地铁上盖的院子,270万得7层,南宁就它一家?

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地铁上盖的院子,270万得7层,南宁就它一家?
文|宁采尘    编|七小剑
 
“我想有一处院子,有天有地,离尘不离城。”这是很多中产阶级的梦想。
如今,梦想正在走进现实。
 
最近一两年,“院子热”从一线传导到二线,南宁的院子产品也日渐呈现供需两旺的特点。
院子为啥火?好住吗?有啥好的选择?今天就为你详细鉴一鉴。
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南宁刮起一阵“院子风”
鉴盘之前,先问个问题。在各式各样的房子里,你最爱哪一类?
采尘觉得,对于院子,大多数人是无法拒绝的。
 
院子占天占地,又独享前庭后院,是高层等产品无法比拟的。更何况,国人对天地自然的热爱,早已刻进了骨子里。
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▲人见人爱的住宅形式
最近几年,院子大有“旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家”之势,星星之火逐渐蔓延到了全南宁。
悉数南宁在售的大大小小院子项目,已经从早年的三五个,发展到今天的10余个。
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▲南宁已售/在售的院子,括号内为房屋属性(不完全统计)
虽然城市土地供应越发吃紧,但院子总能找到最恰逢其会的出口,报建的手段越来越灵活,形式也多种多样。
 
一纸限墅令,打压不了人们对一方天地的执念,反而催生了更多可能。
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它家院子很特别,却似曾相识
院子对于南宁购房者来说,并不陌生。南宁自打有商品房开始,院子就已经存在了。
一开始,它是传统型的别墅,面积大、总价高,只有少数人才能拥有。
后来,绿城首推出130㎡的院子一炮而红,效仿者蜂拥而至,低总价的院子逐渐上位了。
这类院子有一个特点,那就侧重院落、压缩住宅,形成小宅大院的组合。
这几年,南宁市场特别火的院子,类似山渐青、江南院子等楼盘,就属于这种产品。
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▲绿城院子代表作,建面只有130㎡。
然而,今天我们要鉴的院子,属于另一种形式。下面,一起来看看它长什么样。
首先,它在形式上是多联排地面4/5层,地下2层,带独立的前庭后院。
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▲正面实拍图
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▲剖面透视图,可实现买四层得七层。
另外,和山渐青等院子相比,它是单一大开间的设计,空间纵向延伸,占天占地,能实现买四层得七层,赠送率很高。
有木有一种似曾相识的感觉?
 
它既有天地楼的影子,又融入了现代住宅的设计,在布局、院落空间上做了改良,是天地楼的升级版。
在南宁,这样的院子并不多见。
作为一种新型院子,它好不好住,有哪些优势与不足,采尘接下来会一一解读。
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院子、套房、露台、车库,一个都不少
了解完院子大致的外部结构,接下来咱们逐层来看院子的内部空间。
为了像市场更好地展示院子的设计感和实际尺寸,以及层高、通风、采光等情况,开发商做出了实体样板间。
首先,一楼由40㎡左右的前庭后院、1个独立餐厨区(含1卫)、1个5米挑高的客厅组成。具备日常休闲娱乐和会客功能,是我们常说的“动区”。
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▲前庭后院
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▲厨房和餐厅相连
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▲客厅
而二楼及以上的空间,越往上走,私密性就越好。
二楼的层高做到了3.3米,南北两端各做了一个开间5米的独立套房,带独立卫生间。从软装效果看,定位是儿童房和老人房,舒适度不低。
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▲二楼北面独立套房实景
三楼的布局和二楼相近,层高也是3.3米。只不过,房间在进深上做了让步,腾出了露台的位置,功能进一步升级。
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▲三楼带露台、独立卫生间的套房
最后是顶楼,经过后期改造,能实现阳光书房+露台的布局,兼顾晾晒和休闲功能。
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▲顶层的阳光房
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▲顶层露台
看完楼上,采尘带你逛逛地下室。
这家院子地下室层高有5米多,可以隔成2层。样板间呈现了健身房、影音室、乐器室等休闲、娱乐空间。
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▲地下室实拍
不难发现,它家院子最大优点是功能分布合理,赠送率高。建面约200㎡,能延展出400㎡的使用空间,带多个独立套房,向上舒适,向下有趣,这一点很懂高改的心。
不过,没有完美的房子,这家院子也存在一定缺陷。
首先要一份为二地看楼高,向上4-5层,向下2层,楼梯太高,不便于老人和小孩使用。好在楼梯开间足够大,交付后业主可加装家用电梯。
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▲楼梯的开间达到0.85米
另外,地下室没有采光井。后期建议改造成为车库、影音室、红酒吧等,对采光要求不高的空间。
还有一点购房者比较在意,院子外部的私密性略差一些。
采尘根据现场施工情况目测,每排院子的楼间距约为30米,对视问题不可避免。
并排的院子之间,平视和俯瞰两个视角缺少遮挡。
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▲样板间实拍,从楼上可以俯瞰别人家院子。
总体上看,这家院子的空间感和舒适度可圈可点,产品力不俗。但私密性这个细节,暴露了其定位和档次,属于轻奢的级别,与一流院子仍存在距离。
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▲国内顶级的院子,用绿植+铁艺,阳台外挑坡檐增加私密性。
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“商”好还是“住”好?因人而异
另外,在踩盘的过程中,采尘发现了一个细节:大厅的挑高有5米。注意了,要实现这个高度,要商业性质才可以。
那么问题来了,这家院子到底是“姓住”还是“姓商”?
跟置业顾问核实了一下,结果不出所料,这是商墅。
 
