总部基地双地铁上盖,58平3房双阳台,这个南宁小钢炮赢了!

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总部基地双地铁上盖,58平3房双阳台,这个南宁小钢炮赢了!

文|你莫愁    编|宁采尘

最近,南宁地铁又火了,但相比未过审的延长线,即将通车的4号线,似乎更有关注价值。

一旦4号线开通,南宁地铁终于画出一个“井”字型,地铁交汇处价值或发生变化。

最近,有个公寓产品,抢在4号线开通之前入市,号称双地铁上盖公寓。地下室接驳3、4号线,下楼就是总部基地,58平的户型,做阔绰3房,还带双阳台。

地段好、产品好、还是双地铁,南宁这个公寓赢了。

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3号线“牵手”4号线,很牛吗?
 
地铁,这个让南宁人魂牵梦绕的东西,最近又上了热搜。
南宁地铁1-5号线延长线掀起不小风波。

除了“兴宁东、五象南、那马等有救”了外,延长线来了,更大的意义或在于,地铁间的交汇会更频繁。

1+1>3,是地铁的不二法则。

但只要双地铁,价值都很高吗?未必,都是双地铁,在哪“牵手”,可不太一样。

打开南宁地图,目前过审的地铁1-5号线、2号线延长线,以及一条机场轻轨,它们之间共有11处交汇。

莫愁的大致标注了一下,情况一目了然。
 
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▲南宁过审地铁线交汇处示意图。
虽然地铁牵手11次,但势能可不太一样。

具体看:

5号线和1号线交汇处的广西大学、1号线和2号线交汇处的火车站和朝阳中心、1号线和3号线交汇的金湖广场和东盟商务区、以及未来3号线和4号线交汇的五象总部基地,可以说是南宁地铁黄金交汇点。
 
在这些双地铁处,囊括了南宁1.0到4.0版商圈。
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▲双地铁交汇形成的重点商圈
南宁核心商圈区一路向东、向南,发生了1.0到4.0的迭代。

1.0时代的朝阳广场、2.0时代的金湖广场、3.0时代的东盟商务区,到未来4.0时代的五象总部基地,而这些核心商圈,都是双地铁交汇处。

可见,都是“双地铁”,在哪“牵手”,差别可不小。

今天谈的这个公寓,在3号线和4号线的交汇处,南宁4.0商圈总部基地旁,而且,项目直接把公寓下层和地铁打通,从地下可直接乘坐3、4号线,妥妥的双地铁上盖公寓。
总部基地双地铁上盖,58平3房双阳台,这个南宁小钢炮赢了!害!这家公寓“不太合群”
 
不卖关子,今天要说的公寓是云星钱隆首府新推出的公寓产品,位于项目F地块。
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▲新推公寓所在位置。

临靠总部基地,位置好,“铁学商,江山湖”,该有的都有了,这些大家都知道,无需赘述。
 
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▲项目周边配套。
但一个很有意思的点,云星新推公寓的位置,正好在双地铁交汇处,周边被3个住宅地块包围。

更重要的是,它位于五象大道的北面,远离了总部基地的竞争红海,面对的客群会更丰富。

通常我们谈公寓的打开方式,无非两个方向:居住,或者办公。

先看居住。

临靠总部基地,商业中心旁,用于居住,最担心环境嘈杂。

好在,云星钱隆首府F地块公寓,北面、东面都是云星住宅,生活氛围还算不错。
 
南面斜对着五象航洋城,下电梯直通3、4号线,往北面走是成熟度较高的蟠龙,邕江江景也不错,居住需要的铁、商、江和生活氛围,都挺全面。
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▲公寓居住动线展示。
再看办公。

诚然,如今的总部基地,无论是办公环境和商业氛围,和东盟商务区,仍然差了一截。但南宁商圈转移已经很明显了。

从区域定位看,整个五象,未来的商业核心,一定是总部基地,这点毋庸置疑。

作为南宁双心之一,总部基地在南宁的商业地位,是五象湖和龙岗无法匹敌的。论地段,总部基地>五象湖>龙岗。

总部基地双地铁上盖,58平3房双阳台,这个南宁小钢炮赢了!▲五象商业梯队
如果有得选,谁不愿意把办公区放在核心商圈旁,何况还有双地铁。当然,也需正视,五象商业热起来,需要时间。

云星钱隆首府位置好,这点从它住宅价格走势也可以窥探一二。

但对于公寓来说,好住、好租,更重要。

不得不说,无论是居住还是办公,云星新推这波公寓,就位置而言,是项目公寓里最好的。

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58平3房2卫,还带双阳台
 
说实话,云星钱隆首府F地块公寓,光“双地铁+总部基地”两个光环,就足以收割一波追随者。但没想到,它产品挺惊艳。

先看南宁市场常规公寓长啥样:
 
