江南上新菜,地铁小户型!“海归”大兄弟,你好像很懂南宁

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江南上新菜,地铁小户型!“海归”大兄弟,你好像很懂南宁

文|楚留真香、舟树人   编|宁采尘

随着疫情阴霾逐渐的散去,蛰伏的新盘也像雨后春笋一样往外冒头。

这一次,探一个“海归”。上海深石入邕第1盘,正地铁纯新盘“锦上城”。

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▲楼盘档案

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上海深石两度与邕城结缘

说锦上城之前,先说说深石。

在2018年1月南宁首场土拍上,来自上海的深石与龙光正面刚。新手初到,铩羽而归。

但深石并没有退场的打算。

2019年,它卷土重来,先后拿下龙岗和江南两宗地,正式登陆南宁。

目前,两个项目都定名了,江南首发之后,龙岗想必也不远了。

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▲上海深石在南宁的项目

介绍一家新面孔”,最简单粗暴的方法,是先看榜单。

根据2019年中国房协和上海易居测评中心联合发部的中国房企500强排行,真香顺着找一遍,又逆着找了一遍,眼睛都看花了,愣是没有看到上海深石的名字。

不过,在深石的官网上,发现了它和邕城的渊源。

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▲深石官网截图

原来,深石前身是上海安注建设设计。2014年之前投资管理了盛天在南宁的“明星盘”,后来从设计师转型成开发商,涉猎开发住宅、商业、酒店多个领域。

2019年,上海深石再次邂逅南宁,不仅带来了两个盘,还带来了一位好基友——来自陕西的汉化集团。

可能大家会纳闷,一个是从海上来的“魔都鬼才”,一个是厚重的“西北汉子”,怎么突然在南宁就擦出了火花?

回答这个问题之前,再介绍一下汉化集团。

这是陕西一家以地产、文旅、教育、投资等多元发展的综合性公司,先后开发过酒店、写字楼、住宅项目和城市综合体等。

其实,最近这几年,哥俩先后在全国各地开发过不少住宅项目,高层、洋房、别墅都有涉及。

比如西安就掌灯、绍兴观湖园、渭南汉华原上、泉州洛阳小镇等,就是他俩开发的。

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▲绍兴观湖园与西安就掌灯

从他们历史打造的项目看,名字都很古风,楼盘长得也挺有特色,小众且文艺。

操着一口吴侬软语的锦上城,能不能让爱嗦粉、爱撩螺的南宁人买单?

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江南第一大道,地铁口“添新丁”

老城区,人口密集,地段成熟,配套完善,无需付出较长时间的等待。

深石或许就看上了老江南的这一点。

锦上城位于江南壮锦大道边上,项目不远处就是五一立交,地面出行挺便利。

而且,它还是个地铁盘,项目距离在建的地铁5号线旱塘站约700米,和区域内竞品相比,交通优势相当明显。

5号线地铁贯穿壮锦大道、新阳路、明秀路、南梧路等老城区,与新城区的连通性差一些。

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▲项目位置(具体以实际为准)
不过,锦上城门前就是壮锦大道,车流量很大,噪音不可避免,给个小视频自己感受一下。
项目门前实拍
除了地铁,项目周边都有啥呢?
从地图上也看到,项目南面一墙之隔是一个变电站。那么问题来了?变电站会对居住在周边的居民,造成身体上的危害吗?
 
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▲项目南面的变电站
 
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官媒相关报道
 
真香查了一些资料,结果表明,变电站释放的是电磁感应,而非电磁辐射,电磁强度远远低于国家标准,因此不会对健康产生什么危害。
 
BTW,如果不符合安全规范,国家也不会允许偌大的变电站伫在那里。当然,如果购房者实在介意的话,直接取舍就好了。
接下来再看学区。
距离项目较近的学校有富宁小学、壮锦小学、壮锦初级中学等,比较普通,但能满足一般购房者需求。

另外, 江南盛天地、海吉星、江南公园基本都在壮锦大道沿线上,有了这条贯穿南北的主干道,生活起来挺方便的。
 
整体来看,虽然地段不太当红,但有地铁5号线的“锦上添花”,交通优势也挺明显,对于地缘客户来说,还算实在。
 
真香偷拍到,售楼部已露出真容,预计下个月就能和大家见面了。
 
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▲售楼部快完工了
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49亩的“心机盘”,逃不掉刚需人设
真香很好奇,49亩的楼盘,说大不大,说小也不小,这哥俩能不能玩出花?
锦上城有两个地块组成。西边的是住宅组团,占地31亩,即将开售的6、7#楼。东边临路的商业组团,占地18亩,规划为loft公寓和是写字楼。
商住分离挺"心机"的,至少让住宅能离噪音远一些了。
 
