上半年五象湖闹翻天，下半年该看三岸唱戏了

最大的争议点就是，动不动就1万多的地价，纷纷破2万的房价。

上半年，我们看过了五象湖D王和邻居们的明争暗斗。下半年，该轮到三岸唱大戏了。

三岸会怎么唱？对于购房者，在看戏的同时，该明白些什么道理？

上半年，五象湖忒闹腾

若问今年上半年南宁楼市哪个板块最闹腾，最受争议，最抢风头，那一定是五象湖。

龙光天瀛、建发央玺均已进入销售环节，龙光天阙和新希望龙光锦麟玖玺也冒头了。如今，五象湖5大D王，只剩建发双玺（暂定名）还没啥动静。

另一边，五象湖前3代的项目，如宝能城、金科博翠山、万科金域蓝湾等楼盘也没闲着。借着D王上市的热度，同样掀起一场“明争暗斗”。

凤凰坛洋路口的广告牌，简直就是五象湖楼盘的战斗缩影。

这个路口，距离建发央玺大门只有200米，竟出现了6个楼盘的广告。不但有同在五象湖的龙光天瀛、万科金域蓝湾、金科博翠山和新希望龙光锦麟玖玺，甚至还有来自青秀区的大唐臻观和阳光城江山璟原。

▲凤凰坛洋路口的广告牌示意

不说别的，就看那些广告语，简直就是针锋相对，像极了一场唇枪舌战。

显然，五象湖，已经不仅仅是五象新区的五象湖。上半年，全南宁很多板块的楼盘，都喜欢拿五象湖2万+来借势。

看来，D王的威力，比我们想象的要大。

又预定俩新D王，7月起看三岸的

我们知道，南宁地价过万的板块主要集中在两个地方，一个是五象湖，另一个便是三岸。

五象湖有5个项目地价过万，三岸有4个项目(广源凤岭壹号院、美的悦江府、龙湖盛天双珑原著和金科新项目)过万。

不过，不久后，三岸地价过万的项目，可能将增到5个（若两块地被同一房企拿下）甚至6个。

根据南宁自然资源局官网消息，7月8日，三岸将公开出让两块低密滨江地块。 

▲7月8日将拍卖地块信息

▲将拍卖地块与三岸原有项目位置关系

又是2.0的低密滨江地块，又是“竞增减挂钩节余指标”的出让方式，又是打造高端盘的料。

不用想，旁边的龙光、龙湖、彰泰等企业肯定会去抢，一些库存告急、未在三岸布局的房企也不会袖手旁观。

会被“人狠话不多”的龙光收下吗？还是会被刚刚迎来新董事长的彰泰霸气拿下？又或者，会不会冒出一匹黑马？

不管谁拿下，可以预料的是，楼面价八成会突破1万元/㎡。

剧透！“龙美金”3新盘有啥料？

最早上市的D王项目广源凤岭壹号院，早就亮出了完全差异化的30㎡住宅loft，售价2万+。

广源凤岭壹号院独自硬撑半年后，终于迎来又一批2万+选手。

以下，小剑提前给大家剧透下产品。

6月20日，美的悦江府计划开放售楼部。快的话，有望7月举行首开。

龙湖盛天双珑原著，将接棒美的悦江府上市。

原著系，是龙湖的TOP级产品。据小剑打探，此盘将打造为合院和大平层产品，主力面积在170-200㎡左右，产品更纯粹，且大部分房源可南向看江。

小剑率先拿到了它的户型图，很牛，很讲究。可能会让不少南宁人，刷新对豪宅产品的认识。

此外，最晚上市的金科项目，已经确定采用TOP级“琼华系”。

“户型245㎡起步，会是全南宁没有过的产品。”金科的一位朋友告诉小剑。

很明显，每一个都是有备而来。初步看了产品规划后，小剑认为，部分项目的产品力确实升级了，完全有能力与五象湖几大D王叫板。

眼看着，一场发生在三岸的“四王争霸”大戏，越来越近了。

谁的产品更抗打？谁更能抓住高端客群的痛点？下半年，陆续揭晓答案。

