上半年五象湖闹翻天,下半年该看三岸唱戏了

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上半年五象湖闹翻天,下半年该看三岸唱戏了

五象湖和三岸,应该是南宁楼市里最有争议的板块了。

最大的争议点就是,动不动就1万多的地价,纷纷破2万的房价

上半年,我们看过了五象湖D王和邻居们的明争暗斗。下半年,该轮到三岸唱大戏了

三岸会怎么唱?对于购房者,在看戏的同时,该明白些什么道理?

 

上半年五象湖闹翻天,下半年该看三岸唱戏了

上半年,五象湖忒闹腾

房地产,核心是“地”。地价,决定了房价。高价地集中的板块,总能掀起更大的市场浪花。

若问今年上半年南宁楼市哪个板块最闹腾,最受争议,最抢风头,那一定是五象湖。

龙光天瀛、建发央玺均已进入销售环节,龙光天阙和新希望龙光锦麟玖玺也冒头了。如今,五象湖5大D王,只剩建发双玺(暂定名)还没啥动静。

另一边,五象湖前3代的项目,如宝能城、金科博翠山、万科金域蓝湾等楼盘也没闲着。借着D王上市的热度,同样掀起一场“明争暗斗”。

凤凰坛洋路口的广告牌,简直就是五象湖楼盘的战斗缩影。

这个路口,距离建发央玺大门只有200米,竟出现了6个楼盘的广告。不但有同在五象湖的龙光天瀛、万科金域蓝湾、金科博翠山和新希望龙光锦麟玖玺,甚至还有来自青秀区的大唐臻观和阳光城江山璟原。

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▲凤凰坛洋路口的广告牌示意

表面上,是打打产品信息。实际上,都是为了抢夺同一批客户。

不说别的,就看那些广告语,简直就是针锋相对,像极了一场唇枪舌战。

显然,五象湖,已经不仅仅是五象新区的五象湖。上半年,全南宁很多板块的楼盘,都喜欢拿五象湖2万+来借势。

看来,D王的威力,比我们想象的要大。

 

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又预定俩新D王,7月起看三岸的

上半年看五象湖,下半年该轮到三岸了。三岸的热闹,从7月份的土拍开始。

我们知道,南宁地价过万的板块主要集中在两个地方,一个是五象湖,另一个便是三岸。

五象湖有5个项目地价过万,三岸有4个项目(广源凤岭壹号院、美的悦江府、龙湖盛天双珑原著和金科新项目)过万。

不过,不久后,三岸地价过万的项目,可能将增到5个(若两块地被同一房企拿下)甚至6个。

根据南宁自然资源局官网消息,7月8日,三岸将公开出让两块低密滨江地块。 

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▲7月8日将拍卖地块信息

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▲将拍卖地块与三岸原有项目位置关系

又是2.0的低密滨江地块,又是“竞增减挂钩节余指标”的出让方式,又是打造高端盘的料。

不用想,旁边的龙光、龙湖、彰泰等企业肯定会去抢,一些库存告急、未在三岸布局的房企也不会袖手旁观。

会被“人狠话不多”的龙光收下吗?还是会被刚刚迎来新董事长的彰泰霸气拿下?又或者,会不会冒出一匹黑马?

不管谁拿下,可以预料的是,楼面价八成会突破1万元/㎡

 

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剧透!“龙美金”3新盘有啥料?

抢地只是其一,高端项目产品力的PK,才是重头戏。下半年,三岸版“4大D王”的对决,将进入真刀真枪的环节。

最早上市的D王项目广源凤岭壹号院,早就亮出了完全差异化的30㎡住宅loft,售价2万+。

广源凤岭壹号院独自硬撑半年后,终于迎来又一批2万+选手。

以下,小剑提前给大家剧透下产品。

6月20日,美的悦江府计划开放售楼部。快的话,有望7月举行首开。

龙湖盛天双珑原著,将接棒美的悦江府上市。

原著系,是龙湖的TOP级产品。据小剑打探,此盘将打造为合院和大平层产品,主力面积在170-200㎡左右,产品更纯粹,且大部分房源可南向看江。

小剑率先拿到了它的户型图,很牛,很讲究。可能会让不少南宁人,刷新对豪宅产品的认识。

此外,最晚上市的金科项目,已经确定采用TOP级“琼华系”。

“户型245㎡起步,会是全南宁没有过的产品。”金科的一位朋友告诉小剑。

很明显,每一个都是有备而来。初步看了产品规划后,小剑认为,部分项目的产品力确实升级了,完全有能力与五象湖几大D王叫板。

眼看着,一场发生在三岸的“四王争霸”大戏,越来越近了。

谁的产品更抗打?谁更能抓住高端客群的痛点?下半年,陆续揭晓答案。

 

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2万+来了,1万+的清盘倒计时

看地价就知道,这4个高地价项目,要想不亏本,普遍要卖到2万+。 
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▲三岸高地价项目

