南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错

南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错
 
文|你莫愁    编|宁采尘
 
3月1日起,房贷利率将产生“巨变”,事关每个买房人。
近日,招商、建设、工商、农业、邮政等多家银行也陆续发布公告:存量浮动利率个人贷款定价基准转换。
简而言之,只要是你买房向银行借了钱的,除小部分人外,都要重新签订房贷合同。
你是否需要换签合同?你的贷款银行何时换签?换签后,房贷利率会降吗?换签时,哪些选择需要注意?一文讲清。
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错合同换签,和你有关!
自2019年10月8日起,央行开始推行新的房贷利率政策(即LPR)。政策已经执行一段时日了,可对大多数买房人而言,新利率规则似乎和他们没多大关系。
“我房贷合同早就签了,什么LPR的和我无关。”
“去年底,我咨询了银行业务经理,和我说老合同不需要变动。”
之前,在政策普及期,信息还存在一定的不对称。但从今日(3月1日)开始,一切都会逐渐明朗。
2019年12月,央行发文,2020年3月份起,存量浮动利率个人贷款定价基准转换。这件事,几乎和每一个购房者相关。
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错
▲央行合同换签公告
央行这个文,对所有个人贷款做了转换要求,本文深入探讨的是对个人房屋贷款的影响。
根据央行发文,可以肯定:只要你买了房,且使用了商业贷款(除部分人群外),未来5个月,你都将面临利率换锚,合同换签!
哪几类人可以不用换呢?
1、使用公积金贷款,无需转换。
2、2020年1月1日后签订商贷合同的购房者,无需换签。因为这类人用的就是新利率合同。
3、你的住房按揭合同在2020年结束,即你今年内能还完房贷,则无需转换。
4、选择固定利率的借款人,无需办理转换。因为就算转换成LPR规则,你的利率还是不变。但大部分购房者都是浮动利率,具体可以翻看自己的商贷合同。
除了以上4类人,不管银行是否已经通知到你个人,你都将面临房贷合同换签。
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错南宁多家银行发布公告
就在昨日(2月29日),招商、建设、工商、农业、邮政等多家银行也陆续发布公告称:存量浮动利率个人贷款定价基准转换。说的就是合同换签这件事。
 
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错
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▲各家银行在官微发布公告。
不少扒友也表示,在昨天收到了贷款银行的通知,要求进行存量浮动利率个人贷款定价基准转换。
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▲扒友发来的咨询。
一些商业银行虽仍未发布公告,但也以“建群+科普”的形式,对个贷客户进行了“利率换锚、合同换签”的信息传达。
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▲南宁中信银行开展沙龙活动,针对LPR进行普及。
总而言之,根据央行规定,自2020年3月1日起各家银行都将会通过公告、电话、短信等各种方式通知借款人,如果你一直没有收到银行的短信通知,还需耐心等待。由于需转换基数大,每个借款人办理时间会有偏差。
据悉,央行规定的转换时间是2020年3月1日至2020年8月31日,但各银行落地时间会有不同,转换流程也有所差异。
莫愁统计了下南宁几家主流银行的时间和流程,以表格形式呈现,仅供参考。
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错
▲南宁主流银行“存量个人贷款定价基准转换”时间点(具体以银行通知为准)
从统计看,农、工、商等银行,已经开始线上办理。但浦发银行、中信银行官微暂时未发布转换信息。
 
值得注意的是,大部分银行都支持自主办理,但是光大银行则是以发布公告且批量转换方式。每家贷款银行办理方式不一样,还是自行咨询贷款银行。
 
24家主要银行公告及网站链接如下:
 
