相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?

相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?

相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?文|楚留真香   编|宁采尘

五象湖,眼看就剩下“四大天王”在斗法。钱包不够鼓的内拨人,一言不合就把五象南逼上快车道。

五象南,直面五象湖,背靠那马大型旅游项目,加上自贸区和3号线延长线(规划中)加持,吸引着万科、龙光、荣和、彰泰等房企入驻,形成6盘鼎立之势

这里不再是荒地,也不再是洼地。

单价从9字头到1.6万,谁在裸泳?谁在站岗?

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五象南,看不懂这就对了!

五象南6盘自"成团"那天起,就引起不少争议。

从数据上看,去年1-11个月,五象南的成交量位居南宁各大板块top2,成绩相当抢眼。

相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?▲2019年1-11月数据

板块内,仅彰泰郡、玖珑郡、五象学府、星都荟、建工城、愉景湾6个盘,就能取得这么好成绩,可见这些盘都不是吃素的。

另一方面,6盘价格跨度从9k到1.6w(少量房源内啥之后),既便宜过西乡塘,又贵得过五象湖,让人直呼看不懂!今天,真香就来翻一下它们的牌子,康康到底是谁在“装逼"!

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相距3千米,价差7千块

沿着平乐大道一路向南,五象南不荒了,真香慌了。

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▲飞驰在平乐大道上的景色

结合规模和存量,卖得最快的是玖珑郡,目前住宅已经售罄,只剩loft在售。

彰泰郡、荣和五象学府、星都荟这几个盘,销量一直不错,大概率年内清盘。

在售的楼盘里,价格从贵到不那么贵,依次是彰泰郡>荣和五象学府>万科星都荟>建工城>印象愉景湾。

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▲五象南6盘(具体以实际为准)

另一边,购买门槛也是一面镜子。

存在即合理,有人为额外成本买单,本身就印证了价值。

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▲各盘上车门槛(具体以实际为准)

猛然发现,沿平乐大道布局的6个盘,相距大约3千米,价差已经高达7千块。

地段好的又贵又火,地段差的暂时落败,真印证了李老板那句至理名言:“地段,地段,还是地段”。

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自贸区在五象南划了2个圈

要看懂这6盘的现在和未来,得先看懂自贸区对五象南动了什么手脚。

说到自贸区,楼盘在不在它的怀抱,不是最重要的。最重要的是,看懂自贸区对不同板块的定位和规划,反观其对楼盘的影响。

大家都知道,五象自贸区有4个发力点,分别是现代金融、数字经济、文化传媒、智慧物流。

从能量密度来看,智慧物流排在最后,而五象南正是承担这部分功能。

智慧物流之于五象南,再进一步“解剖”它,又分成南北两大阵营。

两者有什么区别?

北边是保税区,南边是物流区,中间像隔着楚河汉界,把荣和、万科、彰泰、龙光和建工城、愉景湾区分开来。

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▲五象南两大核心板块

从土地规划上看,保税区的居住、商业、教育用地更多,有的学校已经定名,有的甚至已经开工建设了。

相比之下,建工城和愉景湾周边的规划和配套则“发育”得慢一些。

相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?▲学校规划(蓝色圈为在建学校,红圈为规划学校用地)

保税区板块规划的教育用地很多的,在建的有华威路小学、金良路小学、南宁一中五象校区。

这些学校属于周边楼盘的福利。由于都是新建的,并非一线名校,教学水平比较平均,大家处在一个起跑线上。

而商业方面,片区内有威宁邻家广场(拟建),万科综合体(在建),建工城20万㎡商业体(在建)。

背靠大树好乘凉,往北约2公里的五象湖片区,还有合景商业综合体、mini万象城等。

客观的说,保税区的规划更成熟,居住属性更好一些,未来更容易形成人群效应,自主发展成一个“小卫星城”。

害!对于新区来说,只要有人,就不怕凉凉!

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产品力pk,谁更宜居?

