便宜的降到1.6万,贵的飙上2万,蟠龙这位大佬,你搞什么飞机?

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文|舟树人   编|宁采尘

前些天,传闻盛科城二手房毛坯才卖14800元/㎡,虽说这其中有“钓鱼”的成分,但是真有这么惨吗?
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▲毛坯二手单价仅14800元/㎡
树哥迷惑啦,这个盘位于五象核心区蟠龙板块,还是近地铁盘,光凭这两点,价格理应坚挺。
实踩发现,一手房不但没降价,还有飙到2万的。
 
 
便宜的降到1.6万,贵的飙上2万,蟠龙这位大佬,你搞什么飞机?大盘仍然坚挺,只是下限变了
 
树哥在收到降价消息之后,立刻赶往盛科城楼下的中介门店。
 
询问了二手价格,发现毛坯挂牌均价基本超过18000元/㎡,精装挂牌价格,最高甚至达到23000元/㎡。
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 ▲盛科城二手房价表
至于低价二手房信息,中介小哥解释,这些低价房源一般是业主急需资金,需要快速出售,才压低的价格。
 
目前二手挂牌均价仍然是18000元/㎡出头,与往期持平。
 
新房方面,也差不多。按照售楼部里售哥给出的说辞:4月底之前,盛科城3期部分房源在搞促销,原来18500元/㎡的均价,现在降至17500元/㎡,122㎡的小户型就便宜了12万。
 
这还不算,楼栋西边套因为天生劣势,部分中低楼层的单价只要16000元/㎡,甚至更低,这个价格是带装修的,简直和二手毛坯价有一拼。
 
但要特别提醒盛科城的此次是小范围降价,并非整体崩盘。
 
树哥认为,大概率是因为销量受疫情影响。开发商将降价作为刺激成交的短期手段,4月底取消降价的口风,算是开发商对市场回暖的预判。
 
再说,项目周边在售的竞品,一方面有价格坚挺的云星钱隆首府,精装均价18500元/㎡。另一边,又有以价换量的沁园,毛坯均价13500元/㎡。
 
盛科城针对部分难去化的房源,短期的降价放水,是回笼现金最直接的方法。
便宜的降到1.6万,贵的飙上2万,蟠龙这位大佬,你搞什么飞机?上限飙到2万,值不值?
售哥告诉树哥,在售的精装新房,明面上是均价从1.85w降到了1.75w,但实际上还要加上溢价,首套的首付要占到总价的40%还要往上。
 
另外,少量148㎡的改善户型,单价1.8w,加上40万的额外首付,算下来单价要飙到2万。
 
可能很多人会问,有这钱,买学区更好更宜居的五象湖,不是更香吗?
 
所以树哥先给大家解读一下,这个价位,盛科城究竟值不值得买。
 
看地段:

盛科城位于“五象门面”蟠龙板块,虽不在主干道附近,但也近地铁,周边路网完善后,步行大概10分钟,就能到达在建的4号线飞龙路站,属于准地铁盘,有保值优势。
 
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▲一图看完周边配套
看配套:

项目未来将建写字楼和商业,东南侧有在建的DK国际购物中心,西南侧2公里外有在建的五象航洋,往南1公里就是总部基地,地铁4号线通车,总部基地的商业一起来,房价仍有一定的上涨空间。
 
看学区:

蟠龙现有的学校和五象湖的三中、十四中比,瞬间黯然失色;但蟠龙前期上车门槛高于五象湖,加上入住率高,生源的质量不差,未来的学区潜力是有的。
 
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▲盛科建内的宋厢路小学,也是浓浓的法式风
 
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▲一公里外的体强路中学
看产品:

盛科城第一眼吸引树哥的地方,是法式园林和贴砖外立面,整个盘的质感比旁边大部分楼盘高一些,也算有点品质。
 
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▲盛科城和周边楼盘对比
看周边均价:

3月份的蟠龙板块,新房均价约为1.5-1.8万/㎡(带装修),二手主力均价在1.6-1.8万/㎡之间(带装修)。而盛科城新房二手都在均价之上,看来是市场给的自信。
 
所以树哥认为,凭借蟠龙过硬的保值能力和升值潜力,盛科城能卖这么贵,自有他的道理。
但周边仍有不少改善盘,性价比高于盛科城。对于改善型客户来说,2万买盛科城是否值当,只能看个人了。对于能力有限的刚需客,还是要靠边站。
 
 
便宜的降到1.6万,贵的飙上2万,蟠龙这位大佬,你搞什么飞机?新房产品更强,它贵它有理?