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错
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▲各大银行公告链接截图
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错利率转换后,月供是跌是涨?
众所周知,南宁房贷利率很高。根据最新的数据显示,南宁1月首套房贷平均利率6.27%,再一次登顶全国。
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▲2020年1月首套房贷利率最高10大城市
然而,这次利率换锚,给了不少人利率降一降的期待。
但现实恐怕要令人失望了,短期内,你的房贷利率变动不大,月供涨跌也不会太多。
就拿这次“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”来说,转换前后,短期内(转换当月),利率保持不变。
举两个例子:
①原来利率上浮的,转换后“上浮”变“加点”,最终利率不变。
比如,你的商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率上浮10%,即4.9%×(1+10%)=5.39%。这个5.39%就是现在在执行利率。
根据央行规定,转换前后最终利率保持不变,所以,转换后,你的最终利率还应该是5.39%。
你的贷款银行需要做的,就是用5.39%,倒推你的“加点”。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。由于LPR+加点=5.39%(转换后利率保持不变),所以,加点幅度为0.59个百分点或59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)。
转换前后,你的利率还是5.39%,只不过从原来的“基准利率上浮10%”变成“LPR+0.59%”。
②原来利率打折的,转换后“打折”变“(负数)加点”,最终利率不变。
比如,你的商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率打7折,即4.9%×0.7=3.43%。这个3.43%就是现在在执行利率。
你的贷款银行需要做的,就是用3.43%,倒推你的“加点(负数)”。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。由于LPR+加点=3.43%(转换后利率保持不变),所以,加点数值为-1.37个百分点或-137个基点
转换前后,你的利率还是3.43%,只不过从原来的“基准利率打七折”变成“LPR+(-1.37)%”。
值得注意的是,虽然转换前后,利率保持不变,但这里的不变,是指短期不变(1个月或1年)。
长期看,转换后,你的最终利率是否会变化,怎么变化,取决于你转换时的一些选择。
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错几个重要的选择
此番银行针对“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”,涉及房贷部分,有些需要借款人做出选择,以下莫愁会针对每个选择及影响做出分析。
①浮动利率or固定利率
合同换签后,是否会对月供有影响,这取决于你做出什么选择。
利率换锚,你的利率可以有两种选择:固定利率或浮动利率(一旦选了就不能改)。
假如你选择了固定利率,直到你还完房贷,你的房贷利率不会随着LPR改变而变化,月供自然也不会变。现在是多少,未来一直是多少。
假如你选择了浮动利率,转换一旦完成,你的利率就会由“LPR+固定的加点数”组成。这时,加点值是固定不变的,但月供可能随LPR而改变(LPR每月20日更新),最终影响实际利率。
在这里,建议选浮动利率!
因为,从长期来看,中国未来的降息空间不小。未来,很有可能进入负利率的时代。
当然,负利率时代是20年、甚至更远以后的变化趋势。但往近看,自2019年10月8日,央行开始推行新的房贷利率政策以来,不足半年,LPR已经二次下调。
南宁今日启动房贷换签,仅一次降低利率的机会,千万别选错
▲2019年10月-2020年2月LPR持续走低。
选浮动利率,你未来的月供才能随着LPR下调而减少。
 
比如,假设你贷100万,转换后你的利率为6.2%(LPR4.8%+1.4%),30年,等额本息,每月还款就是6124元。如果LPR一直在下降,这半年已经从4.85%下降到4.75%,按一年0.2%算,你的利率第二年就是6%,还要还29年,每月6070元,一年大概累计节约648元。
 
这里很多人都担心,既然利率是浮动的,LPR如果上浮,利息岂不是要加重?
 
从大趋势来看,世界经济体不少已经步入零利率、负利率时代,中国利率处于世界中上水平,后续猛涨的概率极低。
②重定价日如何选?
 
先搞清楚什么是“重定价日”。
“重定价日”一定是与“浮动利率”相关,你只有选择“浮动利率”,才有“重定价日”。
 
所谓“重定价日”,很简单,就是“从哪天开始你更新你的利率”。
 
虽然lpr是每月一变,但你的房贷利率是有固定周期的,并在这个周期内保持不变(第三点会讲到),且以最新更新的LPR(上个月20日)为参考。
 
关于重新定价日有两种选择,每年1月1日调整or贷款发放日在每年的对应日,不管你选择哪一个,都以上一个月公布的LPR为参考。
其实,从长远看,这两种选择之间差异不大。仅在今年年内会有些许差异。
比如,你选择每年1月1日为“重定价日”,重定价周期为1年,则转换后,2020年内,即使LPR降低,你的利率也不会发生变化。
但若你选择“贷款发放日”为“重定价日”,重定价周期为1年,你还是有希望在今年内变更利率。
长远看,lpr变动有一定的随机性,两者差异不大,大家可以自行选择
 
③重定价周期如何选?
 
有“重定价日”,就会有“重定价周期”。
“重定价周期”意味着,你的利率多久变一次。
那多久变一次呢?由你和银行自行商议,定价周期最低1年。假如一个周期节点的LPR低了,月供自然就少了。
LPR规则下,利率市场化程度更高,未来每月20日,LPR都会更新,随市场利率水平变化而调整。根据长远LPR看跌的趋势,建议将周期缩短,选择1年为周期,更快享受福利。
 
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