买房嘛,总归还是要用来住,即便业主不住,租客也要住。

打铁还得自身硬,从居住体验的角度,哪个楼盘住的更爽呢?这就看产品力了~

相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?▲6盘指标对比(仅供参考,具体以售楼部信息为准)

从规模看,这6个项目占地都不小,地块都比较方正。

楼栋和户型也多为南北朝向,两梯四户/两梯五户为主,楼间距普遍40米以上,舒适度都不算太低。

细看内部配置,还是能看出差别的。

综合对比之下,荣和五象学府和彰泰郡自带泳池、会所,彰泰郡还有品牌标配的业主食堂,小区的整体档次更高一些。

实力比较均衡的是龙光和万科,楼间距杠杠滴,园林也不差。

愉景湾是“四手联弹”的楼盘,清一色的品牌房企,应该也不好太让人失望。

唯独非科班出身的建工城,容积率最高,规模太大。想要把建筑、园林、公区、商业等各方面都做出色,操盘难度挺大的。

整体来看,结合楼盘指标、产品力、品牌等因素,宜居指数从高到低依次是彰泰郡>玖珑郡>星都荟>五象学府>愉景湾>建工城。

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论品牌和物业,这位爷坚不可摧

房子保值增值,物业和品牌是不可忽视的一环。

你看五象湖的万华绿合宝,24村的二手房价能一马当先,和华润品牌和物业脱不了干系。

相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?▲万科物业榜上有名

从品牌与物业来看,万科无疑是几个盘里最稳的。

尤其是物业,常年占据物业一哥的位置。真香实地踩过万科城、金中,业主对万科物业有口皆碑。

在疫情期间,南宁万科物业不仅开启了贴心的“上门服务”,在电梯厢配备纸巾的这一项,更是在市场上“带了一波节奏”。

彰泰和荣和都为本地实力房企,两者品牌实力在广西数一数二,物业服务也挺友好的。

真香的朋友就在荣和的办公楼上班,据他反馈,遇到打扫卫生的阿姨,她们都会亲切热情地说“你好”“吃饭了吗”“下班了哦”。

而彰泰物业的市场认可度也挺高的。此前鉴盘侠就去过彰泰在桂林的一个盘,在住户与物业之间关系的感触上很深,这个盘的物业人员能喊出每位住户的名字,关系很和谐,服务也很到位,不像有些物业与业主是老死不相往来的状态。

龙光玖珑郡和印象愉景湾同样使用龙光物业,从龙光在南宁交付的盘来看,但整体也还不错,至少在普罗旺斯有一大波“死忠粉”。

而建工城所选的物业是自家品牌,要管理一个千亩大盘,可谓任重而道远,真香替它捏一把汗。

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板块价值初现,马上就站岗了?

投资和自住是两个维度,就像光谱的两端。

自住讲究舒适度、服务和品牌,即便多花点钱,很多自住客也是愿意买单的 。

投资的话,价格优先,再看地段,其次才是综合以上,进而判断升值空间。

五象南6盘,现在上车的话,哪个盘最有投资潜力呢?

相距3千米,差价7千块!五象南6盘群P,谁在站岗?▲五象南6盘对比

从机会主义的角度出发。

建工城和愉景湾单价都没过万。折扣凶猛的时候,建工城的毛坯价能去到9字头,愉景湾的精装价能去到8字头,感觉房价回到了5年前,门槛确实诱人。

其中,建工城的位置又位于自贸保税区的斜对角上,受益于自贸区的配套,或许还有地铁红利,未来的爆发力是有的,比较适合投资。首置刚需投资兼自住,做个跳板,也还可以。

其次是愉景湾,价格是真的便宜,万一身后的那马弯道超车,价值就不可同日而语了。适合没有急迫需求、预算更紧凑的投资者。这个盘有点像当年6字头的万达茂,之前看不上的人,后面大腿都拍肿了。

当然,风险和机遇永远是并存的。

自住的话,那就从自身钱包出发,各花入各眼了。

有条件肯定建议买彰泰、万科或者荣和,它们仨的交付品质比较保险。当然,你得受得了它们的高门槛。

综合来看,万科星都荟是实力是最平均的,适合“保守派”的购房者。12500元/㎡的价格,已经不便宜了,但有万科品牌傍身,自身规模大配套齐,未来能形成集群效应。如果你自己没啥想法,拿不定主意,买它是最稳当的。

最后,真香多嘴一句,回顾蟠龙、五象湖的发展史,价值初步兑现的时候,价格已到高位。

目前,板块内的利好大体释放,价值被预测得七七八八,均价超过1.4万的几个盘,价格和五象湖部分楼盘相差无几,有站岗的嫌疑,建议多比对,不做接盘侠。

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独家法律顾问:文鳐地产律师团队

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