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▲五象地铁口知名品牌商业SOHO。
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▲西乡塘某名校旁公寓

层高3.6米(SOHO)或4.4米(住宅),大单间、空间狭长、无阳台,是南宁不少公寓产品在实用性层面的通病。

格局不再狭长,增加了厨房、衣帽间等功能空间的公寓,已经算品相不错的公寓了。

再看云星钱隆首府新推F地块公寓长啥样:

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▲云星钱隆首府58㎡LOFT公寓。

5.09米的层高,完全可以分两层,劲爆的是带双卫,上下各一个,可以分割成2套房使用。

开间5.5米,进深8.55米,进深开间比做到1:1.5,可以任意增加书房、衣帽间、储物间等功能空间,最大主卧面积可达23㎡。

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▲项目公寓功能分区展示。
还有一点值得一赞,公寓做了两个阳台。

放眼整个南宁,有阳台的公寓,寥寥可数,能做2个阳台的更不多。

相比首期公寓,云星钱隆首府F地块公寓,阳台面积是有所扩宽的。

总而言之,58㎡可做阔绰三房,还带双阳台的公寓,真香。


总部基地双地铁上盖,58平3房双阳台,这个南宁小钢炮赢了!1.65万/㎡,首付30+万,不便宜
 
产品做得足够用心,地段好,双地铁,云星钱隆首府公寓价格,不便宜。

参考上期,预计价格1.65万/㎡,以38㎡户型计算,首付约30万起。和五象同类公寓产品相比,云星公寓价格略高。
 
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▲五象各版块主力商业公寓价格对比。(仅供参考)

但和同地段的住宅产品比,云星钱隆首府公寓,门槛却相对较低。怎么说呢,看一张表你就明白了:
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▲总部基地周边住宅和公寓产品门槛和月供对比。(仅供参考)
比如,你手持30万,想入住五象总部基地品相较好的楼盘,如果选择普通住宅,月供9000+,压力相对较大。如果是二套,首付门槛已经到60万+,大部分人基本够不到。

相比之下,30万,如果选择一套38㎡LOFT公寓,实际使用面积76㎡(隔两层),月供3000+,就相对能够接受。

值得一提的是,面积适中、地段较好的公寓,后期出租几率更大。目前,蟠龙住宅平均租金为3000元/月,得房后,可以实现以租养贷。

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▲租金分布图。(来源:贝壳找房)
同样,如果选择商铺投资,总部基地周边商铺4万+,50㎡的商铺首付100万,月供11172元/月,无论门槛还是月供,都是公寓成几十倍的增加。

云星钱隆首府公寓1.65万/平,首付30万+,是不便宜,但从后期收益情况,综合分析门槛和月供压力,其实是比不少同地段的投资品,性价比高。

总部基地双地铁上盖,58平3房双阳台,这个南宁小钢炮赢了!商姓公寓,土豪的投资品?
 
谈起公寓投资,大部分人是不爱商姓公寓的。
 
“转手税费高、水电费高、首付门槛高”等短板,让不少投资客,对商业公寓爱不起来。
莫愁一直不太建议选择商业公寓,直到最近一位朋友的投资经历,彻底改变了我。

这位朋友,手上正好有25万左右,工作地点在广州,在广州已购入一套房,正在还贷,月供过万,压力大。

莫愁给她推荐过不少25万可上车的住宅,她都不喜欢,执意要选公寓,商业性质无所谓,只要地段好。理由很简单:公寓月供压力小,后期可收租。

其实,站在她的角度,她的选择就很好理解了:

手有余钱,拿在手里也是贬值,想转换成不动产,持续收益。可是她月供压力已经很大,不太能接受月供超过5000元/月的住宅,但选择月供3000左右的公寓,压力就小很多。

至于商业公寓转手税费高的问题,这位朋友是这么回我的:

没打算卖呀,我选一个地段好的,得房后租出去,以租养贷,10年后(还完贷款),它就成了一个纯收益产品,当我提前为自己买了一份养老金。

彼之砒霜,吾之蜜糖,这句话放在房产投资,再合适不过。

商业公寓,或许对一些刚需家庭而言,就是浪费首付的鸡肋产品,可对于这位广州朋友而言,就成了一份养老金。

其实,商业公寓不是不能碰,是要慎选地段。

如果,你是单身汉,不想浪费名额,又想在婚前给自己一套不动产傍身,月供不高,又可自住的商业公寓就很合适。

同样,如果你名下已经2套房,三套全款门槛太高,手有余钱,上车一套有持续收益能力的商业公寓,10年后就是纯收益,也不错。

总而言之,商业公寓,或许不适合你,但在适合它的人面前,真挺香。

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