对比价格,新房pk二手应该怎么选?树哥为大家详细分析一波。
 
看得见摸得着的二手现房——

如今,盛科城1、2期共10栋楼,都交付了一段时间,二手买家想要的所见即所得,进入楼盘后就能看到。
 
首先,盛科城作为蟠龙少有的法式盘,外立面的色彩偏灰,看起来十分低调;但近看发现,外立面竟然是烧钱费力的贴砖设计,质感满满。
 
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 ▲距离较远,您得放大来看
已交付的园林做得也还可以,法式的雕塑和喷泉水系,让人有种一秒穿越到欧洲的错觉。
 
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▲售楼部和门前水景
 
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▲法式风格的亭子
入户大堂、1楼架空层和儿童乐园也不只是表面功夫,不仅做得美观大气,平时有些日常会客、溜娃玩耍的需求,都能用得上。

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▲社区配套都挺实用
物业引入了世界五百强企业旗下的世邦魏理仕物业,在疫情期间能看出管理比较人性化。
 
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▲疫情期间的外卖,没有一刀切拒之门外
 
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▲B区141㎡户型

但是大家关心的户型,却没有很出彩。像前面“大降价”的141㎡户型,做5房其实略显拥挤,入户门和主卧对门一箭穿心,也会让注重风水的人比较介意。
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 ▲B区98㎡户型

98㎡户型就更难受了,两个次卧的开间,一个2.5米一个2.7米,放了床走路都困难;主卧开间也仅3米,只有连通的书房做到了9㎡,树哥认为比较有创意。
另一边,是需要静静等待的一手新房——
 
盛科城目前在售的是3期C1栋,2022年交付,为标准的正南北朝向,可惜楼栋正北面和和东北面,还要建写字楼和4栋住宅,所以依然与江景无缘。
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 ▲楼栋分布图
不过大家仔细看可以发现,3期的9栋楼是围合式布局,四面楼间距都比较大,中间造的园林水景,比1、2期的水系面积更大,算是弥补了整盘近江不看江的缺憾。
 
在售楼栋为2梯4户布局,只有122㎡和148㎡两种产品,树哥细品了一番,发现这2个户型都比二手的现房更改善、更讲究。
 
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▲122㎡户型
较小的122㎡户型,做了大三房,一反前期的“多房间策略”,细节也比较亮眼。
 
像厨房左侧,原本是生活阳台,但由于户型在南侧,该阳台看不到景,精装时直接做拉平处理,让厨房更宽。
 
每个房间的舒适度都提升了,面积大于10㎡,家具也好摆放很多。
 
更ging的是,主卧里,竟然还配了一个进深2.2米,开间3.9米的绿化阳台,两位一家之主可以共鉴日落月升,还挺过瘾。
但如果是西边套,这个户型绝大多数房间都会直接受到西晒的影响,特别是夏天,室内温度可能会让人难受。
 
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▲148㎡户型
148㎡户型亮点较少,开间4.4米的客厅算是一个;主卧飘窗竟然也升级成了绿化阳台,也是一个。不过按楼栋的户型布局来看,这个户型南面被122㎡户型遮挡,能看到园林的观景面反而比122㎡户型小。
 
树哥认为,3期产品最大的亮点,还是在于3.15米的层高,目前市面上层高超过3米的盘还是挺罕见的。试想下,天花板高了20多厘米,是不是没那么压抑了。
 
敲重点——

毕竟1、2期的园林,3期都能享受到,但3期围绕水系而建,观景感受会更佳;在户型方面,3期户型在设计上更用心,居住舒适度比1、2期户型更高。
 
经过PK,树哥宣布,3期新房的产品力小胜。
 
 
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盛科城的房子,不管是精装毛坯,一手二手,横竖都是贵。
 
对于想上车的小伙伴,应该怎么选?树哥的建议是:

针对新品促销的房源,能接受高溢价,不急着入住的购房者,新房是比较适合你们的。
 
如果你看中的是成熟的生活气息、大气的法式园林、所得即所见还能尽快入住的房子,那二手会是你的菜。
 
但需要注意的是,该楼盘总价偏高,二手交易的税费也是一笔不小的费用,要把这笔开支预上。
 
有人担心,现在入手蟠龙,会不会高位站岗?蟠龙的房价会不会一直坚挺?
 
树哥劝你别太担心。蟠龙有3、4号线交汇,又是连接青秀区和总部基地的纽带,再加上江景、山景、各种市政配套,你大爷还是你大爷。目前小跌只是应对突发事件,长期仍然看涨。
 
千万别抓住盛科城部分房源小降的小尾巴,就说成是蟠龙房价雪崩的开端,理性看待市场,切莫捕风捉影。
 
 
@鉴语:盘是挺好的,但注意门槛
 
盛科城的立面、园林、物业和整体品质,实力都处在蟠龙板块的中上游。这次新房放出少量低价房源,对于不介意楼层的购房者,不失为捡漏的好时机。
 
从产品来看,三期新品确实比一、二期有所升级,舒适度更高,但价格和门槛也飙上去了,所以建议购房者多对比。
值得提醒一句,根据历史报道,该盘的精装房经验稍有欠缺,购房者要仔细核对精装合同细节,紧跟精装售后。
 
 
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