凤岭冒出个“另类盘”!78亩仅做704套,还有97平送26平户型……

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凤岭冒出个“另类盘”!78亩仅做704套,还有97平送26平户型……

在南宁楼市逛久了,你是否有个感受:南宁房子容积率好高。

五象、凤岭北、凤岭南,低密盘成了稀罕物。好不容易碰到个低容项目,结果人家卖纯大户,压根不卖100㎡以下的房子。

可凤岭南出现个奇怪的家伙:整个地块容积率仅2.0;78亩的地块上,只建704套房;97㎡户型直接送26㎡……

嗯,很浪费,很另类。

凤岭冒出个“另类盘”!78亩仅做704套,还有97平送26平户型……

凤岭南低密盘都爱卖大户

初到南宁时,莫愁有个挺深感受,南宁房子容积率好高。

3.0可称高舒适,4.0是刚需盘、高价盘常态,5.0-6.0“高容盘”也时常出现……以至于莫愁不少朋友来南宁看房时,常发出感叹:南宁房子建得真密

在一些地段很好的板块,低容积率盘更是稀罕物。

莫愁粗略统计了一下,五象蟠龙、五象湖、凤岭北、凤岭南、三岸,容积率低于2.0(含)的在售盘,不超过10个,而且大多位于凤岭南和三岸。

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▲凤岭北、凤岭南、五象核心区部分在售盘容积率一览

而且,细看发现,不少低密盘,100㎡以下缺货严重。

比如凤岭南,容积率2.0(含)以下的楼盘,几乎没有120㎡以下的户型。

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▲凤岭南低密楼盘在售产品一览

“低容+100㎡”的配置,在一定程度上,挺稀缺。

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2.0低容盘生出97平户型

市场缺啥,开发商就爱做啥。这不,最近,凤岭南一盘就带来了100㎡左右的户型。
唐樾青山在一期高层售罄后,带着全新组团翰府,回归视野。

看到翰府指标时,莫愁眼前一亮。

容积率2.0,产品为97-125㎡三至四房。“低密+100㎡左右”的配置在凤岭南,它是唯一。

同样的容积率,翰府产品最大面积,是凤岭南其余低密盘的下限。

而且,它没做高低配,而是选择了清一色高层,78亩(其中小学26亩)的地块上,只建了6栋楼,总共就704户。

再看它的楼栋是怎么排布的,6栋高层,都是两梯四户,除了较矮的7#,其余楼栋,由西向东,一字排开。

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▲项目楼栋分布图

这么排布目的很明确,尽可能让每户视野景观最佳。事实是,它确实也做到了。

翰府北侧和西侧规划以洋房为主,南向是占地26亩的小学和幼儿园,南北楼距达200米,私密性和空间感都不差。

而且,翰府楼栋做了蝶式设计,南北向户型之间,不会有过多干扰。

唐樾青山翰府,挺另类。

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97平送26平,还真舍得送

最近,中海、联发等改善项目,用高赠送,刷新了南宁人对改善户型的认识。

但唐樾青山翰府的100㎡左右的户型,也挺让人眼前一亮。

来看看,唐樾青山翰府97㎡是怎么做的:

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▲97㎡3+1房

实不相瞒,为了客观评鉴它97㎡户型,莫愁找了7个南宁在售同面积(97-99㎡)户型做比较。

就赠送而言,97-99㎡的扩展空间,通常在飘窗和阳台部分,常规赠送面积约8㎡(1个飘窗+1个阳台),赠送比较多的,可达约14㎡。

翰府97㎡如何送的:3个飘窗+2个阳台全送,合计面积26㎡。

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▲97㎡户型赠送面积对比

再看尺度,97-99㎡的常规操作是,客厅开间3.5-3.6米,翰府做到3.75米;同面积段产品阳台,和客厅同宽,而翰府97㎡户型的南向阳台,尺度拉到了客卧,长6.45米,宽1.8米。
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▲97㎡3+1房尺度示意图

翰府高赠送和大阳台的优点,也延续到了113㎡和124㎡四房。

2个户型格局一样,只是尺度存在差别。

以113㎡户型为例,南向阳台直接做到9.75米,宽1.8米,同等面积做到这个阳台尺度的,已经是洋房产品,如中鼎洋房(119㎡大尺度双阳台),其余市面上110-113㎡高层,阳台基本和客厅同开间,约3.5米-4米。

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▲113㎡户型

此外,113、124㎡户型,设计入户玄关,增加户型私密性,4开间朝南,且都带阳台或飘窗。

当然,翰府户型并非没有缺点,比如113㎡入户与主卧门相对,客卫过深等;此外,113㎡、124㎡户型,虽然阳台很大,但都只做单向阳台,略显可惜。

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说点实在的,品质如何?

