南宁公寓太多,坑更多!你怕了吗?

南宁公寓太多,坑更多!你怕了吗?
南宁公寓太多,坑更多!你怕了吗?
与人聊及房子的时候,如果谈到某盘地段很好,价格也低,对方马上兴奋起来,再告诉他是公寓时,又立马变脸色。
公寓自身的缺点,无法落户、水电同商、很多人对其有抗性,公寓真的不能买了吗?
 
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不敢买公寓,因为坑太多?
公寓产品因为总价低、供应大、受众群体广泛,更容易上车,上车后很多人发誓不再买公寓,被坑了。
40-50年产权、贷款周期10年、首付至少50%、无法落户、水电同商业等,不适合家庭住。
不住就租出去呗,但,收租全靠随缘,客缘不稳定,空置时还要交着物业费,非常尴尬。
大不了卖出去,想得太简单,转手税费高,挂牌出去无人问津。
再不行,留着升值涨价,现实是,公寓的房价上涨如蜗牛。
就这样,公寓成为了典型的“反面教材”,甚至成为了投资者人人喊打的过街老鼠。
当初买公寓,销售口若悬河的介绍更是让人遐想无限,新区规划、地铁口、产业城等,可现实是没有硬性支撑的公寓哀鸿遍野。
新区公寓还要度过漫长的“新区养成期”,遥遥无期的等待,成了镜中花、水中月。
买未来的公寓,是建立在种种的不确定因素之上,不坑才怪。
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也有成功案例,你酸不酸
如果说公寓超过一半是坑,另外小部分则是机会,那些买公寓赚了的默默的不坑声。
调查发现,成功和案例也很多,看看凤岭片区已经交付的公寓社区。
美泉1612,这里单价可以租到2500-3500元/月,公寓的装修和规格较高。
凤岭南的中房翡翠湾,40平单价,租金2500-3000元/月。
东盟商务区内的天健国际公馆,非常受白领欢迎,50平小户租金高达3300-3500元/月。

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▲凤岭公寓租金情况(仅供参考)
这些公寓有一个共同特点是,在成熟区域,租金高,收益相对稳定,人群质量越高,公寓越抢手。
另外,高标准的装修,智能安防系统、物业服务优质的公寓,更受白领精英的喜爱,也就不难理解,部分公寓可以在市场上租到高价。
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哪类公寓能快速变现?
通过上面例可看出,投资公寓,最大的依靠就是现金流,而现金流则需要强有力的现实配套来做支撑。
选择公寓的价值逻辑,商务、地铁、高质量人群等。
①地铁物业。解决交通问题,这是关键。
②紧邻CBD商务区。上班的白领金领群体,为公寓产品提供了源源不断的客源。
③周边生活环境和氛围较好。有一定商业,为生活提供配套;居住环境较优,不能太杂乱,城市精英对生活质量非常讲究。
放眼南宁,目前能满足其要求的,仅有凤岭,成熟的CBD中心,人流量大,其它新区,还在发展中,公寓投资时间或更长。
 
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成熟商务区,滋生租房市场
现实也作证了这点,成熟商务CBD,滋生租赁市场。
看下图东盟商务区写字楼群,密密麻麻。
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▲东盟商务区写字楼集群
写字楼从数量和入驻率,都是南宁领先的,集聚了南宁企业最多、集团企业最多、金融证券期货企业密度最高的区域。
一栋栋楼宇,是一个个经济增长点,2019年青秀区GDP总值1188.58亿元,是广西第一个GDP超过千亿的市辖区,甚至一栋楼宇抵一个工业区。
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▲去年青秀区GDP情况(来源:网络)
财富的涌流下,在这工作的白领们,消费能力高,对生活品质有更高要求。
为减少通勤时间,就近居住,有居住繁华配套公寓的需求,他们需要把时间节约在更有意义的事情上,而不是浪费在路途中。
这样一个财流、人流汇集的地方,滋生着庞大的住房租赁市场,文章上面也列出了凤岭主要公寓小区的租金情况,租金不低,基本没有空置。
作为投资者,不只是关注租赁人群的数量,更要关心质量,因为人群的消费能力,决定了租金的高低,东盟商务区周边人群的消费能力是最高的。
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凤岭南公寓很少,谁还在卖?
庞大的公寓租赁市场,那么,凤岭又有哪些公寓在售呢?
凤岭北有部分公寓在售,而凤岭南,东盟商务区就在之内,在售的公寓却很少。
放眼凤岭南在售的新房,多数偏改善型住宅,或者豪宅,公寓像绝迹了一样(三岸除外)。
近年推出公寓的仅有壹号线,位于凤岭南,地铁1号线凤岭站附近,2016年9月开盘,一抢而空。
错过了凤岭南?现在,机会重现,凤岭南再现公寓,彰泰红推出公寓组团“红馆”,是凤岭南为数不多的公寓产品。
东盟商务区寸土寸金,地块开发饱和,未来公寓产品只会更少,更为稀缺。
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▲彰泰红·红馆位置
面对东盟商务区大量的租赁需求,公寓缺货,如果产品功能完善,居住品质较高,更受白领欢迎。
彰泰红在商务区辐射范围,近民族大道,有地铁1号线,出行便利。
 
另外,距离东站较近,乘坐地铁1号线经过4个站点,即可到达。商务人士有频繁的差旅需求,这项便利可为他们减少疲劳。
如今,彰泰红红馆在上周末已经正式面市了,吸引了一波购房者到场,其中不乏住宅盘老的业主和其亲友,以及有成功房产投资经验的“老江湖”
由此可见,地段优质的公寓产品,能撩起场不错的兴趣,也是缺性的体现。
 
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值不值得买?看价格
稀缺产品自有其价值,但也不能随便买,还要看产品和价格。
红馆在彰泰红二期地块,南面为洋房,没有遮挡,通风采光较好。
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▲沙盘
彰泰红住宅部分的产品以洋房为主,业主偏高端,要知道,白领更愿意与质量高的人群为邻,为公寓出租提供保障。
红馆仅一栋楼,产品为约40㎡LOFT户型,层高5.09米,可隔成双层空间,双钥匙,楼上楼下各成一套,收益最大化,毛坯交付。
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▲户型
红馆不离繁华,闹中取静,与白领的居住需求相匹配,住在这里的人群,圈层很明显,在商务区工作的白领们。
地段不差,关键看价格了,总价约60万,可首付分期,12万起,投资门槛较低。
作为南宁最成熟的CBD,凤岭南对人流、财富的吸引程度不用多说,其周边的租赁市场已经相当可观,更不必像新区一样等待区域成熟。一交房即出租,资金压力最小化,减小投资风险。
市场供求关系决定价值和投资回报,包括租金,至少凤岭南的租赁市场很活跃,公寓并不是不能买,看你是否买对。
想住在凤岭南,还有另外的选择,彰泰红洋房在售,容积率仅2.0,二期洋房即将推出,可到营销中心进行咨询。

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