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▲项目总平
 
首期推出的面积跨度是67-107㎡二至四房,非常刚需,这是该楼盘的第二个“心机”。
 
第三个“心机”,100㎡以上好住些的户型,基本放在北侧那几栋。由于楼盘是北高南低的布局,低层是园林房,高层是城景房,对舍得花钱的“爸爸”比较友好。
 
不过,车位比只能做到1:0.9,还是略刚了,毕竟汽车已经是家庭必需品了。
整体来看,外部的“锦上”是有了,但内部的产品类型虽然丰富,但住宅板块的品质不够给力,不足以叫“城”。
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73做三房,一半户型小于80平
从目前释放的信息来看,户型涵盖67-107㎡的二至四房。
毕竟项目在江南五一路片区,做刚需小户型即是明智之举,所以首推的6个户型里,有4个在100㎡以下,也是情理之中。
 
67㎡户型有些“与世无争”,既然是刚需,就不和别人争房间多,安静做两房就很OK;阳台还在主卧和客厅间形成连廊,在60㎡的户型里比较少见。
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▲67㎡两房两厅一卫

73㎡户型则没那么方正,虽然能做到2+1房,但动静干湿都不够分离,且东侧阳台与主卧面朝壮锦大道,受到的噪音和亮光干扰,强度会更高。
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▲73㎡三房两厅一卫

74㎡户型的布局也是半斤八两,厨房对玄关容易漏财,次卧对餐厅私密性也有所缺失,唯独主卧飘窗3面采光比较亮眼,如果看上了这个户型,后期做些隔断改良也是可行的。
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▲74㎡三房两厅一卫
 
真正的88㎡3房户型登场,各个房间都“长开”了,布局也没啥问题,遗憾的是,反正都是送,阳台为什么不能连接卧室?气度还没67㎡的大。
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 ▲88㎡三房两厅两卫
小侠对100㎡户型的第一感受就是:
 
房间多,虽然面积一般,但还是能凑合住下人口较多的家庭,不过有了北面看园林、南面少遮挡的优点,倒给这个户型多了点改善的味道。
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▲100㎡四房两厅两卫

107㎡户型除了书房次卧调换位置以外,也没多大改变,大门正对主卧门的设计也没能避免掉,不过楼栋位置位于园林中轴线,观景效果应该首开户型中最好的。
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 ▲107㎡四房两厅两卫
总结一下,对于刚成家的年轻刚需来说,虽然100㎡以下的户型都有缺点,但毕竟便宜啊对不对,后期自己隔断改良,就是小两口的温馨小窝。
而100㎡以上的两个户型,门槛相对高一些,如果下定决心在江南,或者5号线沿线发展,自己又有点生活追求的话,那就努力一把,上大户型的车吧。
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最多一万块,不能再高了?!
 
这个盘售楼部还未开放,但已经有不少扒友问起,TA会卖多少钱?
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▲周边在售项目
 
从KFS释放的信息有提到,锦上城卖毛坯。
周边在售盘不多,离项目不远处的沙井建发玺院毛坯新品预计卖1.0万元/㎡,一江之隔北岸的西乡塘龙光水御龙湾御江毛坯价也在1万+。
 
从地段看,加上有地铁的加持,又是小户型为主,优于片区大部分竞品。
 
但从品牌力和影响力看,在南宁比较弱。
 
综合来看,真香大胆预测这个盘的价格大概率参考周边,不会跳脱太开,毕竟也要入乡随俗。
@鉴语:刚需新菜品,“试吃”有风险
锦上城位于江南老城区,周边配套相对完善,又有地铁加持,加上板块内新盘少,又给当地居民一个新的选择。
从产品设计上看,也是点对点的服务刚需,户型紧凑实用。
不过,由于品牌力目前还是个迷,喜欢牌子货的可以多对比。
 
而且要看最终价格嘛,毕竟,对于刚需来说,划算才是王道。
 
—end—
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