步入6月,又到了一年一度的交房季,从市场反馈看,几家欢喜几家愁。

房屋质量,再次成了热议的话题。

说实话,期房时代,谈房屋质量多少有些纸上谈兵。不过,从房企以往项目,或者项目前期作品的质量,还是有一定参考价值。

据置业顾问介绍,翰府的用材用料,都和唐樾青山1期一致,想了解翰府质量,不妨看看1期工程如何。

先看外立面,时下高层外立面多为涂料,好一些的用真石漆。

而唐樾青山1期,裙楼3层或局部5层干挂石材,中段真石漆(比贴砖安全,比涂料耐旧),顶部用铝塑板。

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▲唐樾青山1期外立面

再看小区大门和入户大厅,大门两旁种植2棵迎客松,尺度也挺气派。入户大厅没有设置休息区,但挑高6米,全贴砖,也算合格。
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▲唐樾青山1期大门

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▲唐樾青山1期入户大厅

最后看看工程部分。建筑工艺是铝模,门窗用凤铝铝材、非承重墙内部填充物用“节能页岩砖”、阳台卫生间都预留了冷热双水管、地面管道走线整齐……
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▲门窗用凤铝铝材

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▲地面管道走线整齐

需要说明的是,以上图片都是莫愁进工地拍的工地建设实景图,不是工地开放日的美拍图。

至于铝模工艺优势、“节能页岩砖”是啥、凤铝铝材如何等问题,找个懂工程的人,一问便知。

总之,一些太隐蔽的部分,如砂浆情况、取模时间等无从考究。但就目之所及的部分看,唐樾青山1期用材用料还是扎实的。至于最终交付如何,还得经历时间的考验。

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有潜力,也存在不确定性

低密2.0+高赠送户型+品质不差,就项目各项指标看,唐樾青山翰府还是可圈可点的。

但要谈一个盘的潜力,终究离不开地段和价格。

先看地段。

稳坐南宁房价第二梯队的凤岭南,作为东商区的价值外溢板块,凤岭南发展势头还是很猛的,板块内“越秀路(桂雅路)+三中”的名校学区,优势明显。

而且,凤岭南邻居都不弱。一张房价地图,足已说明问题。

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▲凤岭南及周边邻居房价示意图

在这样的势能下,凤岭南潜力不弱。

唐樾青山处于凤岭南内,铁学商园都有期待空间。

比如,唐樾青山目前可读三中,此外,项目还引进卓立苹果园学校,翰府还包含18班小学、15班幼儿园各一所(入驻学校未定);

商业方面,往近了说,项目自带80万东方之梦文旅商街,往“远”的说,唐樾青山距离万象城直线距离仅3.7公里;

公园方面,西向1公里是李宁体育公园,西向1.3公里是青秀山风景区;

值得一提的是,唐樾青山目前仍不是地铁盘,但从地铁第三轮规划看,机场线有望途经凤岭南,利好项目周边。

当然,地段有潜力,同时也需看到,唐樾青山翰府配套也存在不确定因素。比如,学区一年一划分,未来是否能读三中尚未可知;再如,地铁第三轮公告撤回,又传出改道传闻,最终怎么走,谁都不敢打包票。

除了地段,价格也是不得不考虑的因素。目前,翰府预约阶段,价格未定,不过听说,预售价提上来后,翰府销售政策很给力,相比1期,门槛降了不少。

当然,物业也是广西恒大需要下功夫的部分。据悉,项目方已经重新更换物业公司,对物业高管进行了严格考核筛选,效果如何,评分交给业主。

总之,翰府带着97-124㎡“高赠送”户型回归,给购房者带来了一种新的选择,“低密+高赠送户型”的配置能否赢得市场,我们拭目以待。

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