当三岸地价1.5万+,好邻居凤岭南的房价压不住了?

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当三岸地价1.5万+,好邻居凤岭南的房价压不住了?

前两天,三岸拍出1.5万元/㎡地价,超越了龙光天瀛的1.4万元/㎡。

可你发现了吗,与三岸一路之隔的凤岭南,目前在售楼盘高层均价也不过1.5万元/㎡。

1.5万元/㎡,是三岸的地价,也是凤岭南的房价。那么问题来了,接下来,凤岭南的房价会怎样?

当三岸地价1.5万+,好邻居凤岭南的房价压不住了?

1.5万+,三岸地价,凤岭南房价

 

7月8日,某房企在三岸拍了一宗沿江地,地价1.5万+。
与此同时,一路之隔的凤岭南在售高层房价1.5万+。
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▲凤岭南在售盘价格一览
地价高,在三岸可不止一个案例。
三岸在售4个限价盘,除了龙湖江与城货量充足外,其余3盘库存不多。而三岸非限价项目地价均超过1.1万元/㎡。
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▲三岸地价一览
 

这就意味着,在三岸,非限价盘房价将全面奔入2万+时代。与此同时,一路之隔的凤岭南,1.5万元/㎡的在售盘并不少。

或许,不用很长时间,三岸的房价将局部超过凤岭南。

价格是赶超了,可价值呢?

谈板块规模,凤岭南的板块面积是三岸的9倍有余。

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▲凤岭南板块vs三岸板块
 

谈商业,凤岭南怀抱的是南宁东盟商务区,而三岸有个规划建设中的龙湖天街。

谈名校,凤岭南有民主路小学两所分校、南宁三中、桂雅路小学、越秀路小学等……

而三岸目前规划的学校是开泰路小学和中学。

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▲凤岭南学校vs三岸学校
 

谈地铁,凤岭南稳稳占着地铁1号线,机场线来了,锦上添花,不来,大部分凤岭南楼盘也称得上近地铁盘。可三岸,目前无地铁规划。

“铁学商”,三岸和凤岭南目前还不在同一个段位。唯独,三岸大面积靠江,这一点,优于凤岭南。

论价值,一时半刻,三岸还追不上凤岭南。

这就让人看不懂了,是凤岭南要大涨,还是三岸要站岗?

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凤岭南房价将大涨了?
其实,三岸高地价之后,如何解套,前两天扒房已经解读很多了。
 

在一段时间内,三岸高地价盘免不了经历阵痛期,但把时间周期拉长来看,过去的高地价盘,已被现在的高地价盘解套。

同样,现在的高地价盘,也可以把未来交给时间。

而凤岭南呢?

如果三岸能撑得起2万+的价格,凤岭南一票均价1.5万元/㎡的新盘,是不是可以涨价了?

毕竟,当年龙光天瀛拍出1.44万元/㎡地价后,随着2万+楼盘入市,把不少周边盘送入了涨价通道。

涨,是必然,但能涨多少,能否再上一个量级,是个问题。

首先,相比三岸,凤岭南板块年纪挺大了,土地开发已经进入尾声。铁学商都成熟,说明留给凤岭南未来的想象空间并不算太多。

板块定型,所以,凤岭南想要靠邻居的高地价,实现房价越级,概率或许不大。

其次,不能越级,不代表不会涨。

凤岭南北靠南宁富人区凤岭北,怀抱东商区,如今东边的邻居三岸,潜力不凡。凤岭南周边,包括它自己,没有一个是弱的。

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▲凤岭南周边格局
 
入手新区或新板块,最大问题是不确定性。若买城市核心区,就等于与价值稳定做朋友。
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拼低密,凤岭南真不输
三岸为何能撑起1.5万+的地价,未来2万+的房价,还有一个观点是:它是南宁难得的低密区。
 
三岸高地价盘,容积率都不高。
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▲三岸高地价盘容积率一览
 

但其实,凤岭南也是南宁,少数几个在售盘密度较低的板块。最高容积率3.5,最低的也有1.15超低容盘。

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▲凤岭南在售盘容积率一览

低密,则代表相对舒适的居住环境,和宽松的人均资源。那么,凤岭南和三岸,怎么选?
如上文所述,选三岸价格肯定不便宜,单价突破2万/㎡是意料之中的。
如果想花更低的成本,入住配套成熟、生活便利的区域,凤岭南是不错的选择。而且,未来也有一定的涨价空间。
比如,容积率2.0,距离李宁体育公园1公里、青秀山风景区2公里,还自带80亩东方之梦文旅商街的唐樾青山,或是一个选项。
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▲唐樾青山周边配套
 

学校方面,唐樾青山现房部分目前可读三中。

同时,项目旁边是卓立苹果园学校,最新组团翰府还包含18班小学、15班幼儿园各一所(入驻学校未定)。

无论是周边公园、商业、学校,唐樾青山的配套都是现成的。

如果说,三岸是一个需要用时间换空间的板块,那凤岭南则是一个现成的,成熟核心住区,适合有急迫入住需求的购房者。

 

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2.0低密盘,78亩只做6栋楼
如果开发商拿到2.0容积率,78亩盘,会怎么做?
 

