“我想有一处院子，有天有地，离尘不离城。”这是很多中产阶级的梦想。
最近一两年，“院子热”从一线传导到二线，南宁的院子产品也日渐呈现供需两旺的特点。
院子为啥火？好住吗？有啥好的选择？今天就为你详细鉴一鉴。
鉴盘之前，先问个问题。在各式各样的房子里，你最爱哪一类？
院子占天占地，又独享前庭后院，是高层等产品无法比拟的。更何况，国人对天地自然的热爱，早已刻进了骨子里。
最近几年，院子大有“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”之势，星星之火逐渐蔓延到了全南宁。
悉数南宁在售的大大小小院子项目，已经从早年的三五个，发展到今天的10余个。
▲南宁已售/在售的院子，括号内为房屋属性（不完全统计）
虽然城市土地供应越发吃紧，但院子总能找到最恰逢其会的出口，报建的手段越来越灵活，形式也多种多样。
一纸限墅令，打压不了人们对一方天地的执念，反而催生了更多可能。
院子对于南宁购房者来说，并不陌生。南宁自打有商品房开始，院子就已经存在了。
一开始，它是传统型的别墅，面积大、总价高，只有少数人才能拥有。
后来，绿城首推出130㎡的院子一炮而红，效仿者蜂拥而至，低总价的院子逐渐上位了。
这类院子有一个特点，那就侧重院落、压缩住宅，形成小宅大院的组合。
这几年，南宁市场特别火的院子，类似山渐青、江南院子等楼盘，就属于这种产品。
然而，今天我们要鉴的院子，属于另一种形式。下面，一起来看看它长什么样。
首先，它在形式上是多联排地面4/5层，地下2层，带独立的前庭后院。
另外，和山渐青等院子相比，它是单一大开间的设计，空间纵向延伸，占天占地，能实现买四层得七层，赠送率很高。
它既有天地楼的影子，又融入了现代住宅的设计，在布局、院落空间上做了改良，是天地楼的升级版。
作为一种新型院子，它好不好住，有哪些优势与不足，采尘接下来会一一解读。
了解完院子大致的外部结构，接下来咱们逐层来看院子的内部空间。
为了像市场更好地展示院子的设计感和实际尺寸，以及层高、通风、采光等情况，开发商做出了实体样板间。
首先，一楼由40㎡左右的前庭后院、1个独立餐厨区（含1卫）、1个5米挑高的客厅组成。具备日常休闲娱乐和会客功能，是我们常说的“动区”。
二楼的层高做到了3.3米，南北两端各做了一个开间5米的独立套房，带独立卫生间。从软装效果看，定位是儿童房和老人房，舒适度不低。
三楼的布局和二楼相近，层高也是3.3米。只不过，房间在进深上做了让步，腾出了露台的位置，功能进一步升级。
最后是顶楼，经过后期改造，能实现阳光书房+露台的布局，兼顾晾晒和休闲功能。
这家院子地下室层高有5米多，可以隔成2层。样板间呈现了健身房、影音室、乐器室等休闲、娱乐空间。
不难发现，它家院子最大优点是功能分布合理，赠送率高。建面约200㎡，能延展出400㎡的使用空间，带多个独立套房，向上舒适，向下有趣，这一点很懂高改的心。
首先要一份为二地看楼高，向上4-5层，向下2层，楼梯太高，不便于老人和小孩使用。好在楼梯开间足够大，交付后业主可加装家用电梯。
另外，地下室没有采光井。后期建议改造成为车库、影音室、红酒吧等，对采光要求不高的空间。
还有一点购房者比较在意，院子外部的私密性略差一些。
采尘根据现场施工情况目测，每排院子的楼间距约为30米，对视问题不可避免。
总体上看，这家院子的空间感和舒适度可圈可点，产品力不俗。但私密性这个细节，暴露了其定位和档次，属于轻奢的级别，与一流院子仍存在距离。
▲国内顶级的院子，用绿植+铁艺，阳台外挑坡檐增加私密性。
另外，在踩盘的过程中，采尘发现了一个细节：大厅的挑高有5米。注意了，要实现这个高度，要商业性质才可以。
那么问题来了，这家院子到底是“姓住”还是“姓商”？
对比下来发现，多层商业是可通燃气的，也设有油烟管道，并不影响日常居住。最主要的区别集中在首付/月供门槛，以及后期的流通成本上。
同时也要看到，商墅不占用住宅名额，具有商办价值，变现能力更强，这也是高端客户所需要的。
另外，一纸限墅令，让主城区内新供应的院子被迫“转型”，商墅成为主流已是大势所趋。
综合来看，院子定位特殊，两者的实际差距没有公寓那么大。加上客群也很特殊，对于购房者来说，两者谁更适用，已不再有标准答案。
说了半天，大家一定很好奇，这院子叫啥名字？到底在哪？
不卖关子了，这个盘不但不在郊区（一般院子产品都分布在郊区），还是个正地铁盘。
它位于二号线终点站西津站西侧，距离地铁口仅50米，楼盘名是云星创客园·合墅。
除了地铁之外，该盘的另一个交通优势，是毗邻那安快速路的入口，就是现在的城市二环。采尘亲测，在工作日的晚高峰，通过二环自驾回到凤岭北，只需要20分钟。
①项目紧挨着安吉大道，车流量大，会受到噪音影响；②周边城中村较多，城市界面短期无法改变。
如果追求更优越的展示面，又不想出城，这类院子主要集中在凤岭、龙岗和三岸，但价格也不便宜。
像中国锦园、龙光天曜等自然资源型的院子，可以看江的，要500万元/套。像荣和公园墅这样城市资源型的院子，1000万元起步。
对比下来，云星创客园作为“补缺型”的存在，总价在270万-340万元之间，性价比很高。适合追求纵向空间，对地铁、二环粘性较大，对学区不敏感的购房者。
毕竟，花别人1/2的钱，便能拿下一套主城区、地铁口、占天占地的院子，在南宁还是挺少见的。
据置业顾问介绍，项目西侧是心圩江水系，未来会建成一个公园，具有不错的景观价值，所以总价会贵一些。
另外，临主干道和地铁、昭示面更好的房源，未来可以用作商铺经营的，也会贵一些。
不过，目前售价已经出来了，最贵不会超过340万元/套。
最后还是那句老话，优势和不足都交代清楚了，好不好只是表象，适不适合才是关键。
云星创客园的合墅，同时占据主城区、地铁口、快环边的地段价值，在别墅市场上属稀缺品。
产品本身占天占地，带独立庭院，买四层得七层，加上单一大开间的设计，为舒适度提供了保障，适合高改家庭用作第一/第二居所。
同时也要看到，项目本身是商业性质，流通性偏弱，不适合所有人。且位于安吉板块边缘，城市界面一般，升值潜力有待观望。
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