看五象竞品楼盘之间的较量,搞清逻辑,选房不难

文/老叨

"竞品"这个词对于购房者比较陌生,但在业内人士口中经常被提及,因为做为房产从业者,是销售人员的必备功课,不仅要了解自己项目的特点,还要了解周边楼盘的情况,这就是“竞品”。

俗话说,了解“敌人”动静,才能更好布局策略。

从而,研究“竞品”已有着一套系统而专业的分析理论,各楼盘撑握着竞品楼盘的价格、销售数据、产品特点等信息。

产生竞品关系,主要存在于同区域、同价格、产品同质化的楼盘间之间,为了抢客,甚至到了“互掐”的地步。

01

四个区域,楼盘间“互掐”

楼盘之间竞争难免,火药味较重的四个区域:东风路、五象南、桥南(良庆大桥南)、龙岗 。

看五象竞品楼盘之间的较量,搞清逻辑,选房不难

新地王出来后,五象湖西的东风路置业真的很火,反正都卖得很好,或者预约很好,似乎弱化了楼盘间的竞争,不一定!

 东风路 

东风路的三个楼盘,中南紫云集、金玖世家、金科博翠山,三盘规模相近,86亩到118亩,销售节奏也差不多。

中南紫云集预计4月底开盘,金科博翠山很可能紧跟竞品节奏,预计在4月中下旬开始选房。

可见,是你追我赶的步伐,暗战已打起。

地王效应后,短期内大家都过得很好,也许只是小插曲,还有大量未建和未推的产品,意味着三个盘将是长期竞争。

三个盘怎么选?上一篇文章已做过分析 详情。

 良庆大桥南 

该版块经常被拿来与东风路版块比较,区域价格差在500元/㎡—1000/㎡。主要在售楼盘:檀府印象、龙光玖誉城、盛邦珑悦、华润悦年华。其中,盛邦珑悦更靠近地铁,产品也偏向改善型。

龙 岗

龙岗存在较大竞争关系有两个区域,一个是新城悦隽风华、恒大悦龙台、蓝光雍景湾、万科金域滨江。另一个是大唐盛世三期和盛湖悦景,两个区域“火药味”都很浓。

盛湖悦景将于4月20日开盘,周边的大唐盛世三期抢在前面获得预售证,显然是要截客。

五象南

五象南的楼盘有彰泰郡、万科星都荟、龙光玖珑郡、荣和五学府、印象愉景湾。五个盘均在售,竞争较激烈。该区域是五象新区价格最低的版块,也是配套待完善的版块。

02

有竞争是好事

区域楼盘之间竞争多,意味着购房者可挑的范围就大,不用急冲冲的看房,选房,然后冲忙上车,可慢慢选。

不过楼盘间为抢客,也会出“招数”,尽量抢在竞品前面开盘,对于购房者来说,两个盘没有太多区别时,可能会买先开盘的,开发商也就成功的抢得一波客源。

撑握营销套路,从容看房、淡定选房,先看好再下定。

或许抉择很困难,告诉你一个看房技巧,在所看楼盘里打听周边楼盘的情况,你能获得有用的信息,因为开发商比你更了解竞品,销售人员会把不好的一面统统说出来,虽然不道德,但实用。

03

理清顺序,这样选

最难的是不知道怎么选。

我们先来看五个版块的特点,从地段对比,老叨是这样排序:五象桥南〉东风路〉龙岗〉五象南。

 五象桥南PK东风路 

比较争议的是五象桥南和东风路,两个区域都有地铁,东风路上的学校已开学,还靠近五象湖,或许你认为地段不差良庆大桥南。

在老叨眼里,良庆大桥南未来可塑造性更强,为什么这么说?

良庆大桥南距离总部基地更近,也就是更距离靠近五象核心区,地铁4号线把五象主要的商业中心、行政区域、交通枢纽(即:五象火车站)连接起来,从而4号线是五象非常重要的一条地铁线,可穿越区域内最重要的地方,或许也是你经常会活动的地方。

试想一下,你要出往五象火车站坐高铁,地铁4号线,从良桥大桥站上车仅5个地铁站即可到达,不用转乘;去往总部基地,一样是4号线直达;另外,去往青秀区,一座桥的距离。

在良桥大桥站规划有五象二湖,TOD商业综合体,自然环境与商业兼得。

东风路是地铁2号线延长线,靠近五象湖,但基本看不到五象湖的湖景,周边学校已建成,四中与秀田小学,这也是吸引许多购房者的原因,毕竟感觉看到的要比规划中的好,这一点,桥南的学校确实还在规划建设中,但从长远来看,个人更建议桥南。

 东风路PK龙岗 

首先,地铁2号线延长线开工建设,龙岗版块地铁覆盖少,机场线建成时间未定,少了地铁,区域价值打折。

龙岗沿江,自然环境好,这一点优于其它版块,如果你对江景情有独钟,那就毫不犹豫的龙岗,如果对江景不感冒,能良庆不龙岗,除非是经济条件限制。

 龙岗PK五象南 

五象南是配套待完善的区域,按目前的配套,自然是龙岗优越些。

与其它版块不同的是,五象南处于产业城中,保税区、物流基地是区域标签,这些都不是你生活的必要配套,但对你生活也没多大影响,长线投资和刚需型购房者可以考虑。

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总结

在五象买房建议首选地段,为什么?因为限价下,高层建筑无品质可谈,不如直接看地段,未来价值更可观。

你去看房时,不同楼盘体验感各不同,比如售楼部的包装氛围、良好的销售环境等,会让你觉得某个盘更好,都是假象,还没到最后呈现,勿做论断。

分析了上面四个版块的地段对比,孰重孰轻,或许你已有答案,如果不是经济条件限制,能选更优质的地段就选更好的吧。

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