2万+来了，1万+的清盘倒计时

▲三岸高地价项目

不管你信不信，这就是事实。

2万+项目集中上市的同时，1万多的限价盘，正式进入清盘倒计时。

实际上，目前三岸4个限价房项目中，彰泰凤岭江湾、新城悦隽江山、中国铁建凤岭国际城均只剩少量尾货在售，主力价1.2万-1.5万元/㎡之间。

货量稍多的，就属银河龙湖江与城（下称江与城）了。

经过3次开盘后，江与城1#、2#、3#和8#已接近售完，仅剩5#、6#和7#三栋楼待售了，总货量大概500多套。

▲江与城只剩3楼栋未推

到那时，三岸或许就是清一色的高价项目了。

包括7月8日将出让的2块地，以及尚未出让的几块地，预计地价都会是1万+，而房价至少会是1.8万元/㎡起步。

以前，大家觉得1万多的房子很贵，现在2万多的纷纷出来了，1万多的反倒成了便宜货。

龙湖天街，对三岸意味着什么？

不夸张地说，以万象城为首的商业体盘活了商务区。没有华润，你不敢想象今天的商务区会是什么样。同样，放眼凤岭南及仙葫一带，我们必须承认，真的缺少一个有影响力的大型商业体。于是，龙湖来了。

有人说，三岸可以没地铁，但不能没商业体。

大家知道龙湖搞住宅很厉害，其实，龙湖做商业也有一套。

根据2019年的业绩报告，龙湖的商场销售额达到267亿元，同比增长25%，全年客流量达到4.7亿人次。

说到龙湖的商业，又不得不提龙湖天街。

数据显示，至今，全国已开业的龙湖天街有31个，累计商业运营面积超过400万㎡，战略合作品牌超230家，合作品牌超4000家。

▲龙湖重庆时代天街

有业内人士称，天街对住宅除了带来吃喝玩乐购的便利，还会带来价格的增值。

他举了个杭州的例子。几年前，杭州龙湖滨江天街住宅春江郦城刚开盘时，均价约2.5万元/㎡。

滨江天街开业后价值快速上涨，如今均价突破了6万元/㎡。而旁边距离龙湖天街只有2个红绿灯的新洲花苑等项目，二手挂牌价仅4万-4.5万元/㎡。

▲杭州龙湖春江郦城二手房价格与周边对比。

不涨价，均价依然1.2万

江与城总占地约123亩（含上月新拿的9亩商业地），为三岸规模最大、配套最全的综合体项目。它包含7栋高层住宅、幼儿园和龙湖天街，以及2栋商业公寓。

▲江与城效果图

▲5#北面户型可看中心园林

130㎡户型为南北对流双阳台设计，还是南宁这个面积段比较少见的横厅户型，客餐厅直接连接开间6.6米的景观阳台，可看小区中心园林。

这个户型，尽管是横厅设计，却兼顾了竖厅户型的私密性，主卧及朝北的次卧并不会受到动区的噪音干扰。

▲130㎡四房

95㎡三房

目前看，应该还会保持原价。

因为该盘是限价盘，所以哪怕板块新盘都卖2万+，新品5#仍可能是1.2万元/㎡左右的均价（含精装）。

从龙湖天街及龙湖品牌的溢价能力，再结合整个板块的价格走势来看，江与城目前1.2万元/㎡左右的价格，仍具体较高的性价比。

在高价项目集中上市前，选一套大牌房企1万多元的房子，或许是一个机会。

“同处一个板块，相距几百米，价差近1万，潜力看得见。加上它是龙湖，又是天街，亏不了。”

一位买了江与城首期的某20强房企（非龙湖）投拓负责人说。

其实，这也是不少业内人士选择江与城的主因。

要是你，你会怎么选？对于三岸的楼市走势，以及江与城的新品，你又怎么看？欢迎留言区说出你的观点。