成交跌了,房价地价双双创新高,南宁楼市真魔幻

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近段时间,楼市看起来有些微妙。2020年上半年楼市刚刚结束,全国新一轮楼市调控就接踵而至。
杭州、东莞乃至于海南等地,楼市一火热,就遭到当头棒喝,大有“枪打出头鸟”之意。
南宁呢?南宁其实也进入一个微妙的时刻,楼市似乎进入一个两极化的状态。

一边,是房价地价蹭蹭蹭地往上涨;另一边,是横盘依旧,成交量明显下滑。

一边,是各种2万+楼盘叫喳喳;另一边,是各种促销打折横行,花样百出。

南宁楼市,到底是要干嘛呢?

 

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房价突破1.3万大关,成交跌了

从数据上看,南宁房价是真的涨。

克而瑞数据显示,截止6月25日,南宁6月商品房均价12956元/㎡,同比涨了近13%。第26周(6月21日-28日),成交均价13394元/㎡,环比涨8%,同比涨19%。

南宁楼市突破1.3万元/㎡大关,创房价新高。

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▲2019年以来,南宁房价走势(来源:克而瑞)

没错,在接近一年不温不火的横盘中,在疫情的迷雾中,房价还是傲娇着不肯低头,继续飘着。

一边是房价上涨,另一边,成交却下降。

截至6月25日,南宁商品住宅成交面积,环比下降26.18%,同比下降20.47%。第26周(6月21日-28日),成交面积环比下降23%,同比下降34%。

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▲近一年南宁供求量价(来源:克而瑞)

显然,疫情后前两三个月,楼市成交已有回温迹象,但表现平平,比预期差。下半年的楼市又会走向何方?

今年的楼市,犹如一团迷雾,让人看不懂。

 

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成交不见涨,拿地热情不减

房价涨,成交量跌,看起来房子没那么好卖,但让人疑惑的是,开发商拿地的热情,却丝毫不减。
不是说房子不好卖了,开发商拿地会更谨慎吗?但南宁土地市场的表现,估计会让很多人一头雾水:这不太像是房子不好卖的样子。

前几天,大唐拿下龙岗东新地块,楼面价达6700元/㎡。而有意思的是,旁边的大唐盛世,前段时间还打出7字头的价格,地价都快赶上房价了。

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▲大唐拍下一宗6字头的地块

时间再往前几天,建发拍出东葛路延长线上新地王,楼面价突破1.4万元/㎡,让楼市集体狂欢了一把。但似乎只是开发商的狂欢。

今年以来,地价一直有增无减,就连沙井,地价也逼近6字头。

4月份,金源拿下一幅20亩的地,楼面价4907元/㎡。仅过两个月,新城6月拍下一幅52亩的地,楼面已达5850元/㎡。

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▲新城以5850元/㎡拿下沙井地块

据克而瑞数据显示,截至6月,南宁的地价均价已上涨到5012元/㎡,创了新高,其中包含吴圩等板块。这是个什么概念呢?

5千的地价,房价大概率要卖到1万以上开发商才能平本,想要盈利,多卖两三千是很正常。

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▲南宁近5年地价走势(来源:克而瑞)

房价和土地市场有着千丝万缕的关系。地价上去了,就意味着房价不会掉。稳住房价,其实也是为了保住地价。南宁对依赖土地程度不低,保地价,其实也是为保经济。

循环下来就会知道,房价不会轻易跌落,大趋势依然是稳中有涨。

 

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一面是高价盘上市,一面是卖力促销

南宁楼市割裂的地方还在于,一面是高端改善盘集中入市叫嚣着2万+,一面则是很多楼盘还在奋力打折促销。

今年多家房企推出改善产品,推高着南宁的整体均价。

在五象湖,建发央玺5月底首开,实际均价达2.2万+元/㎡。龙光天瀛6月均价也有1.9万元/㎡。

在蟠龙,盛邦滨江府也已经在6月首开,价格约1.65万-2.1万元/㎡。

在三塘,卖得较火的联发臻境,由于有复式和合院产品,均价已突破1.7万元/㎡。

在凤岭南北,主要成交楼盘主力价也都保持在1.5万-1.6万元/㎡。

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▲部分已上市改善盘价格参考

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▲26周成交排行(来源:克而瑞)

