南宁土拍首现“新玩法”?五象湖将诞生新DW?

今年年底,南宁的土地市场将会异常热闹。

不仅有2500多亩的地块要出让,且要出现新的竞拍方式:竞增减挂钩节余指标

以往,出现过“竞产权住房移交面积”、“竞公租房面积”、“竞产权移交安置房面积”,但这“竞增减挂钩结余指标”还是头一遭。

更令人关注的是,采用这个土拍“新玩法”竞拍的,不是普通地块,而是GC2019-130地块——龙光天瀛旁,正湖景129.5亩住宅地。

南宁土拍首现“新玩法”?五象湖将诞生新DW?

GC2019-130地块

地块限地价1320万元/亩,折合楼面地价9900元/㎡。不少人认为,这块地的开拍“有可能”会诞生新一代地王。

现地王项目龙光天瀛,配建产权移交面积126500㎡,实际楼面地价14239元/㎡,要超过这个价格,并不容易。

GC2019-130地块最终成交的实际楼面地价和“竞增挂钩结余指标”面积相关。

因此,我们有必要了解,到底什么是“竞增减挂钩结余指标”?对开发商拿地成本有何影响?对实际楼面地价有何影响?

01

开发商帮ZF掏“指标费”?

先来看竞拍条件:

1:申请人须承诺如竞得本地块后六个月内出资购买130亩增减挂钩结余指标并无偿移交给南宁市自然资源局后方可参加报名。

2:当地块拍到最高限地价:1320万元/亩(9900元/㎡),开始转为在此基础上向上竞增减挂钩节余指标。首轮投报不少于50亩,每次投报须为5亩的整数倍。

等于,想要竞拍GC2019-130地块,门槛是要先购买130亩增减挂钩节余指标,且达到最高限地价后,增减挂钩节余指标=130+50+5*n亩。(最终数据要成交结果出来后才能明确)

那么,这个“竞增减挂钩节余指标”到底是啥?用来做什么?

我查阅了一下网上的资料,关于增减挂钩结余指标的解读,可以用简单这样来来概括:城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩

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竞增减节余指标图解

举个例子,假设GC2019-130地块竞增减节余指标达到70亩,那么南宁ZF将新增130亩+70亩=200亩的城镇建设用地指标,用于开发;而贫困地区农村建设用地指标相应减少200亩,专门用于复垦工作。

而想拿这块地的开发商,就得负责替ZF掏这笔“用地指标”的费用,也算是做了一桩好事,解决了农村脱贫攻坚“钱从哪里来”的问题。

02

拿地成本如何增加?

开发商掏钱买的用地指标费,同样增加了拿地的成本。

而在GC2019-130地块的出让条件中,明确了竞得人承诺购买和投报的增减挂钩节余指标按26万元/亩核算总金额。

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26万元/亩,价格不算高,但会拔高这块地的实际楼面地价。

假设“竞增减挂钩节余指标”达到200亩,那么拿地的总价增加了330亩*26万/亩=8580万元。

“竞增减挂钩节余指标”超过3000亩时,实际楼面地价才能超越14239元/㎡,接棒龙光天瀛成为新地王。

但对于地王,我们还得冷静看待。

03

品相更好,下一地王?

今年3月29日经过21轮竞价和185轮竞配建面积,厮杀1小时15分钟,龙光以总价24.27亿元,实际楼面地价14239元/㎡拿下GC2019-020地块,目前天瀛仍保持着南宁土地的最高价。

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龙光天瀛竞拍现场盛况(来源:南宁买房参考)

GC2019-130地块有可能超越天瀛地价,成为新地王吗?这无疑是年末土拍的最大关注点。

从地块的位置,品相,容积率,未来的居住人群来看,GC2019-130位置比龙光天瀛更优质,有成为地王的潜质。

首先,离湖更近。可以说是拥有五象最“正”湖景资源的一块地,从楼盘网的航拍也可以看出,这块地的景观资源有多“靓”。

南宁土拍首现“新玩法”?五象湖将诞生新DW?

GC2019地块位置(来源:楼盘网)

其次,容积率更低,舒适度更高。GC2019-130最高容积率2,比龙光天瀛更低(容积率为3),未来业主人均资源占有比例更大,居住舒适度更高。

最后,这块地没有配建面积。这块地并没有采用“竞产权移交住房面积”、或“竞公租房面积”、“竞产权移交安置用房面积”拍卖意味着是一个纯住宅小区,未来居住的业主更纯粹,不会出现未来不同居住人群“混居”的情况,对于购房者来说,是好事。

南宁土拍首现“新玩法”?五象湖将诞生新DW?

两块地基本指标对比

从地块品相来说,GC2019-130各方面都优于龙光天瀛,有接棒成为下一个地王的潜质。

但从时间上看,又有点“生不逢时”的感觉。如果在上半年,这块地成为地王的可能性更大些,但目前适逢楼市,土地的“淡季”,房价横盘,开发商拿地会更为谨慎。

究竟能不能成为地王,还得12月25日见分晓。

互动时刻:

你觉得这块地能超越龙光天瀛,成为新地王吗?

对于五象湖的高地价,有些人觉得是价值回归,有些人觉得是价格虚高,你觉得呢?

欢迎留言说说你的看法。

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