五象湖新添245亩毛坯大盘，外套很诱人，脱了呢？

文|宁采尘编|七小剑

五象湖，今年最“肥美”的一条锦鲤，只要和它沾上边，必火。

先有湖西的东风三兄弟，后有湖东的“光华澜”，现在又来了个湖后的245大盘——路桥壮美山湖。

这个盘，能不能买？

▲楼盘档案

五象湖最大地主，内销转外销

前一周，不管是五象湖周边的户外大牌，还是采尘的朋友圈，都被一个画面刷频了。

▲随处可见的新盘广告

说到五象湖+路桥的组合，想必大家都不陌生。因为，路桥是五象湖名副其实的大地主。

2018年6月，路桥花了21亿元，拿下良玉大道南侧、玉象路西侧435亩地块。紧接着2019年3月，路桥追加9个亿，又拿了更靠近平良立交的103亩地块。

加上后续计划要拿的500+亩土地，五象湖第一大盘（五象第一大盘暂时为建工城）呼之欲出。

▲路桥集团在五象的布局

虽然屯了很多地，但路桥似乎并不急着入市。

根据时间推演，最先推出的是玉象路和良玉大道交汇处的安置房地块“建新花园”。该组团已经于2019年11月交付，用于安置2400位村民。

▲新建花园在今年11月正式交付

紧接着面市的是435亩中的一期组团”锦绣新城“，以及103亩的地块“锦绣麟城”。

这是路桥集团及其兄弟单位的职工福利房，有产权证，但不正式对外（允许转指标）。

而现在出现在大众视线里的，是路桥435亩地块剩下的部分，就是二期“壮美山湖”。

根据计划，开发商将拿出部分房源对外销售，这波房源就是商品房，可贷款，可落户，可办证，只要你有钱就能买。

这意味着，长期主攻员工福利房的路桥集团正式对外。既要面对市场化竞争，也要接受购房者的检验。

这个盘能不能买呢？

采尘认为，要回答这个问题，得从配套、户型、价格、开发经验等方面，具体问题具体分析。

警惕，别被五象湖带节奏

可以很直接地说，路桥壮美山湖最明显的优势，一个是地段，一个是供求。

这一年，五象湖发生了很多事。自贸加身+DW面市+地铁通车，3大重磅利好直接把五象湖“催热”，价值兑现进入中后期。

▲周边配套

其次，五象湖板块可售房源所剩无几。“博金中华光澜”六大红盘，只剩下博翠山和澜庭府还有库存。

第三，看看天瀛以及即将冒头的几大DW盘，这些盘都不限价，单价2万起步，自然也没刚需什么事了。

综合以上，在区域大热、供应吃紧的关头，突然冒出的245亩供应，对于市场和购房者而言确实是一场“及时雨”。

但必须警惕，这场雨越是“及时”，购房者越容易被带节奏。而带节奏最常见的方法，是放大共性，忽略个性。

此话怎讲？

从广义上看，五象湖板块其实是很大的，只要五大湖水系能覆盖的区域，都算五象湖。那么，在板块内部，必然也会分化出不同价值的区域。

▲五象湖价值排序（仅供参考）

再看地铁。2号线延长线和3号线都是地铁线路，但3号线是纵向贯穿新老城区，连结总部基地；而2号线延长线是2号线和3号线在东西方向上的辅助线，两者的连通价值是不一样的。

最后看学区。乍一看，周边学校林立，不乏顶级名校。但别忘了，目前距离项目最近的是秀田和四中；项目1.5公里范围内规划有3所小学、1所初中、1所高中，未来划入十四中的概率不算大，且具有不确定性。

所以，综合地段和配套，既要看到大环境的火热，也要看到板块内部的价值差异。

户型不刚，不比大牌房企差

买房只看配套，显然还不够，居住体验同样至关重要。

作为广西本土的基建好手，路桥集团做起地产开发和产品设计，水平如何？

根据介绍，目前对外销售的是二期西侧地块的5#、6#，以及东北侧地块的5#。这三栋都是双单元、两梯四户的产品。

从楼栋设计排布的水平来看，舒适度并不低。

▲在售楼栋

目前，在售的是116-143㎡的四至五房，具体排布如下：

▲平层布局

南面套是小四房，朝向好但略紧凑；边套是大四房，采光好但房间少；中间套是大五房，得房率高，但采光差。

从各户型的布局来看，优劣势比较均衡，没有哪个特别鸡肋。这反映出开发商在户型设计上有一定功力。

接下来看看具体户型。

▲116㎡四房

▲137㎡四房

▲142㎡五房

大家觉得它家户型怎么样呢？

比较明显的缺陷有几点：①厨房偏小，“一字型”或“小7型”不够实用；②过道较长，利用率不高；③有少量风水缺陷，例如：门对门、尖角对冲客厅等。

当然，优点也显而易见：比较方正，南北通透，动静分区，都是双阳台，绝大部分卧室开间/进深≥3米。

综合来看，户型设计的优势大于不足，整体还不错，注重居住尺度，对舒适度有一定的保障。

采尘认为，首次对外销售，能拿出这样的户型，路桥还是让人刮目相看。

毛坯1.2万，门槛不低，值不值？

关于这个盘要卖多少钱，其实一早预留了伏笔。

干脆换个说法，这个盘备案9000多，预计卖一万二，毛坯交付，你认为值吗？

说到底，结合上面说到的地段、配套、户型等客观存在，值或不值，相信每个人心里都有一个答案。

在这里采尘的看法是：门槛略高，但价格未被透支，仍有一定空间，自住兼投资可以考虑。

纯投资的话，由于后期学区、交付、物业服务等情况还需检验，可以持保守一些的态度。

国企是真的，非科班也是真的

最后，聊聊路桥关于“建房子”的那些事儿吧。

首先，路桥集团作为广西的“基建天团”，曾多次获得詹天佑奖和鲁班奖，在施工领域，其技艺水平是很高的。

其次，作为很早就跨界地产开发的企业，路桥集团目前已经成功开发了怡景苑、路桥花园别墅、凤祥名居等多个项目，也算小有经验。

再结合售楼部的展示面情况，大概可以看出，路桥兼顾“实力国企”和“非地产科班”两个人设，开发经验有，但不足。

一方面，其资金实力和施工水平自然不用担心。但另一方面，其开发经验、标准化输出的成熟度、物业服务水平等，与一线房企存在客观差距，这也是我们要正视的事实。

毕竟房子后期的溢价实力，与品牌、物业息息相关，这些影响不容忽视。

和历史开发楼盘相比，壮美山湖的地段、配套、规模都是更好的，希望它可以再接再厉，超越过往，不负期待吧。

◎鉴语：一场及时雨，上车却不易

当下的五象湖，确实慢慢熟了。交通、景观、学区、市政等各方面配套，进入最后的兑现期。

在板块住宅供不应求的时刻，路桥壮美山湖的出现，是一场及时雨。楼盘的规划、户型可圈可点，综合价值尚可。

但与此同时，要理性看待地段价值的差异化，以及地产开发经验不足的事实。

还要提醒的是，毛坯备案价9000多，预计要卖1.2万，不是精装房，那首付门槛必然不低。

综合来看，它的出现，对大五象湖住宅供应是一场及时雨，但对于购房者，一定是有人欢喜有人忧。

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五象湖新添245亩毛坯大盘，外套很诱人，脱了呢？

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