因此,南宁6月房价跳涨,和近段时间以来,一些高端改善盘集体入市有关,是一种结构性的上涨。

另一方面,各个房企的年中大促并未结束,沙井、三塘、相思湖等板块,依旧能见到8字头、9字头的房源。

尽管6月底,又很多楼盘都叫嚣着要涨价,但这种套路其实已见怪不怪,很大程度是开发商为了逼定客户。到了7月,新一轮的促销或许又出现了。

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▲各种喊涨广告

数据已经说明,上半年整体市场表现平淡。可以预见的是,下半年为了冲刺KPI,开发商的打折促销,只会增多不会减少。

事实上,楼市这种分裂,源于房价的阶梯式分化。

地段价值大的地方,本身配套或产品够硬,具备一定的抗跌属性。位于城市较边缘的地方,价格相对低洼。

此外,像五象湖、五象南等有热度的板块,价格也比较坚挺。

 

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分裂下的楼市百态

去年年中,南宁楼市已经进入横盘期。

2019年下半年,除了部分热门板块,整体楼市其实已经转凉,打折促销蔓延已久。残酷的是,在一波波大促中,房价还是涨起来了。

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▲南宁近几年房价走势及预测

今年初,随着毛坯备案价的放松,多个楼盘要么“精改毛”,要么直接卖毛坯,楼市回归毛坯时代。这时候发现,毛坯比精装还贵。

此时,楼市里的百态,也耐人寻味。

开发商或是焦虑的,市场平淡,奈何销售任务重,还能怎么走,还要不要拿地......

没进场的人徘徊着,想着现在进场会不会站岗,要不要再观望一段时间......

手握几套房的人很淡定,地价涨房价涨,大势上总是能跑赢通胀......

也有一些人幻想着,楼市的泡沫什么时候才会破灭,房价熔断什么时候到来......

有人看好,有人唱衰,有人在看热闹。

横盘还会多久,谁都无法保证。

但可以肯定的是,宏观环境变了,南宁对楼市的政策和态度,都已经发生了很大的转变。

 

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楼市乱象或渐行渐远

当下南宁楼市这种“分裂”多极状态,确实让很多人看不懂。然而,这或许意味着楼市另一个时代的到来。

过去十年,是房地产的黄金时代,买一套房涨3倍、4倍,三五年赚个100万,让第一批敢吃螃蟹的人尝到了甜头。

比如,最近华润二十四城有人将二手价格卖到2.25万元/㎡,让很多人酸了。

但这毕竟只是个例,也只是少数人的幸运。如今,楼市的黄金时代结束了,二十四城式的神话已无法复制。

过去的两三年,是房地产“兴风作浪”的时代。南宁由于限价,诞生“精装3000变惊装”、“外收捆绑”等畸形产物,留下一地鸡毛。

如今,随着限价在土拍源头消失,合同精毛二合一、精装规范等实施,以及相关部门加强约束,楼市混沌的状态,或要渐行渐远了。

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▲有楼盘外收相关部分介入调查(来源:南国早报)

对于投资而言,南宁楼市最好的时代已经过去。但从另一面来看,一个更好的时代正在到来。

如今,楼市进入市场化,毛坯备案价放松,进一步规避了外收、捆绑等乱象。有时候,涨了,也只是价值和价格的回归罢了。

楼市横盘之中,地价涨了,也意味着开发商的竞争会更激烈。为能“活下去”,开发商势必也会寻找新的突破点,比如在产品上的创新,或在价格上让利,等等。

此时,对购房者而言是好事,可以有更多的选择和对比。

当房子价格和价值相匹配,当乱象减少甚至消失,当“横幅”不再是黑白的,或许,才是楼市最好的时代。

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