别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?
别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?
文|你莫愁、舟树人   编|宁采尘
 
最近,有个盘频繁出现在扒房、鉴盘后台留言,单价1.2万的它,是五象湖备案价仍未松绑的少数份子。
今天要鉴的盘是路桥壮美山湖。

其实,有关五象路桥,扒房写过。。

鉴盘也写过。

如今,再鉴它,因为它3个月涨了近1000元/㎡,还是在疫情之下。

今儿个,我们聊聊,这个五象大地主转商第一盘,到底给我们说了一个怎样的故事?

 
别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?3个月涨价1000元/㎡,怎么肥四?
 
“扒哥,说下路桥壮美山湖”、“路桥壮美山湖怎么样?”、“为什么不扒路桥壮美山湖?”……
路桥壮美山湖,这个案名,近期在扒房后台,出现着实高频,一个上午至少5个人跑来问。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲扒房后台

前段时间,鉴盘兄弟号“南宁楼事通”发了4月南宁报价,一大半的留言在呼唤“路桥”。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲南宁楼事通留言截图。

路桥壮美山湖降价了,为何突然这么让人上头?

令你失望了,路桥近期没降价,而是涨价。

2019年12月开启预约,2020年1月开售,最初均价1.1万/㎡。4月初,莫愁和树哥去踩盘,置业顾问表示,最新组团“锦绣康城”均价1.2万/平,平均涨幅500-1000元/㎡。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲路桥壮美山湖组团示意图。

涨价不奇怪,在疫情修复期涨价,确实挺“别致”。全南宁等着楼盘降价捡漏,结果,路桥壮美山湖,涨了。

而且,不仅商品房涨了,职工房指标费多了。

众所周知,路桥在转商销售前,都是福利内部职工的。不少内部员工有意将指标转出,在中介那里,就流通着路桥的指标房。

2019年5月,路桥锦绣新城指标房,在周边中介报价1.2万/㎡(含指标费和车位),指标费8万-10万元。

2020年4月,莫愁再次询问周边中介,锦绣新城指标房已经“卖完”,目前少量路桥麟城报价约1.15万/㎡(含指标),但指标费已经达20多万,近30万。
 
别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?“钱景”让人浮想联翩
 
为什么开发商爱说故事,因为,有了故事,才有想象空间,才有涨价预期。
“买了就涨”,搁谁谁不爱?

售姐说:“万有”落地那马,给了五象南源源不断的话题。那马都要成为国际旅游区了,又有自贸区护体,更靠近五象湖核心的路桥,岂不是更有空间?

在很多人提醒,警惕被带节奏到时候,莫愁倒是有一些不同意见:这个盘或许真的有想象空间。

给你扒更多的料……

①轨道的TOD项目。

2020年2月27日,南宁市自然资源局发布一则《关于南宁五象新区玉洞片区东部地区(局部)平乐大道新村停车场上盖项目控制性详细规划深化方案的公示》。

这份控规释放了一个重要信息:2号线、3号线交汇处,要建一个TOD项目。而这个TOD项目,位于路桥整体地块东侧。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲TOD项目示意图。(仅供参考,以最终官方公示为准)

啥是TOD?简单说,就是“地下地铁停车场+上盖综合体+毗邻地铁模式”。

对路桥来说,意味着多了一个商业配套,还是地铁口的商业体。

至于最终谁和轨道集团合作,又将是另一个“故事”。

②2号线延长线。

机场线改为郊铁后,从2号线玉洞站接入,让玉洞站成了去往吴圩机场的枢纽站。

如今再看2号线延长线,挺有意思,一端连着枢纽玉洞站,一端在平乐大道与3号线交汇。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲2号线延长线示意图。

短短一节延长线,和2条地铁线有交集,这是1+2>3的“故事”,而路桥壮美山湖临靠玉岭路站、那福站两个地铁口,是地铁盘。

③学区。

路桥是五象湖大地主,沿着良玉大道,至少有上千亩地属于路桥。

盘大,学区也丰富。

路桥壮美山湖周边,就有2所中学(南宁十四中五象校区和南宁四中五象校区)、3所小学(秀田小学五象校区、新村小学、滨湖路小学),规划的中小学地块更多。

不过,目前比较有话题度的学校地块,位于锦绣新城组团东侧,离在售的锦绣康城也不远。坊间一直传闻,后期有望引入天桃小学,但能否成真,得看路桥怎么谈。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲学校所在位置。(仅供参考,以最终官方公示为准)

商业、地铁、学区,3大房价刺激利器,路桥壮美山湖都有“故事”可以说,是个充满想象空间的盘。

 
 
