七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?文|你莫愁    编|小二郎

上周,鉴盘侠发布公积金新政的文章,引发鉴友“连环问”。
“公积金二套如何判定?”“已经商贷买的第二套房,可以商转公吗?”“异地公积金可以“商转公”吗?”……针对一些代表性的问题,莫愁做了详细解答。
你到底能不能用上公积金,一看便知。

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

“二套”到底如何判定?
案例:夫妻婚前各有一套房,都没使用过公积金,但有一套不在广西,大于120㎡。有贷款未用公积金,在南宁再买一套,算几套?可以使用公积金么?
简单一句话:认贷又认房。
1、职工个人及家庭只拥有一套住房,且该住房建筑面积在120平方米(含)以内的,允许其在购买建筑面积为144平方米(含)以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。
2、职工个人及家庭已使用一次住房公积金贷款并已结清的,目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米(含)以内的,允许其在购买建筑面积为144平方米(含)以内的住房时再次申请使用住房公积金贷款。
七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?▲认房认贷下,二套如何认定。来源:南宁住房公积金管理中心  
首先,是否二套判断的基础,是以家庭户为单位,已婚的按照夫妻双方名下的房产进行认定,如果名下只有一套房子,并且房屋面积在120㎡(含)以内的,可以申请第二套公积金贷款。
其次,名下的房产是指在申请住房公积金贷款时在南宁市行政范围内(含五县)拥有的住房,如果名下的房产不在南宁市范围内或者已经卖出,那么不在二套的范围。
然后  ,如果已经使用过一次住房公积金贷款了,但是已经结清,现在房子卖了名下没有房产或者第一套房屋面积在120㎡(含)以内的,可以申请第二次公积金贷款。
这里关于使用公积金贷款次数的认定是指在全国范围内使用过公积金贷款的次数。
最后,也是最关键的一点,第二套住房公积金贷款支持的房屋面积在144㎡(含)以内。
综上所述,该位购房者夫妻双方名下共有2套房产,但其中一套不在南宁市范围,按照规定,只认定拥有一套房产。加之,夫妻双方都没有用过公积金贷款,所以再买一套仍然可以算二套,享受公积金二套政策。
 

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

区直支持二套公积金贷吗?
案例:我缴纳的区直公积金,此次调整的是市直公积金,那区直支持二套公积金贷吗?
南宁公积金这次政策松绑,主要针对市直公积金做出调整,但其实在区直分中心,二套公积金贷款早已实行。
也就是说,“二套可以用公积金”这一操作在区直公积金中心一直都行得通。
和市直公积金一样,区直公积金中心也是“认房且认贷”
七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?▲区直公积金贷款次数及住房套数认定
但不同点在于:区直公积金对二套贷款中首套、二套房面积没有明确限定;贷款最高额度为60万元;月还款额一般不超过借款人家庭月收入的50%
七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?▲市直、区直公积金二套政策区别
 

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

二套商贷可以“商转公”吗?
案例:我名下有2套房,一套是2014年购买的92㎡的房子,商业贷款40万,2018年6月得房产证。另一套是2019年6月购买的143㎡,商业贷款50万。想咨询,南宁公积金贷款放开二套贷款,我名下两套房中的一套,能否商业贷款转公积金贷款呢?
二套支不支持“商转公”?莫愁咨询了市直公积金中心,得到答复是:可以
按照市直“认房且认贷”的二套公积金政策。公积金贷款结清的前提下,第二套房若是商业贷款且取得不动产权证后,支持“商转公”业务。
首先,公积金二套的认定,只和房屋面积有关,于购买时间无关。
其次,这个鉴友有过公积金贷款记录,得保证此前的公积金贷款已经结清,且此前只用过一次公积金贷款。
最后,由于这位购房者第二套房屋面积超过120㎡,但小于144㎡,所以,建议将143㎡房子的贷款进行“商转公”。
还有一点需要注意,需要“商转公”的房产必须已经获得房产证。这位购房者的情况中,其143㎡的房子需获取不动产权证后,才能办理“商转公”。
此外,根据最新“商转公”政策,商贷在农行或者建行贷款才可以进行“顺位商转公”,在别的银行贷款就需要先自行结清商贷部分,才能“商转公”。二套公积金“商转公”同样适用该政策。

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

公积金贷首套卖了,能否再用公积金?

案例:我名下有套房,使用公积金贷款买的,现在房子已经卖掉,名下无房,是否还能用公积金?

首先得明确,公积金贷款买的房子,在贷款没还清的情况不能出售。所以,如果你已经成功卖掉房子,说明该套房子的公积金,已经结清。

公积金已经结清情况下,是否还能使用公积金,得看是否符合二套公积金的条件:
1、你仅使用过1次公积金。
2、你名下已无房或有≤120㎡的唯一住宅。
3、你新购买的房产面积≤140㎡。
以上3个条件均符合,公积金(或组合贷)买房后卖掉,你能按照新政,再次使用公积金贷款。
 

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

公积金异地贷款放开了吗?
案例:我是在防城港缴纳的公积金,这种情况可以在南宁贷款买房吗?
南宁推出公积金新政,利好买房,让不少人寻思置业南宁。所以,异地缴纳公积金是否可以在南宁买房,成了不少人关心的问题。
据悉,南宁已经于2017年5月停止了异地贷款的业务办理。所以,你在防城港缴纳公积金,在南宁不可以使用市直公积金贷款。
但区直与市直是有区别的。
经过咨询,区直公积金答复,如果缴纳的是区直公积金,在南宁买房的话,是支持异地公积金贷款的。
 

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

异地公积金可以“商转公”吗?
案例:我在柳州缴纳公积金,如今已经商贷买了两套房,面积都不超过120㎡,是否可以把其中一套转成公积金贷款?
南宁市直公积金目前不支持异地贷款,也就无所谓的“异地商转公”这项业务。
再看区直公积金。
虽然南宁区直公积金接受异地贷款,但是异地“商转公”业务仍旧不受理。
所以,无论是市直还是区直,都不支持异地公积金“商转公”。
 

七问公积金新政,你的第二套到底能不能用?

如何才能贷到最高50万?

案例:我想申请公积金买二套房,但是公积金只缴了1年,这种情况可以申请吗?如果可以,如何才能贷到最高50万的额度?

先回答第一个问题,二套公积金贷款要求月缴存额具体是多少,得分是市直还是区直。

如果是市直公积金,连续12个月(含)以上按时足额缴存住房公积金(从贷款申请时往前推算),可以申请二套贷款。

如果是区直公积金,连续6个月(含)以上按时足额缴存住房公积金(从贷款申请时往前推算),可以申请二套贷款。

再看第二个问题,如果你缴纳的是市直公积金,二套贷款想达50万额度得满足2个条件:

①个人或单位月缴额要符合要求。

根据市直公积金有关缴存额和贷款额度规定,个人缴存1000元以上或夫妻合计缴存1500元以上,贷款额度可申请50万。

②二套公积金贷款,月还款额应不低于家庭收入的35%。

举个例子,申请贷款的职工家庭月收入为10000元,如果申请贷款金额50万元,贷款年限20年,则等额本息还款法的月还款额为2919元,低于家庭收入的35%,是不符合审批条件的;如果申请贷款金额50万元,贷款年限15年,则等额本息还款法的月还款额为3592元,高于家庭收入的35%,可以通过贷款审批。

需要注意的是,具体首付款金额、贷款额度及月还款额还要根据借款申请人年龄、信用状况、家庭收入负债情况综合评定。

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独家法律顾问:文鳐地产律师团队

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