这就意味着,刚起步还没多久的三岸,将在今年下半年进入2万+时代。

不管你信不信,这就是事实。

2万+项目集中上市的同时,1万多的限价盘,正式进入清盘倒计时

实际上,目前三岸4个限价房项目中,彰泰凤岭江湾、新城悦隽江山、中国铁建凤岭国际城均只剩少量尾货在售,主力价1.2万-1.5万元/㎡之间。

货量稍多的,就属银河龙湖江与城(下称江与城)了。

经过3次开盘后,江与城1#、2#、3#和8#已接近售完,仅剩5#、6#和7#三栋楼待售了,总货量大概500多套。

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▲江与城只剩3楼栋未推

按照现在的进度,预计到9月份左右,江与城的住宅也将实现清盘。

到那时,三岸或许就是清一色的高价项目了

包括7月8日将出让的2块地,以及尚未出让的几块地,预计地价都会是1万+,而房价至少会是1.8万元/㎡起步。

以前,大家觉得1万多的房子很贵,现在2万多的纷纷出来了,1万多的反倒成了便宜货。

 

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龙湖天街,对三岸意味着什么?

说到三岸,就不得不提三岸的商业。

不夸张地说,以万象城为首的商业体盘活了商务区。没有华润,你不敢想象今天的商务区会是什么样。同样,放眼凤岭南及仙葫一带,我们必须承认,真的缺少一个有影响力的大型商业体。于是,龙湖来了。

有人说,三岸可以没地铁,但不能没商业体

大家知道龙湖搞住宅很厉害,其实,龙湖做商业也有一套。

根据2019年的业绩报告,龙湖的商场销售额达到267亿元,同比增长25%,全年客流量达到4.7亿人次。

说到龙湖的商业,又不得不提龙湖天街。

数据显示,至今,全国已开业的龙湖天街有31个,累计商业运营面积超过400万㎡,战略合作品牌超230家,合作品牌超4000家。

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▲龙湖重庆时代天街

“有龙湖天街的地方,配套住宅保值增值性也会更强。”

有业内人士称,天街对住宅除了带来吃喝玩乐购的便利,还会带来价格的增值。

他举了个杭州的例子。几年前,杭州龙湖滨江天街住宅春江郦城刚开盘时,均价约2.5万元/㎡。

滨江天街开业后价值快速上涨,如今均价突破了6万元/㎡。而旁边距离龙湖天街只有2个红绿灯的新洲花苑等项目,二手挂牌价仅4万-4.5万元/㎡。

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▲杭州龙湖春江郦城二手房价格与周边对比。

在三岸,拥有龙湖天街的江与城,也会如此吗?谁也不敢保证。等到2023年龙湖天街开业后,自然就有答案了。
 
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不涨价,均价依然1.2万

下面,说说大家更关心的江与城住宅。江与城,也是目前三岸板块1万多售价的项目中,可选房源最多的一个盘。

江与城总占地约123亩(含上月新拿的9亩商业地),为三岸规模最大、配套最全的综合体项目。它包含7栋高层住宅、幼儿园和龙湖天街,以及2栋商业公寓。

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▲江与城效果图

据了解,江与城将于近期推出新楼栋——5#。
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▲5#北面户型可看中心园林

5#为两梯四户双单元,北面朝向中心园林的是130㎡四房,朝南的是93㎡三房。

130㎡户型为南北对流双阳台设计,还是南宁这个面积段比较少见的横厅户型,客餐厅直接连接开间6.6米的景观阳台,可看小区中心园林。

这个户型,尽管是横厅设计,却兼顾了竖厅户型的私密性,主卧及朝北的次卧并不会受到动区的噪音干扰。

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▲130㎡四房

95㎡户型,三房两卫单阳台,公卫做了三段式设计,干湿分离较为彻底,且客厅、主卧及大次卧均朝南,采光更好。略有不足的是,3个卧室门相距较近,且两个次卧对门。
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95㎡三房

至于大家关心的价格,可能很多人会担心,江与城会不会因为附近2万+项目频出而上调价格?

目前看,应该还会保持原价。

因为该盘是限价盘,所以哪怕板块新盘都卖2万+,新品5#仍可能是1.2万元/㎡左右的均价(含精装)。

从龙湖天街及龙湖品牌的溢价能力,再结合整个板块的价格走势来看,江与城目前1.2万元/㎡左右的价格,仍具体较高的性价比。

在高价项目集中上市前,选一套大牌房企1万多元的房子,或许是一个机会。

“同处一个板块,相距几百米,价差近1万,潜力看得见。加上它是龙湖,又是天街,亏不了。”

一位买了江与城首期的某20强房企(非龙湖)投拓负责人说。

其实,这也是不少业内人士选择江与城的主因。

要是你,你会怎么选?对于三岸的楼市走势,以及江与城的新品,你又怎么看?欢迎留言区说出你的观点。

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