别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?首付50万+,任性不止一点点
 
路桥壮美山湖是好,地段好,就算没有名校,配套也不会差。
这样的它,卖多少?1.2万/㎡,但首付50万+。

备案价“9”字头的路桥壮美山湖,售价1.2万/㎡,很显然,这之间的差价,都得压到你的首付里。

莫愁算了几个户型首套首付,99㎡首套首付50.7万,138㎡首套首付63.9万,141㎡首套首付60万……

据统计,南宁大部分楼盘首付主力为20万-40万之间,首付50万-60万,基本全南宁楼盘,择优选择。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲南宁首付金字塔。(来源:南宁楼事通)

用上车路桥的60万,再往上凑一凑,拿下天瀛小户型或金中小三房,也不是没戏。

对比下来,路桥的门槛是真不低,也有点任性。

再看看地段相当的澜庭府。

以100㎡户型计算,单价1.2万/㎡,绑个20万车位(首付5万),合计首付29万,比路桥低了近一半。

地段是好,但不得不承认,门槛也是真高,活活将不少刚需拒之门外。

 
别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?
个别户型很“耐斯”
 
门槛高了,就得拿别的补。户型,或是路桥破局之法。
路桥在售的3个户型为116㎡、128㎡、141㎡,全是N+1设计,尺度挺大的。

先来看稍小的116-117㎡户型。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲路桥壮美山湖116㎡户型图

客厅开间达到4.1米,两个次卧开间也能做到3米;还半赠送了一个生活阳台和阳光房,放在别处,起码是130㎡左右户型。

不过,这个户型存在对门、过道长等瑕疵,而且不看园林看大马路,噪音不小。

再看中等的128㎡户型。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲路桥壮美山湖128㎡户型图

这是个更大的四房,次卧的采光面更大,住起来更舒服。

和澜庭府的125㎡四房pk,路桥的次卧一个11.8㎡,一个10.9㎡。如果业主对次卧的使用率很高,这是很实在的优势。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲澜庭府125㎡户型图

最后是最大的141㎡户型。

别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?

▲路桥壮美山湖141㎡户型图

这个户型做到了5房,但是由于建筑结构影响,过道存在比较多的空间浪费,主卧和南向次卧也不够方正,生活阳台也是硬生生掰成了L型。

总而言之,不足是挺多的,但尺寸是可观的。

对比周边竞品把赠送空间放在飘窗和阳台,路桥多整了一个房给你,即使门槛高些,对于考虑自住的家庭,还是挺high的。

 
 
别人忙促销,它却涨1000!五象湖第一大盘,是要逆天的节奏?外销第一盘,亚历山大啊
 
诚然,路桥壮美山湖有优有劣,但困扰路桥的,似乎还有一个问题:开发经验。
“从未做过商品房的路桥,能做好吗?”对于路桥能力的质疑,从路桥壮美山湖入市以来,并未停止。

这么说吧,路桥,人家是搞基建的,现在建房子,优势有,短板也有。

优势是,路桥集团作为广西的“基建天团”,在施工领域,其技艺水平是很高的。

修路、修桥都没问题,建房子,大概率问题不大。何况人家是做个房子的,怡景苑、路桥花园别墅、凤祥名居等多个项目,都是路桥建的。

但“非科班”是路桥绕不过的坎。

和万科、恒大等世界前列的房企比起来,路桥在园林设计、物业服务、标准化施工,显然是差了一筹。简而言之,人家大牌,已经有一套完整的体系,而你只是个地产“新兵”。

不过,对此,莫愁有个大胆的猜想:这是路桥外销的第一盘,要打响第一枪,品质可不敢扑街。

莫愁看了路桥一期楼栋,外立面是真石漆,门窗南南铝材,楼间距也保持在舒适空间……“减配”、“降标”、“偷工减料”这些在路桥,发生几率或许不大。

守住质量关,就是路桥壮美山湖弯道超车的资本。

@鉴语:狠狠地长避短,才可能有续集
莫愁一直认为,没有拿满分的楼盘,每一个盘都有自己的优势和短板。

就拿路桥壮美山湖来说,地段拿了高分,配套拿了高分,户型及格以上,但门槛真的有点高啊。

不过,当外界条件越来越好,楼盘的压力和包袱就越来越大,当你被购房者期待,千万要顶住才是。

本文来自投稿,不代表 购房攻略 立场,如若转载,请注明出处:https://www.leyixiao.com/6152.html

(0)
上一篇 2020年4月7日 12:44
下一篇 2020年4月8日 11:27

相关推荐