金科博翠山比周边贵1.5k,你贵,你有理吗?

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文|楚留真香    编|七小剑
五象湖作为今年的置业热区,火到不行。即便是位于五象湖西的“东风三兄弟”,因为靠近五象湖,也丝毫不影响走量。
尤其是“老大哥”金科博翠山,不仅价格高出周边1.5k,今年上半年开盘时,全款还难买到。
今天就鉴一下这个又贵又好卖的盘底气在哪。
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▲楼盘档案
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高出周边1.5k,卖得还很好
2018年底,金科博翠山首开,均价1.15万元/㎡,一次性付款优先,精装全款其次,按揭很难抢到房。
2019年1月,项目进入了南宁1月份成交金额、面积榜5强。
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▲2019年1月楼盘销售榜。来源:克而瑞
4月份第二次开盘时,博翠山不仅均价涨至1.25万元/㎡,根据克而瑞数据,截至开盘日下午,项目所推出房源去化率达100%。
6月份第三次开盘时,博翠山均价已经来到了1.35万元/㎡
因为不限价,价格随着每一次开盘而上涨。
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▲项目预售信息
根据住建局预售信息显示,从首开至今,金科博翠山取得预售证房源共1068套,已售800多套,去化率约78%。
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▲附近3盘房价地图
在五象湖多盘竞争激烈的情况下,即便高出片区在售楼盘1.2万元/㎡的均价,金科博翠山卖得也还不错。
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身处五象湖西,秀田+四中为邻
博翠山卖得火,地段和配套是基础。
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▲区位及主要配套示意图
地图看或许更直观,项目位于凤凰路,北面为五象湖公园(规划的良庆河水系),待兑现后,宜居指数将再上一层楼。
除此,项目与最近的地铁2号线东延线玉岭路站距离约860米,属于步行可达范围。东延线计划2021年通车,而该盘预计2022年交付,交付时2号线东延线已经通车。
同时,秀田小学五象校区、南宁四中五象校区就在项目隔壁。就学校来看,四中较普通,而秀田小学则属于南宁10大名校。
根据就近入学的原则,博翠山入读这两所学校的可能性较大。当然,最终还得教育局拍板,不必抱有押宝的心态。
不过,项目周边学校环绕,即是好事,也有弊端,入住后难免有噪音干扰的问题。还有,项目南面不远处为五象新区医院,也会有部分购房者忌讳。
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不做百平内小户,很纯粹的改善盘
市面上一些盘,有了好地段,但产品却不好。相对而言,博翠山算是个例外。
之所以价格比周边高,那是因为抛开地段与配套,金科博翠山自身产品依然很抗打。
首先,作为金科在南宁的首个“博翠系”产品,也是金科入邕后的首个高端盘,博翠山肩负着品牌落地的任务。
 
