当三岸地价1.5万+，好邻居凤岭南的房价压不住了？

前两天，三岸拍出1.5万元/㎡地价，超越了龙光天瀛的1.4万元/㎡。

可你发现了吗，与三岸一路之隔的凤岭南，目前在售楼盘高层均价也不过1.5万元/㎡。

1.5万元/㎡，是三岸的地价，也是凤岭南的房价。那么问题来了，接下来，凤岭南的房价会怎样？

1.5万+，三岸地价，凤岭南房价

这就意味着，在三岸，非限价盘房价将全面奔入2万+时代。与此同时，一路之隔的凤岭南，1.5万元/㎡的在售盘并不少。

或许，不用很长时间，三岸的房价将局部超过凤岭南。

价格是赶超了，可价值呢？

谈板块规模，凤岭南的板块面积是三岸的9倍有余。

谈商业，凤岭南怀抱的是南宁东盟商务区，而三岸有个规划建设中的龙湖天街。

谈名校，凤岭南有民主路小学两所分校、南宁三中、桂雅路小学、越秀路小学等……

而三岸目前规划的学校是开泰路小学和中学。

谈地铁，凤岭南稳稳占着地铁1号线，机场线来了，锦上添花，不来，大部分凤岭南楼盘也称得上近地铁盘。可三岸，目前无地铁规划。

“铁学商”，三岸和凤岭南目前还不在同一个段位。唯独，三岸大面积靠江，这一点，优于凤岭南。

论价值，一时半刻，三岸还追不上凤岭南。

这就让人看不懂了，是凤岭南要大涨，还是三岸要站岗？

在一段时间内，三岸高地价盘免不了经历阵痛期，但把时间周期拉长来看，过去的高地价盘，已被现在的高地价盘解套。

同样，现在的高地价盘，也可以把未来交给时间。

而凤岭南呢？

如果三岸能撑得起2万+的价格，凤岭南一票均价1.5万元/㎡的新盘，是不是可以涨价了？

毕竟，当年龙光天瀛拍出1.44万元/㎡地价后，随着2万+楼盘入市，把不少周边盘送入了涨价通道。

涨，是必然，但能涨多少，能否再上一个量级，是个问题。

首先，相比三岸，凤岭南板块年纪挺大了，土地开发已经进入尾声。铁学商都成熟，说明留给凤岭南未来的想象空间并不算太多。

板块定型，所以，凤岭南想要靠邻居的高地价，实现房价越级，概率或许不大。

其次，不能越级，不代表不会涨。

凤岭南北靠南宁富人区凤岭北，怀抱东商区，如今东边的邻居三岸，潜力不凡。凤岭南周边，包括它自己，没有一个是弱的。

但其实，凤岭南也是南宁，少数几个在售盘密度较低的板块。最高容积率3.5，最低的也有1.15超低容盘。

▲凤岭南在售盘容积率一览

学校方面，唐樾青山现房部分目前可读三中。

同时，项目旁边是卓立苹果园学校，最新组团翰府还包含18班小学、15班幼儿园各一所（入驻学校未定）。

无论是周边公园、商业、学校，唐樾青山的配套都是现成的。

如果说，三岸是一个需要用时间换空间的板块，那凤岭南则是一个现成的，成熟核心住区，适合有急迫入住需求的购房者。

最常规的做法，高低配，即高层+洋房。在低密小区，把洋房产品加入规划，已成为南宁常态。

为什么这么做，因为洋房的价格通常是高层的1.3倍，溢价能力更高。

但洋房产品面积普遍偏大，让许多喜欢低容小区的人，高攀不起。

据开发商介绍，唐樾青山最新组团翰府，占地78亩，容积率就是2.0。

看看它是怎么做的？

78亩地块上，26亩为中小学用地，住宅只建了6栋楼，总共就704户，都是2T4。

除了层高较低的7#，其余楼栋，由西向东，一字排开。

能把学校排布在地块红线内的操作，在早期市场常见的布局，如今已经不能这么干了。（这或许解释了低密的原因）

▲项目楼栋分布图

▲翰府高层视野沙盘图

由于翰府楼栋坐南朝北，主景观视野为南面和北面。

先看南面，项目南向是占地26亩的小学和幼儿园，南北楼距达200米；再看北向，翰府北面隔着一条内部路，直望3期组团洋房。

从实景图中看，翰府南北楼距达200米，私密性和空间感都不差。

100㎡左右能做双阳台吗？还真能。

唐樾青山翰府给出的户型公示是：98㎡=3飘窗+26㎡双阳台。早起报规的户型优势，简直不要太香。

具体看，翰府98㎡的赠送空间包括：3个飘窗+2个阳台全送，合计面积26㎡。

此外，115、125㎡户型，设计入户玄关，增加户型私密性，4开间朝南，且都带阳台或飘窗。

当然，翰府户型并非没有缺点，比如115㎡入户与主卧门相对，客卫过深等；此外，115㎡、125㎡户型，虽然阳台很大，但都只做单向阳台，略显可惜。

据悉，唐樾青山翰府预计价格1.35万元/㎡起，价格不高，但有一定门槛，至于品质，现场去看下1期楼栋或许更有说服力。

@鉴语:改善圈子里的品质盘，有一些机会

土地成本是房价大头，三岸地价上涨，势必对周边房价有一定的带动作用。相比之下，成熟度更高的凤岭南板块，迎来一波新机遇。

唐樾青山翰府周边配套成熟，生活便利，作为板块内少数的在售新盘，具有一定的稀缺性。

在产品上，采用纯高层配置，享受到充裕的楼间距。但由于临近学校，免不了受噪音影响。不过，1.35万元/㎡起的定价具有一定优势，户型赠送率高，改善群体可以考虑。

据悉，7月11日（明天）项目二期翰府将首次开盘。