成交跌了，房价地价双双创新高，南宁楼市真魔幻

一边，是房价地价蹭蹭蹭地往上涨；另一边，是横盘依旧，成交量明显下滑。

一边，是各种2万+楼盘叫喳喳；另一边，是各种促销打折横行，花样百出。

南宁楼市，到底是要干嘛呢？

房价突破1.3万大关，成交跌了

克而瑞数据显示，截止6月25日，南宁6月商品房均价12956元/㎡，同比涨了近13%。第26周（6月21日-28日），成交均价13394元/㎡，环比涨8%，同比涨19%。

南宁楼市突破1.3万元/㎡大关，创房价新高。

▲2019年以来，南宁房价走势（来源：克而瑞）

一边是房价上涨，另一边，成交却下降。

截至6月25日，南宁商品住宅成交面积，环比下降26.18%，同比下降20.47%。第26周（6月21日-28日），成交面积环比下降23%，同比下降34%。

▲近一年南宁供求量价（来源：克而瑞）

今年的楼市，犹如一团迷雾，让人看不懂。

成交不见涨，拿地热情不减

前几天，大唐拿下龙岗东新地块，楼面价达6700元/㎡。而有意思的是，旁边的大唐盛世，前段时间还打出7字头的价格，地价都快赶上房价了。

▲大唐拍下一宗6字头的地块

今年以来，地价一直有增无减，就连沙井，地价也逼近6字头。

4月份，金源拿下一幅20亩的地，楼面价4907元/㎡。仅过两个月，新城6月拍下一幅52亩的地，楼面已达5850元/㎡。

▲新城以5850元/㎡拿下沙井地块

5千的地价，房价大概率要卖到1万以上开发商才能平本，想要盈利，多卖两三千是很正常。

▲南宁近5年地价走势（来源：克而瑞）

循环下来就会知道，房价不会轻易跌落，大趋势依然是稳中有涨。

一面是高价盘上市，一面是卖力促销

今年多家房企推出改善产品，推高着南宁的整体均价。

在五象湖，建发央玺5月底首开，实际均价达2.2万+元/㎡。龙光天瀛6月均价也有1.9万元/㎡。

在蟠龙，盛邦滨江府也已经在6月首开，价格约1.65万-2.1万元/㎡。

在三塘，卖得较火的联发臻境，由于有复式和合院产品，均价已突破1.7万元/㎡。

在凤岭南北，主要成交楼盘主力价也都保持在1.5万-1.6万元/㎡。

▲部分已上市改善盘价格参考

▲26周成交排行（来源：克而瑞）

另一方面，各个房企的年中大促并未结束，沙井、三塘、相思湖等板块，依旧能见到8字头、9字头的房源。

尽管6月底，又很多楼盘都叫嚣着要涨价，但这种套路其实已见怪不怪，很大程度是开发商为了逼定客户。到了7月，新一轮的促销或许又出现了。

▲各种喊涨广告

事实上，楼市这种分裂，源于房价的阶梯式分化。

地段价值大的地方，本身配套或产品够硬，具备一定的抗跌属性。位于城市较边缘的地方，价格相对低洼。

此外，像五象湖、五象南等有热度的板块，价格也比较坚挺。

分裂下的楼市百态

2019年下半年，除了部分热门板块，整体楼市其实已经转凉，打折促销蔓延已久。残酷的是，在一波波大促中，房价还是涨起来了。

▲南宁近几年房价走势及预测

此时，楼市里的百态，也耐人寻味。

开发商或是焦虑的，市场平淡，奈何销售任务重，还能怎么走，还要不要拿地......

没进场的人徘徊着，想着现在进场会不会站岗，要不要再观望一段时间......

手握几套房的人很淡定，地价涨房价涨，大势上总是能跑赢通胀......

也有一些人幻想着，楼市的泡沫什么时候才会破灭，房价熔断什么时候到来......

有人看好，有人唱衰，有人在看热闹。

横盘还会多久，谁都无法保证。

但可以肯定的是，宏观环境变了，南宁对楼市的政策和态度，都已经发生了很大的转变。

楼市乱象或渐行渐远

当下南宁楼市这种“分裂”多极状态，确实让很多人看不懂。然而，这或许意味着楼市另一个时代的到来。

过去十年，是房地产的黄金时代，买一套房涨3倍、4倍，三五年赚个100万，让第一批敢吃螃蟹的人尝到了甜头。

比如，最近华润二十四城有人将二手价格卖到2.25万元/㎡，让很多人酸了。

但这毕竟只是个例，也只是少数人的幸运。如今，楼市的黄金时代结束了，二十四城式的神话已无法复制。

过去的两三年，是房地产“兴风作浪”的时代。南宁由于限价，诞生“精装3000变惊装”、“外收捆绑”等畸形产物，留下一地鸡毛。

如今，随着限价在土拍源头消失，合同精毛二合一、精装规范等实施，以及相关部门加强约束，楼市混沌的状态，或要渐行渐远了。

▲有楼盘外收相关部分介入调查（来源：南国早报）

如今，楼市进入市场化，毛坯备案价放松，进一步规避了外收、捆绑等乱象。有时候，涨了，也只是价值和价格的回归罢了。

楼市横盘之中，地价涨了，也意味着开发商的竞争会更激烈。为能“活下去”，开发商势必也会寻找新的突破点，比如在产品上的创新，或在价格上让利，等等。

此时，对购房者而言是好事，可以有更多的选择和对比。

当房子价格和价值相匹配，当乱象减少甚至消失，当“横幅”不再是黑白的，或许，才是楼市最好的时代。

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