青秀老大哥不忍了!8盘掀别墅大战,又见0.68低容盘

青秀老大哥不忍了!8盘掀别墅大战,又见0.68低容盘

青秀老大哥不忍了!8盘掀别墅大战,又见0.68低容盘

面对五象老弟的强势崛起,青秀老大哥坐不住了。

下半年,青秀将有8个楼盘卖别墅或类别墅产品。不夸张地说,青秀的高端对决,不亚于五象湖的“天王争霸”。

这些盘,清一色都是低容盘,以1字头、2字头容积率为主。其中,竟然还有已经绝迹江湖的0.68容积率。

关注青秀的,喜欢低密高端盘的,建议看看。

 

青秀老大哥不忍了!8盘掀别墅大战,又见0.68低容盘

8盘卖“墅”,青秀别墅大战来了

没想到,青秀区竟然出来了这么多别墅盘。

更没想到的是,它们居然集中在下半年上市。看来,一场别墅大战,是在所难免了。

你或许不知道,除了龙胤花园等老一批大面积别墅外,近期的青秀又涌现了一批较新的中小面积别墅。

和原有项目不同,这批别墅项目大都由大品牌房企操刀,一改小房企独霸的局面。

比如三岸的龙光天曜,在售一线滨江商墅;龙湖盛天双珑原著,则是住宅性质的TOP级原著系别墅+大平层;凤岭南的保利冠江墅,同样有不少江景别墅(据说已销售很多)。

除了凤岭南和三岸,以前略显沉寂的仙葫也不再沉默。下半年突然冒出多个别墅项目,声势不比凤岭南和三岸小。

“网红盘”中海半山壹号已举行首开,目前持续在售中;旁边的荣和澜山府近期上市;招商新项目,亦有望在下半年亮相。

抛开这3个新拿地的项目,雅源阁二期祥江墅趁三岸拍地的热度,也出来叫卖了。

以上这些项目,多数为较新楼盘,新产品,新规划,部分项目可以看江。

但在这些别墅项目里,有一个叫江山墅的纯别墅盘,看江又看山,还处于半坡上。你得承认,能集合这些资源的纯别墅,在南宁很稀有。 

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▲青秀主要别墅项目(仅供参考)

这些名字,你认得几个?

如果许多都不认得,证明该更新一下对青秀区别墅盘的认知了。

从这些盘的定位、面积段、总价段等来看,很明显,从定位阶段就真刀真枪的打起来了。毕竟,抢的是同一拨客户。谁能抢到,就是各凭本事了。

 

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少见的0.68低容积率

这其中,有一个别墅盘很低调,但产品很不一样。

别的项目容积率普遍在1.0以上,部分甚至超过2.0,它只有0.68。

你知道的,南宁绝大多数项目容积率在3.0以上,整个南宁1.0以内的项目,掰着手指头都能数过来。

容积率0.68和1.4的别墅差别,就像是3.0和6.0的高层差别,楼间距不同,私密性不同,园林景观和公共空间也不同。前者是少数人,享受更高私密性和更多公共空间。

1.0以内的别墅盘,现在少,以后会更少。

从2006年开始,国家已经多次发文,限制别墅类用地审批,也就是我们常说的“禁墅令”。

此外,别的项目普遍是高低配,别墅或类别墅配以洋房甚至高层产品,它却是少见的纯别墅。

这个盘,就是江山墅。

说到江山墅,部分扒友可能有些陌生,它前期还有个名字叫江山麓府。

它的位置,就是仙葫,民族大道一路向东的延伸板块。 

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▲江山墅所处位置

就在今年5月,青秀区还为新增的13条道路正式命名。其中,多数道路就集中在仙葫板块。 
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▲新命名的主要道路

一直被地铁爽约的仙葫,也迎来了转机。

今年5月19日,官方发布了《南宁市轨道交通第三轮建设规划(2021-2026)社会稳定风险分析公众参与征求意见信息公示》,提到了各条地铁线路的具体走向及规划。

其中,地铁6号线在列,有几个站点就在仙葫。

虽然该《规划》后面又被撤回,但6号线的可信度还是较高。后续多个板块的控规中,都出现了6号线。 

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▲第三轮地铁建设规划,仙葫有了6号线(具体以实际为准)

老实说,今年以来,仙葫的动作确实很多。随着新道路的命名,地铁6号线的规划,南宁的继续向东发展,以及一些大牌企业进驻,老仙葫也有了新活力。
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▲民族大道一路向东,南宁继续东扩

仙葫板块迎来升级换代,作为少见的0.68容积率纯别墅盘,江山墅也迎来了新机会。
 
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江山墅,配得起你的案名吗?

读到这里,可能有扒友会问了,江山墅在卖什么产品?真的有江有山吗?

上周,小剑进行了实地踩盘。

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 ▲江山墅打出的广告

目前,江山墅在售226-275㎡的联排别墅,部分已是现房,总货量约20套。
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 ▲已交付的别墅实景

所有户型带地下室,分负一层、地上一二三层,地上三层为露台。每户送前庭后院,加上阳台、露台面积,基本做到100%赠送率。200多㎡的户型,可以享受400多㎡的使用空间。

