别只盯着五象湖四大天王,多累人!价差1万的,说不定更适合你

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五象湖,注定是今年南宁楼市的明星。
从四大天王陆续入市,到老盘新货频出,今年的五象湖不缺好房子,就看你怎么选。
但莫愁想说,在这场五象湖新老楼盘的混战里,你的眼里duck不必只有四大天王。
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五象湖四大天王封神,靠的啥?
不管你是爱它,还是酸它,我们都要承认,五象湖红了。
从1.4万+拿地,到展示区开放,再到房价2万+,四大天王的一举一动都占尽流量和话题。
记得前段时间,扒房聚餐,隔壁3桌饭友,2桌谈论四大天王,还有1桌,聊了下龙光天阙……一时间,南宁好似就剩下五象湖4带1了。
“神盘”、“神仙打架”、“四大天王”……南宁人给五象湖DW盘起了很多高大上的外号。
可你是否想过,四大天王凭何封神?
嘉和城打破地段壁垒,自成一城,屡夺南宁销冠被封神;华润二十四城,因房价5年涨4倍被封神;四大天王又是为何?产品、品质、园林有一定影响因素,但根本还是地段。
当建发、龙光、新希望拍出1.4万+地价后,“四大天王”的称号随之出现。
四大天王封神,一定程度上说,是基因决定的。生在好地上,可以称之为“王”。
五象湖,这个有可能超越凤岭北的高端居住区,集万千宠爱于一身,地铁3条(根据第三轮地铁规划),名校N所,商业北有宜家、航洋,南有万象汇和TOD……
最重要的是,五象湖已经进入到红利兑现阶段,换句话说:价格已经涨起来了。
如今的五象湖,地少盘贵,未来还有新地块新项目,或许也会封“王”称“神”。
放眼南宁,如今的五象湖板块,好像真的成了“神区”。只是市场中,有人爱它,有人嫉妒它,还有人不屑一顾罢了。
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五象湖还有“非天王”
在五象湖的聚光灯下,后来者成了“天王”,先来者呢?
清盘or涨价。
比如,今年以来,金科博翠山偶尔放出少量房源,基本抢不到;华润悦年华最后一栋要出来了,预计价格1.5万元/㎡;五象湖“老炮儿”宝能城,目前价格1.7万元/㎡起……在这个五象湖DW年里,这些“非天王”们,要不快速消化库存,几近清盘;要不,价格紧跟DW步伐,抬升了。
不得不说,这些五象湖“非天王”们,日子过得也挺好的。
背靠大树好乘凉,背靠DW好走量。
五象湖四大天王名声赫赫,可销量榜上,五象湖“非天王”们却悄咪咪爬上了销售榜前列。
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▲2020年4月销售面积榜,全市前3就有2个五象非地王盘(来源:克而瑞)
从体量看,澜庭府已经销售至最后一个地块;而路桥壮美山湖体量充足,更重要的是,和四大天王相比,路桥单价低了近1万元/㎡。
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▲周边楼盘房价一览
同地段,价差明显,香也不奇怪。
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低价=低品质?
“非天王”低价固然诱人,低价能否保证品质,不少人仍持保留态度。
举个例子,扒房群最近有人聊起路桥壮美山湖,扒友给出的评价是:单位房、品质不高。
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▲扒房群聊天截图
路桥和DW盘,单价将近1万元/㎡的差距,到底差在了哪?扒房同事是这么看的:
小襄说:整个展示面差距就很大,给人感觉品质差很多。
采尘说:包装不够,大众对路桥不认可。
低价=低品质?不妨真实比一比。
近日,莫愁找了个熟人,溜进了路桥工地(带了安全帽,非正规操作,切勿模仿),一些细节可以和大家分享分享:
①电梯用了日立,门窗南南铝材,即使是职工房组团。
进工地时,正巧很多物料摆放其中,莫愁细看了下品牌,电梯是日立,门窗南南铝材。而且,这还是路桥新城组团,也就是职工房,而非商品房部分。
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▲未拆装的电梯,看得出品牌日立
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▲已经安装的门窗商标显示南南铝材
途遇工程部员工,莫愁咨询了下“路桥其他组团也是用日立和南南铝吗?”,对方表示“项目二期如路桥锦绣康城和锦绣御园,用的是迅达电梯和蒂森克虏伯电梯。”
莫愁查了下,3个都是电梯榜上有名的品牌。日立售后安装和维保比较有优势,故障率较低;而蒂森控制是德国独资品牌,系统复杂,安全检测多,口碑也不错。
当然了,同品牌,型号不同,区别也挺大。有兴趣,可自行了解。
无论如何,比起用野鸡品牌的房企,路桥用材用料还是用心了。
②建筑用铝模工艺,内隔墙用节能页岩砖。
铝模是啥?节能页岩砖又是啥?太专业了,看不懂。
其实很简单,莫愁大概解释一下。
你平时看到建设楼体外立面,通常从下而上采用钢管架,挂满绿网的是木模,而顶端被蓝色爬架包起来的是铝模。
