五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!

五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
了解一个城市,往往从地图开始。
莫愁初到南宁时,为快速了解南宁,对照南宁地图,把“南宁七区五县”手绘了出来。
从板块着手,了解规划、查看配套、落实房价,追踪热点楼盘……
这是莫愁打开南宁的方式。
初来南宁的你,又是如何打开南宁的?
今天,莫愁要分享一个解锁南宁的新方式:看热力地图。
挺有意思的是,通过热力地图,南宁很多板块价值得以再次印证;而一些板块的排名,或要刷新;五象到底是不是空城,也终于有了答案……
 
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!南宁未来在哪?城西真没机会了?
今天的主人公,是一种高科技,名叫热力图。
它是互联网针对“访客热度”的反映,访问频次越高,色块呈现的颜色越深。
热力图不能直接代表人口密度,不等同于入住率,但能反映区域热度。了解了这个前提,请开始今天的文章。
如果要问大家:南宁未来在哪?
这或许是10个南宁人,给出的统一答案——五象。难道没有别的答案了?
再问,政府规划一直强调,南宁向东向南,难道城西真没机会了?
这个关于“南宁未来在哪?”的灵魂拷问,其实通过热力地图就能得到答案,而且一目了然。
说南宁前,先看一张魔都的城市热力图:
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲上海热力地图(来源:真叫卢俊)
上海,作为四大直辖市之一,一线城市,它的热力图几乎将整张图占满,并不稀奇。
但这种图的重点是:热力呈中心扩散状。
上海这个城市,有非常强烈的“环线感”,中心向外递减。
也就是说,上海是一个单核城市,绝对核心只有一个,城市向四周外扩,房价也呈现环线递减。
再看南宁:
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲南宁热力地图
诚然,南宁热力面积,和上海相比,不是一个量级的。
但为何先以上海为例呢,因为南宁热力传导方向,和上海“单核向四周外扩”完全不同。
南宁城西,几乎没有热力外延。
直接说就是:以南宁绕城高速为界,再往西,几乎没有热力迹象。
但你往城东看,沿着昆仑大道向三塘,沿着仙葫大道一直延伸至五合……热力传导已经很明显了。
你再往城市东南看,五象蟠龙连着五象湖,向东接着龙岗,甚至龙岗东,热力不断向东向南传导……
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲南宁热力地图导向示意图
回到一开始的2个问题:
南宁未来在哪?
毋庸置疑,五象榜上有名。而第二个选项,一定在东边。兴宁东,龙岗西、龙岗东外延板块都有可能。
城西就没机会了?
要知道,“向东向南”口号不是随便喊的,何况南宁还喊了这么多年。
在热力图上,“向东向南”的趋势已经很明显了。而城西,扩张停滞也很明显了。
城市的增值来自于城市的扩张,很显然,在南宁,全力以赴扩张的方向在南面和东面,西面的势能逐渐减小。
简单来说,论投资效率和投资潜力,城东大概率是高于城西的。
 
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!五象,是鬼城还是热土?
南宁五象,有过很多不太好听的名字,比如空城,比如鬼城。
但除了“没人气”,如今的五象,真没啥好喷的。
政府运营一个城市,好比我们当个家,钱要用来教育、旅游,还有购物,总归是不够花的,面面俱到是不可能的,但主次是一定会先明确的。
而显然,五象,是南宁城市运营的头排,钱一定先五象管够,再匀到其他板块。
八阿哥曾说过一句话:南宁是堵上了整个城市发展五象,五象成,则南宁成。换句话说,五象没有失败的余地和退路。
但,没人气,甚至连商业都不敢开业,五象暂时摆脱不了“空城”的标签。
扒房曾实踩五象24小时,也拍过五象总部基地亮灯情况,今天不妨看看五象热力图,能否与前情对应……
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲五象热力图
在五象新区行政范围内,热力最强的是玉洞,承接老城区,大沙田-玉洞不算纯粹意义上的新区,热度高不奇怪。
接着看,排位第二的是蟠龙,而排第三的不是龙岗,不是良庆大桥南,而是五象湖1.0,即合景天汇广场、绿地国际花都、万科魅力之城、华润二十四城等。
再次之,为良庆大桥南排第四。
此外,从亮灯情况看,入住率颇高的龙岗和万达文旅板块,排第五。
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲五象各板块热力排序
或许,2016年,五象还有点空,但4年后,蟠龙、五象湖1.0、良庆大桥南、龙岗西,这些已经交付的板块,从热力图看,并不空。
需要说明,热力图不代表人口分布,但一定程度上可侧面反映入住率。
不否认,五象投资客很多,但得承认,那一批最早布局五象的人,随着交通、学校、环境的逐步优化,加快了迁移入五象的步伐。
五象,需要的只是时间,而且,时间不会太长。
你瞧,热力图的触角,已经跃跃欲试,向南蔓延。
 