以272㎡户型为例,可拓展面积最高达到209㎡,花园面积约143㎡。单花园面积,都相当于一套普通改善户型了。

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▲272㎡别墅户型负一层、一层 

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▲272㎡别墅户型地上二层与顶层

老实讲,该盘赠送率虽然不是南宁最高的,但是景观资源却是数一数二的。

因处于坡地,别墅又是错开排布,是南宁少有的真正做到户户看江的别墅。

踩盘时,小剑爬了好几套别墅,2楼以上均可看江,3楼露台可以看整面江。这和一些局部看江的别墅很不一样。 

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▲白天从项目看邕江、灵龟山与商务区

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▲夜晚从项目看邕江、灵龟山与商务区

正如名字所说,除了看江,还可看山。邕江对面,就是灵龟山公园。除了周边环境,自身绿化率高达38%,高于一般项目。

其实,附近新盘不少,中海、荣和、招商的新盘距离都不远。相比而言,江山墅属于头牌江景,同时又处于半山,实现背山面江。

放眼全南宁,同时具备“江+山+纯别墅”3个条件的项目,貌似只有江山墅一个。

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▲看江看山,临近民主路小学

这个别墅盘还有一个不同,项目内引入了南宁名校民主路小学,目前已经开学多年。

有江有山有名校,果然是盘如其名。

 

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看江就牛了?小剑评风水 

小剑知道,买别墅的人,都很在意风水。

在纸媒时,跟过南宁两大风水师学习的小剑,就从个人理解的角度,评一评江山墅的风水。

事先说明,风水这东西,信则有,不信则无。太过玄学的部分,小剑是不信的,但基于环境影响心理与运势的部分,可以信。

比如,邻近立交桥、高压电线、墓地、医院、火葬场、加油站等环境,多少都会影响心情,进而影响睡眠质量、工作效率,乃至事业运势。

通常来讲,前朱雀为清水,后玄武有靠山,又符合左青龙高过右白虎的环境,为上风上水格局。

我们来看下江山墅。

根据卫星图和实景图可知,项目后方为仙葫众山脉,靠山较稳固。前方则是邕江和灵龟山公园,水质清澈。加上江山墅本身在半山,地势较高,明堂很开阔。 

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▲从卫星图看江山墅环境格局 

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▲从实景图看明堂与靠山 

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▲从邕江看项目

另有大师说,从南宁周边来龙观察,会发现南宁周边主要山势形似一头向东南奔跑的霸王龙,江山墅正好处于霸王龙的龙爪。 
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▲“霸王龙之说”(来自风水大师)

抛开这些,单就可见的环境来看,是为藏风聚气局,可养“生气”。但就明堂方的水来看,非最佳的环抱水。

在古代,一直有“山管人丁水管财”的说法。山星是正神,宜静不宜动,有靠山寓意人丁兴旺;水星为零神,宜动不宜静(不宜为死水),明堂有水寓意富贵财旺。

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▲江山墅看来水,且周边自然环境较好

整体看,江山墅所处位置形成了“明堂广,靠山牢,青龙腾,白虎啸”的气场。

其实,仙葫半岛本身就是一块自然宝地,山清水秀,空气清新,少有污染。只是,早期缺乏规划,加上肆意开发,有点被荒废了。

好在,近两年,一批大牌房企进驻,政府又加大了对路网和环境的改良,总算有所改观。

踩盘当天,小剑还遇到了几位业主,看看他们怎么说的。

住过南湖,住过凤岭北的陈女士,是一家企业负责人,也是江山墅1期业主。她选择这里的原因很简单,一是有山有水,空气好,风水格局不错,平时在江边散步很惬意;第二,距离东盟商务区只有15分钟车程,上班购物也比较方便。

“老实说,仙葫这些年的发展有点慢,感觉有点被边缘化了。好在,今年又看到了ZF对仙葫的力度,也新来了一些大牌房企。”

另一位业主李先生对仙葫的发展心情复杂,但他选择这里不后悔:“早就过了追求繁华,追求名校地铁的阶段了,我喜欢安静的环境,占天占地的别墅,看着邕江,感觉挺好的。”

 

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世茂接盘,3期更值得期待

现场踩盘了解到,江山墅1期已交付,2期目前仅有约30套别墅在售,主力面积226-275㎡,总价段主要为400万-600万元/套。

在售的这批别墅,户户可以看江,且部分已经是现房,又有名校民主路小学的学区优势。

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▲江山墅效果图

有兴趣的扒友,可以直接到仙葫大道中121号江山墅售楼部实地了解。

此处,还想跟各位扒友爆个猛料。

江山墅还有3期,规模超过100亩,也是纯别墅区。

据说,3期将由世茂进行全新规划设计,可能会有100多㎡的小面积别墅,建筑风格、户型设计、园林景观都会是全新的。

3期别墅,位于半山更高位置,视野更好,同样可以做到户户看江,更值得期待。

这里必须多说一嘴世茂。

在南宁,龙岗早期项目世茂茂御府就出自世茂。当时价格很低,但交付品质不低。同在龙岗江湾路的世茂x金科博翠江山,也是世茂操盘。

在全国,很多大城市的地标建筑都有世茂的身影。比如在上海,世茂滨江花园,首创“滨江模式”,2002年荣获基尼斯“中国住宅第一高度”美誉,2004年荣获联合国环境规划署“国际花园社区”人造类金奖。

知名的深坑酒店——上海佘山世茂洲际酒店,被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”,亦来自世茂。 

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▲上海世茂滨江花园 

▲上海佘山世茂洲际酒店

要承认,早期的仙葫是被浪费的,希望随着世茂、中海等全国型品牌房企的加入,能拿出更好的产品力,能让仙葫整体产品面貌升级换代。

这将是仙葫之福,也是别墅购房者的福。

据了解,江山墅3期新售楼部正在打造中,很有创意,也会很震撼,预计八九月会正式开放。

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文|七小剑  编|小二郎
本文版权归扒房所有

【温馨提示

本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。“扒房”力求客观全面,但难以涵盖项目所有信息。
扒友若有意购买,请务必了解项目及周边不利因素。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。
如仍有疑问,欢迎后台留言单独咨询。

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