西乡塘踩盘:万元以下楼盘正在消失

南宁市内的几个旧城区,西乡塘,江南,兴宁,在青秀五象门槛攀升的情况下,是普通购房者的首选。

然而近日踩盘发现,西乡塘的楼盘,尽管在卖毛坯,却也不再“刚”。

01

多家改卖毛坯,价格破万

不知不觉,北湖、西大的新盘几乎都在卖毛坯房。

人和公园溪府,毛坯主力价10500-10800元/㎡,少量9字头。

鑫邦华府,精改毛,主力价10500-11300元/㎡,少量9字头。

华润万象华府,上月首批精改毛约12000-12500元/㎡,4月新品预约中。

天健城,龙光水悦龙湾御江,先后精改毛,精毛混卖,价格10500-11000元/㎡。

建发鼎华北大珑廷,两期开盘均卖毛坯,均价12000元/㎡。

西乡塘踩盘:万元以下楼盘正在消失

(鑫邦华府打出9字头毛坯广告)

新盘也卖毛坯,毛坯成了趋势。

当代锦园MOMA,首开5#楼,将卖毛坯。

万隆爱立方,预计毛坯9000-10000元/㎡。

看看1年前的价格,看似和现在没差。实际上,经过一年限价松绑毛坯备案价上涨,曾经买到精装房的价格,现在只能买到毛坯房。

以为毛坯房就便宜了吗?并没有,精装去掉,价格也下不来了。

西乡塘踩盘:万元以下楼盘正在消失

(一年前西乡塘板块均价)

02

西乡塘26楼盘动态

从整个城区看,毛坯盘已经占领市场过半,整体破万。

如下表所示,仅有安吉的大唐世茂天悦、盛世金悦,相思湖的金科观天下,均价万元以下。

西乡塘踩盘:万元以下楼盘正在消失

(西乡塘4月楼盘动态表,具体以售楼部为准)

西乡塘的最低门槛如何?

以盛世金悦为例,产品很刚,置业顾问帮忙计算的85㎡、95㎡价格相当,毛坯价区间9500-9900元/㎡,首付19/20万,30年月供4300/4500元。

西乡塘踩盘:万元以下楼盘正在消失

(价格参考)

03

各版块怎么选?

综合铁学商配套和环境,个人认为,西城各版块优先级:北湖/西大商圈>朝阳永和>安吉>相思湖。

北湖明秀:地铁五号线工程在明秀东路上围挡,沿路还有待拆迁、上了年龄房屋,这是旧改动作比较多的区域。窄小拥堵的路面,靠近烟厂空气中似有若无的烟草味,生活气息相当醇熟。去年开业的大唐天城,即将建设的万象华府配套商业体,老城焕新颜,中低端消费场所均有,购物方便。

初中方面,三十七中,十八中,北湖北路学校,都有不错的教学成绩。华润万象华府配建的秀田小学衡阳东路校区、三十七中衡阳东路校区,在老牌名校学位难求之下也受到较多关注。

建议想买西城的都该看看华润万象华府,南棉旧改范围足够大,加之产品规划好,前2期在建楼栋有起有落,不像是长在老城区里。

西乡塘踩盘:万元以下楼盘正在消失

(华润万象华府周边实拍)

西大商圈:3月最后一天,市公共资源交易中心新出中尧路片区旧改招标公告,中尧片区即将按下旧改启动键。实际上,西大商圈附近的楼盘也由历史衍变,建发北大珑廷原址北大客运中心,洋浦星原址五里亭菜市场,天健城原址面粉厂,龙光御江原是村民地。

如果说北湖小盘多,西大附近的盘则地块不规整,某盘诡异的“人”字型就受到诸多吐槽,影响园林和楼栋朝向。

交通方面,片区有地铁一号线,五号线,清厢快速路。学校普遍一般,但分布密集,新盘如建发北大珑廷和洋浦星自配建小学。商业配套,围绕广西大学有大大小小的老牌商场,备受高校群体喜爱的火炬路、农院路,多是中低端消费。

推荐楼盘建发北大珑廷,期待值高还有洋浦星Nova(近快速路)。

朝阳永和:距朝阳约两公里范围,永和路上有融创融公馆和奥园永和府,靠秀田小学北际校区价格不低,宋都江韵朝阳优势在于看江。没有地铁,有铁路,环境相对杂乱,最突出的卖点得个“小学”。

安吉/相思湖:分别位于城市北端、西端,临近出城方向,价格长期上不去。虽有地铁,没办法改变地理上的“偏”,和城市发展方向背离。置业人群多是就业范围在高新区的,和高校工作者。

西乡塘踩盘:万元以下楼盘正在消失

(安吉地铁二号线周边实拍)

04

万元以下楼盘越来越少,

会不会消失?

西乡塘的房价放在全南宁不高不低,几年过去涨幅不高。这里很少有投资客,但热盘一现身也会有一房难抢的场面。

置业热度一般,有品质好的盘,也有零散分布小盘。万元以下楼盘,短期内不会消失,但会越来越少。

选择买西乡塘,除了工作关系,也有情感在,这里的烟火气是新区没有的,这里的道路和小电车也会被长期吐槽。

随着旧城改造的推进,旧城区也将呈现崭新气象。正如“乡”和“塘”透露的接地气,也许人间烟火气会一直存在这个老地方。

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