那么两者有何区别?哪个更好呢?
 
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▲别墅姓商和姓住的区别
对比下来发现,多层商业是可通燃气的,也设有油烟管道,并不影响日常居住。最主要的区别集中在首付/月供门槛,以及后期的流通成本上。
同时也要看到,商墅不占用住宅名额,具有商办价值,变现能力更强,这也是高端客户所需要的。
另外,一纸限墅令,让主城区内新供应的院子被迫“转型”,商墅成为主流已是大势所趋。
综合来看,院子定位特殊,两者的实际差距没有公寓那么大。加上客群也很特殊,对于购房者来说,两者谁更适用,已不再有标准答案。
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不在郊区,距离地铁口50米
说了半天,大家一定很好奇,这院子叫啥名字?到底在哪?
不卖关子了,这个盘不但不在郊区(一般院子产品都分布在郊区),还是个正地铁盘。
它位于二号线终点站西津站西侧,距离地铁口仅50米,楼盘名是云星创客园·合墅。
▲项目所在位置及周边核心配套
▲项目距离西津站地铁口约50米
除了地铁之外,该盘的另一个交通优势,是毗邻那安快速路的入口,就是现在的城市二环。采尘亲测,在工作日的晚高峰,通过二环自驾回到凤岭北,只需要20分钟。
在看到交通优势的同时,也要看到区域现状的不足。
项目紧挨着安吉大道,车流量大,会受到噪音影响;周边城中村较多,城市界面短期无法改变。
如果追求更优越的展示面,又不想出城,这类院子主要集中在凤岭、龙岗和三岸,但价格也不便宜。
像中国锦园、龙光天曜等自然资源型的院子,可以看江的,要500万元/套。像荣和公园墅这样城市资源型的院子,1000万元起步。
对比下来,云星创客园作为“补缺型”的存在,总价在270万-340万元之间,性价比很高。适合追求纵向空间,对地铁、二环粘性较大,对学区不敏感的购房者。
毕竟,花别人1/2的钱,便能拿下一套主城区、地铁口、占天占地的院子,在南宁还是挺少见的。
▲定价和位置的关系
据置业顾问介绍,项目西侧是心圩江水系,未来会建成一个公园,具有不错的景观价值,所以总价会贵一些。
另外,临主干道和地铁、昭示面更好的房源,未来可以用作商铺经营的,也会贵一些。
不过,目前售价已经出来了,最贵不会超过340万元/套。
最后还是那句老话,优势和不足都交代清楚了,好不好只是表象,适不适合才是关键。
@鉴语:稀缺且有产品力,但也要理性
云星创客园的合墅,同时占据主城区、地铁口、快环边的地段价值,在别墅市场上属稀缺品。
产品本身占天占地,带独立庭院,买四层得七层,加上单一大开间的设计,为舒适度提供了保障,适合高改家庭用作第一/第二居所。
同时也要看到,项目本身是商业性质,流通性偏弱,不适合所有人。且位于安吉板块边缘,城市界面一般,升值潜力有待观望。
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