户型方面,直接摒弃了100㎡以下的刚需户型,只做100-186㎡的首改及终极改善产品,客群定位直接瞄准改善客户。
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▲项目总平图
其次,项目占地86亩,容积率仅3.5,只有11栋楼,梯户比主要为3梯3户及2梯4户。
从数据看,就是打造一个舒适改善小区,对比旁边金玖与中南,差距一下子就出来了。而且,小区内没有产权移交房和安置房,未来入住人群会比较纯粹。
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▲周边项目数据对比
由于项目的楼栋数不多,因此在园林上可施展的地方也更多。从规划上看,值得期待的地方挺多,不仅规划有中轴景观,而且是一个全年龄段社区,从孩子喜欢的主题乐园到适宜老人的森林氧吧,都规划有。此外,还有拉近邻里关系的洽谈休闲区。
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▲小区园林规划图
可惜的是,营销中心未见展示,水平如何不好判断,还得等实体交付。
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精装3000很坑,它家却算是好的
作为带装修交付的楼盘,不可不看精装。老实讲,项目在精装档次上比多数项目更胜一筹。
不就是装修吗,能有多6?看过了太多市面上的精装交付楼盘,觉得也就那样吧。可参观了金科博翠山的样板间后,真香的内心再也无法淡定。
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▲子母门
项目偏大一点户型均配子母门,这样的入户门配置,通常出现在高端住宅。而且,子母门的打开方式也不止一种,有指纹、磁卡、钥匙、密码4种解锁方式。
入户门安装的还是智能猫眼,可以与手机连接,当陌生人在家门口停留时间过长,智能猫眼便会发出警示提醒你。
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▲样板间装修风格
走进样板间,眼前呈现的是以暖灰色调为主的轻奢装修风格。暖灰色调在色彩里也属于高级色调,在搭配各种风格的软装上更“得心应手”。
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▲入户地面的水刀拼花
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▲入户玄关柜
玄关位置,除配备常见全屋一键开关外,还有入户地面水刀拼花,能根据光、声做出反应的感应灯,玄关鞋柜搭配仪容镜等。
同时,博翠山连地砖这样的小细节,也大有讲究。它采用的是60x120公分的暖灰色调抛釉砖,而大多数楼盘采用的是60x60公分的普通砖,大尺寸在视觉上效果也显得空间更大。而尺寸越大,难度跟着加大,价格也就更贵。
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▲全屋配空调
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▲客厅背景墙
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▲吊顶
金科博翠山的精装算是很舍得投入,不但全屋送了中央空调(风管机),还送客厅电视背景墙和主卧背景墙,甚至客餐厅及各个卧室的吊顶也属于交付部分。厨房和浴室除选用一些品质和造价高的品牌配套外,两个地方还额外配送冷风机和暖风机。
没有对比,就没有伤害。
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▲精装对比(仅供参考)
很客观的说,在五象新区同价位精装盘里,还真找不出像博翠山这么硬核的楼盘。
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均价1.35万,按揭也能买了
再来看看户型。
项目户型定位很明确,不搞小户型,只做100-186㎡的首改及终极改善户型,一共5个户型,包含100㎡的3房,119㎡和128㎡的4房,143㎡、166㎡和186㎡的5房。
挑几个户型给大家看看。
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▲100㎡的3房2厅2卫
从户型设计上看,100㎡做纯正的3房,客厅开间3.8米,大阳台及飘窗均全赠送,3开间朝南。美中不足的是,两个次卧面积较小,居住舒适度略打折扣。
128㎡的4房为南北双对流阳台设计,客厅开间4.2米,而两个阳台尺寸惊人,观湖的北阳台宽度就有6.3米,房间开间基本在2.8米以上。入门玄关柜还做了内嵌设计,不会占用过道。整体来看,没有大硬伤,基本满足2孩家庭的需求。
186㎡的大5房位于项目的5、6号楼,两栋楼处在小区核心位置,也就是俗称的“楼王"。户型南北双阳台设计,8.4米横厅开间+超8米宽阳台搭配,景观视野开阔。而且,两栋楼均为3梯3户设计,每户均预留电梯前厅,电梯直达入户。当然,3梯3户的大户型更贵,主力价1.5万-1.6万元/㎡。
必须提醒,项目所有户型都有覆土交付的绿化阳台,需要业主二次装修。
博翠山目前在卖二期3、4号楼100㎡3房与128㎡4房户型,以及1期5、6号楼166㎡及以上的大5房户型。
据介绍,项目普通高层(不含5、6号楼)均价1.35万元/㎡,不绑车位,接受按揭贷款,但有一定的茶水费,门槛相对普通刚需盘高些。
这个价位值不值得入手?可对比一下周边新房均价与二手房价格,再回头看看金科博翠山地段、配套及产品力,真香认为,改需可入。
◎鉴语:适合改需上车的盘
综合来看,金科博翠山拥有不错的地段与配套,而项目的产品力也确实胜出大部分同价盘。
对于投资来说,入手价较高,短期内翻番不大可能,得做好抓长线的准备。不过,随着同在凤凰路两侧的龙光天瀛、建发央玺上市,或对该盘价格有一定促动。
而对于自住者来说,产品好未来住户较纯粹,又是南宁少有的无产权移交房的项目,精装档次也较高,可以考虑入手。
 
不过,该盘还有几点悬疑:①地铁机场线到底怎么走,会不会过凤凰路玉岭路口?②项目前的五象湖何时才能建好?③旁边的医科大什么时候做好?这些都关乎该盘未来价值与居住舒适度。
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