最常规的做法,高低配,即高层+洋房。在低密小区,把洋房产品加入规划,已成为南宁常态。

为什么这么做,因为洋房的价格通常是高层的1.3倍,溢价能力更高。

但洋房产品面积普遍偏大,让许多喜欢低容小区的人,高攀不起。

据开发商介绍,唐樾青山最新组团翰府,占地78亩,容积率就是2.0。

看看它是怎么做的?

78亩地块上,26亩为中小学用地,住宅只建了6栋楼,总共就704户,都是2T4。

除了层高较低的7#,其余楼栋,由西向东,一字排开。

能把学校排布在地块红线内的操作,在早期市场常见的布局,如今已经不能这么干了。(这或许解释了低密的原因)

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▲项目楼栋分布图

而且,它没做洋房,高层面积仅98-125㎡三至四房。
可以说,“低密+中小户型”的配置,在凤岭南,它是唯一。
经过实测,这样的规划,使得翰府高层视野景观挺可观。
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▲翰府高层视野沙盘图

由于翰府楼栋坐南朝北,主景观视野为南面和北面。

先看南面,项目南向是占地26亩的小学和幼儿园,南北楼距达200米;再看北向,翰府北面隔着一条内部路,直望3期组团洋房。

从实景图中看,翰府南北楼距达200米,私密性和空间感都不差。

当三岸地价1.5万+,好邻居凤岭南的房价压不住了?
98㎡送26㎡!3+1房配超大阳台

100㎡左右能做双阳台吗?还真能。

唐樾青山翰府给出的户型公示是:98㎡=3飘窗+26㎡双阳台。早起报规的户型优势,简直不要太香。

具体看,翰府98㎡的赠送空间包括:3个飘窗+2个阳台全送,合计面积26㎡。

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▲98㎡3+1房
 
而市场同面积段(97-99㎡)户型,常规赠送包括:1个飘窗+1个阳台,合计约8㎡,赠送比较多的,可达约14㎡。
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▲98㎡户型赠送面积对比
 
再看尺度,翰府97㎡开间直接做到3.75米,保证了活动区尺度。同时主卧套间总面积达17㎡,主卧休息区空间也不小。
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▲98㎡3+1房尺度示意图
 
动区够宽,静区够用,主卧和客厅均朝南,总面积不过百,可做3+1房的98㎡户型,高于市场平均水平。
 
翰府高赠送和大阳台的优点,也延续到了115㎡和125㎡四房。
 
2个户型格局一样,只是尺度存在差别。
 
以115㎡户型为例,南向阳台9.75米,宽1.8米,同等面积做到这个阳台尺度的,已经能媲美纯洋房产品。
其余市面上110-115㎡高层,阳台基本和客厅同开间,约3.5米-4米,翰府却做到了将近10米。
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▲115㎡户型
 

此外,115、125㎡户型,设计入户玄关,增加户型私密性,4开间朝南,且都带阳台或飘窗。

当然,翰府户型并非没有缺点,比如115㎡入户与主卧门相对,客卫过深等;此外,115㎡、125㎡户型,虽然阳台很大,但都只做单向阳台,略显可惜。

据悉,唐樾青山翰府预计价格1.35万元/㎡起,价格不高,但有一定门槛,至于品质,现场去看下1期楼栋或许更有说服力。

 

@鉴语:改善圈子里的品质盘,有一些机会

土地成本是房价大头,三岸地价上涨,势必对周边房价有一定的带动作用。相比之下,成熟度更高的凤岭南板块,迎来一波新机遇。

唐樾青山翰府周边配套成熟,生活便利,作为板块内少数的在售新盘,具有一定的稀缺性。

在产品上,采用纯高层配置,享受到充裕的楼间距。但由于临近学校,免不了受噪音影响。不过,1.35万元/㎡起的定价具有一定优势,户型赠送率高,改善群体可以考虑。

据悉,7月11日(明天)项目二期翰府将首次开盘。

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文|你莫愁   编|宁采尘
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