并不急着入市。
根据时间推演,最先推出的是玉象路和良玉大道交汇处的安置房地块“建新花园”。该组团已经于2019年11月交付,用于安置2400位村民。
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▲新建花园在今年11月正式交付
紧接着面市的是435亩中的一期组团”锦绣新城“,以及103亩的地块“锦绣麟城”。
这是路桥集团及其兄弟单位的职工福利房,有产权证,但不正式对外(允许转指标)。
而现在出现在大众视线里的,是路桥435亩地块剩下的部分,就是二期“壮美山湖”。
根据计划,开发商将拿出部分房源对外销售,这波房源就是商品房,可贷款,可落户,可办证,只要你有钱就能买。
这意味着,长期主攻员工福利房的路桥集团正式对外既要面对市场化竞争,也要接受购房者的检验。
这个盘能不能买呢?
采尘认为,要回答这个问题,得从配套、户型、价格、开发经验等方面,具体问题具体分析。
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警惕,别被五象湖带节奏
可以很直接地说,路桥壮美山湖最明显的优势,一个是地段,一个是供求。
这一年,五象湖发生了很多事。自贸加身+DW面市+地铁通车,3大重磅利好直接把五象湖“催热”,价值兑现进入中后期。
 
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▲周边配套 
其次,五象湖板块可售房源所剩无几。“博金中华光澜”六大红盘,只剩下博翠山和澜庭府还有库存。
第三,看看天瀛以及即将冒头的几大DW盘,这些盘都不限价,单价2万起步,自然也没刚需什么事了。
综合以上,在区域大热、供应吃紧的关头,突然冒出的245亩供应,对于市场和购房者而言确实是一场“及时雨”。
但必须警惕,这场雨越是“及时”,购房者越容易被带节奏。而带节奏最常见的方法,是放大共性,忽略个性。
此话怎讲?
从广义上看,五象湖板块其实是很大的,只要五大湖水系能覆盖的区域,都算五象湖。那么,在板块内部,必然也会分化出不同价值的区域。
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▲五象湖价值排序(仅供参考)
再看地铁。2号线延长线和3号线都是地铁线路,但3号线是纵向贯穿新老城区,连结总部基地;而2号线延长线是2号线和3号线在东西方向上的辅助线,两者的连通价值是不一样的。
最后看学区。乍一看,周边学校林立,不乏顶级名校。但别忘了,目前距离项目最近的是秀田和四中;项目1.5公里范围内规划有3所小学、1所初中、1所高中,未来划入十四中的概率不算大,且具有不确定性。
所以,综合地段和配套,既要看到大环境的火热,也要看到板块内部的价值差异。
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户型不刚,不比大牌房企差
买房只看配套,显然还不够,居住体验同样至关重要。
作为广西本土的基建好手,路桥集团做起地产开发和产品设计,水平如何?
根据介绍,目前对外销售的是二期西侧地块的5#、6#,以及东北侧地块的5#。这三栋都是双单元、两梯四户的产品。
从楼栋设计排布的水平来看,舒适度并不低。
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▲在售楼栋
目前,在售的是116-143㎡的四至五房,具体排布如下:
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▲平层布局
南面套是小四房,朝向好但略紧凑;边套是大四房,采光好但房间少;中间套是大五房,得房率高,但采光差。
从各户型的布局来看,优劣势比较均衡,没有哪个特别鸡肋。这反映出开发商在户型设计上有一定功力。
接下来看看具体户型。
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▲116㎡四房
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▲137㎡四房
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▲142㎡五房
大家觉得它家户型怎么样呢?
比较明显的缺陷有几点:①厨房偏小,“一字型”或“小7型”不够实用;②过道较长,利用率不高;③有少量风水缺陷,例如:门对门、尖角对冲客厅等。
当然,优点也显而易见:比较方正,南北通透,动静分区,都是双阳台,绝大部分卧室开间/进深≥3米。
综合来看,户型设计的优势大于不足,整体还不错,注重居住尺度,对舒适度有一定的保障。
采尘认为,首次对外销售,能拿出这样的户型,路桥还是让人刮目相看。

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毛坯1.2万,门槛不低,值不值?
关于这个盘要卖多少钱,其实一早预留了伏笔。
干脆换个说法,这个盘备案9000多,预计卖一万二,毛坯交付,你认为值吗?
说到底,结合上面说到的地段、配套、户型等客观存在,值或不值,相信每个人心里都有一个答案。
在这里采尘的看法是:门槛略高,但价格未被透支,仍有一定空间,自住兼投资可以考虑。
纯投资的话,由于后期学区、交付、物业服务等情况还需检验,可以持保守一些的态度。
国企是真的,非科班也是真的
最后,聊聊路桥关于“建房子”的那些事儿吧。
首先,路桥集团作为广西的“基建天团”,曾多次获得詹天佑奖和鲁班奖,在施工领域,其技艺水平是很高的。
其次,作为很早就跨界地产开发的企业,路桥集团目前已经成功开发了怡景苑、路桥花园别墅、凤祥名居等多个项目,也算小有经验。
再结合售楼部的展示面情况,大概可以看出,路桥兼顾“实力国企”和“非地产科班”两个人设,开发经验有,但不足。
一方面,其资金实力和施工水平自然不用担心。但另一方面,其开发经验、标准化输出的成熟度、物业服务水平等,与一线房企存在客观差距,这也是我们要正视的事实。
毕竟房子后期的溢价实力,与品牌、物业息息相关,这些影响不容忽视。
和历史开发楼盘相比,壮美山湖的地段、配套、规模都是更好的,希望它可以再接再厉,超越过往,不负期待吧。
◎鉴语:一场及时雨,上车却不易
当下的五象湖,确实慢慢熟了。交通、景观、学区、市政等各方面配套,进入最后的兑现期。
在板块住宅供不应求的时刻,路桥壮美山湖的出现,是一场及时雨。楼盘的规划、户型可圈可点,综合价值尚可。
但与此同时,要理性看待地段价值的差异化,以及地产开发经验不足的事实。
还要提醒的是,毛坯备案价9000多,预计要卖1.2万,不是精装房,那首付门槛必然不低。
综合来看,它的出现,对大五象湖住宅供应是一场及时雨,但对于购房者,一定是有人欢喜有人忧。
 

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