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!南宁4副,谁能做未来老大?
除了南宁双心,最具话题性的就是“南宁四大副中心”(下文简称四副)。
哪四副呢?朝阳、沙井、三塘、龙岗。关于这“四条友”未来的排位,你怎么看?
如果时间放在若干年前,很多南宁人给出的答案应该是:朝阳、龙岗、沙井、三塘。
这个排位,也明明白白地写在热力图上:
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲南宁4副热力图对比
一目了然,朝阳热度最高,龙岗次之,沙井第三,三塘第四。
可未来呢?5年或者10年之后呢?
回看第一部分的结论:城东投资潜力会高于城西。
放眼整个南宁,热力触角已经伸向了南面和东面,老朝阳的局限性已经初显,后劲疲软。
反观,龙岗,未来有一个南宁第三大客运站——五象火车站,龙岗东还有一个商业CBD规划。火车站和商业,都是带动人气的利器。
莫愁认为,龙岗的发展潜力超车朝阳,不无可能,但论人气,朝阳依旧高于龙岗。
再看三塘和沙井。
还是城市热力触角的问题,南宁向东有一只热力触角,是沿着昆仑大道,向兴宁东、三塘延伸的,而三塘再往东,是四塘。
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲南宁向东热力触角
所以,但从人口红利来看,三塘和沙井谁更有戏,答案不言而喻。
如果没有重大控规、配套、产业等外力加持,未来四副的格局,莫愁给出的排位是:龙岗、朝阳、三塘、沙井。
高手在民间,各位麻溜的鉴友,你怎么看呢?
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
南宁4大潜力股,谁最秀?
讲真,除了南宁四个城市副中心,相信很多人,更关心下面4个板块:三岸、兴宁东、龙岗东、五象南。
2020年,最有潜力的4大板块,高度聚焦在上述四大板块,自然迎来了不小关注。
它们又将产生怎样的排位?别急,看热力图。
诚然,4大潜力股,都在城市东面或者南面。
如此一来,又该如何较量呢?不妨看邻居。
比如,三岸,可以说四面被热力包围。西面凤岭南,北面仙葫腹地,对江龙岗西。你说三岸啥时候能“热”,热力环抱,捂都给你捂热了。
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲三岸周边热力图
再看五象南,五象湖1.0交付入住后,热力提高,可和老城区比起来,热度还是挺微弱的,何况其南面的那马,还挺“凉”的。
五象南要热,至少得等五象湖先热。
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲五象南周边热力图
其实,龙岗东和兴宁东的道理和五象南一样,都是一头热。龙岗东挨着略有暖意的龙岗西,而兴宁东挨着昆仑大道西。
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲龙岗东周边热力图
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲兴宁东周边热力图
龙岗东和兴宁东想要“热”,得等邻居彻底热了。
当然,选筹板块只看热力图,是不可能的。热力图能佐证板块价值,能看到趋势,但并非绝对。
还要看啥?看地铁线,看规划图。
 
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
投南宁,请手握3张图。
开门见山,地铁是二线城市最猛的一根“投资引线”。
南宁地铁线一改再改,为啥?
因为投资真的很大,财力有捉襟见肘,这份福利要给谁,很纠结。
南宁潜力股这么多,新秀一个比一个秀,但你瞧,ZF最愿意为谁花钱,它才是真潜力股,才是真的秀。
地铁,是最烧钱的福利,地铁往哪开,就代表政府对哪最深情。
在南宁第三轮地铁规划中,最受宠的是:朝阳、金湖广场、东商区、埌东站、五象总部基地、五象湖。
这几个板块均有3条地铁交叉。
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲红圈处为3条线宠幸的板块(地铁第三轮规划)
不过,最近地铁第3轮规划被官方撤回,又传出改道消息,最终怎么走,仍是个迷。
但无风不起浪,规划图即便没有定稿,是一个不可忽视的价值分析利器。
对楼市稍有研究的人,应该都看过那张花花绿绿的规划图,但其实,规划图中,与房地产关系最密切的是“西红柿蛋花汤”。
所谓西红柿蛋花汤,指的是规划图上代表住宅的黄色区域,以及代表商务/商业的红色区域,它俩能一同撑起板块的未来定位,预测价值走向。
举个例子,大家对龙岗东的态度是这样的,从最近的稿件评论中,就看得出来。
五象是空城?谁是南宁下一个潜力股?今天或有新答案!
▲鉴友对龙岗东的主流看法
但翻翻规划图,南宁4个潜力股中,唯一一个有商业CBD规划的,只有龙岗东。
一份好的规划,就是板块的胚胎,你能看到板块长大的样子,虽然有时候会中途“畸形”,但起码,人家有个好胚胎。
总之,写这篇稿子,只是想给还在为选筹板块犯难的人,一个新的思考方向,仅供参考,不喜可喷,留言区交给你们!
—end—
文|你莫愁   编|宁采尘
本文版权归“鉴盘侠”所有
独家法律顾问:文鳐地产律师团队
【温馨提示
本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。我们力求客观全面,但难以涵盖项目所有信息。
鉴友若有意购买,请务必了解项目及周边不利因素。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。
如仍有疑问,欢迎后台留言单独咨询。

本文来自投稿,不代表 购房攻略 立场,如若转载,请注明出处:https://www.leyixiao.com/30941.html

(0)
上一篇 2020年7月6日 14:17
下一篇 2020年7月7日 14:43

相关推荐