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▲木模建造外立面VS铝模外立面
两者区别看成品一目了然:
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▲木模成品VS铝模成品
木膜由于刚性不足,浇筑过程容易弯曲,不易控制。墙面凹凸不平,后期墙面会产生“补丁”,都是木模工艺下,可能产生的墙面问题。
如果是铝模,墙体一次浇灌成型,外立面较平整光滑,后期墙体开裂几率较小。
总之,铝模工艺是一种“日久见质量”的工艺,房屋交付后数年,外立面无开裂、折旧率低,这项工艺的优势才会渐渐显现出来。
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▲一些工艺不佳的木模建造外立面经不住时间考验,出现开裂
此外,莫愁发现一个细节,路桥房间非承重墙,内墙都铺设节能页岩砖,而非普通的加气混凝土砌块。
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▲隔墙用节能页岩砖
但凡懂点工程的人都知道,非承重墙内部填充物,是开发商“以次充好”的地方。
“反正不少业主后期会打掉,用这么好的材料也没啥用。”这是不少开发商对非承重墙的实际做法。
可路桥在非承重墙中用的是“节能页岩砖”,这种材料,不管是在承重、隔音隔热、防止开裂方面,都比“加气混凝土砌块”更好。
其实,路桥质量如何,眼尖的购房者早就心中有数:
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▲一位粉丝在路桥的鉴盘文章下的留言
质量如何,花些时间到工地周边看看半成品,有时候或许比房企做的样品展示靠谱得多。
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园林竟然有小惊喜
路桥,是国企,造路建桥的,所以用材和质量,应该不用怎么担心。
钢筋水泥,楼体结构,都不是问题,可说到美感,似乎和路桥就不咋沾边。“钢铁直男”路桥,能懂五重园林、移步造景吗?
目前路桥壮美山湖没做园林展示,成品也没出,不好妄下评价。不过,倒是可以从园林设计稿里看出点门道。
看了项目方放出的园林设计稿,莫愁还挺吃惊的。搞不好,路桥的园林,能有惊喜。
先看入户大门。
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▲锦绣御园入户大门
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▲锦绣御园大门入户后景观
康城门楼宽22.7M,高9.1M,规格并不输地王们,门前还做了喷泉水景。而且,不仅主入口,路桥在每个组团分入口都做了景观大门,归家仪式感很强。
再看小区园林。
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▲御园中央会客厅
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▲锦绣康城中央景观
路桥的园林,不仅有5重景观,还搭配了水景、凉亭、石景、草坪,做了不少休闲会客区。
比如,在路桥锦绣康城里,由于有地势高差,小区里做了一个带升降梯的观景台。所以,路桥索性在小区园林里加入了升降梯,下层为电梯连廊,可作休息宴客、休闲阅读空间,上层为观光区,可以俯瞰园林风光。
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▲康城观景台展示
此外,有个小细节值得一说。路桥园林在树种选用上,挺舍得花钱,光罗汉松就用了6颗,还根据季节搭配了大香樟树、凤凰木、红花风铃木和红枫等。
最后,聊聊入户大堂。
专挑入户大堂来说,是因为路桥的入户做得很“另类”。
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▲项目入户大堂门楼设计图
路桥为每栋楼设置了双重入户门楼,门楼设计了挑檐、格栅、纹祥等中式元素。
诚然,路桥和龙光、建发,在园林、小区功能区的细节把控上还是略有差距,但不得不说,看完它的园林设计稿,挺令人期待的,就看实景最终会如何了。
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“非天王”也挺好
如今,四大天王陆续出货,同时,也炸出一批老盘新货。一时间,五象湖可真热闹。
从龙光快速入市,抢先收客;到建发以园林破局,把展示区开放搞成景区开放;再到建发5月底1.9万元/㎡进行了首开,万科金域蓝湾抢在之前,以同样的价格卖现房+精装,对杠建发……
从四大天王互杠,到新盘老盘“对撕”,作为购房者,与其看戏,不如潜心寻找适合自己的盘。
四大天王,高光环、强曝光,固然不弱,但在五象湖,没必要只盯着天王。回头看,“非天王”,品质不差、价格明显,也挺好的。
比如,路桥壮美山湖,从工地走访实际情况来看,和大众印象差别挺大。不仅没有在材料上,随大流的“惯偷”,反而很扎实。本以为园林上没多大突破的路桥,却暗戳戳地把项目园林设计得有模有样。
据悉,路桥目前开发的地块就有超600亩。如此大体量,国企出身的路桥自身压力不会小。宁可多做,多加成本,也不想且不能留下“国企口碑被质疑”的风险吧?
总之,五象湖这场新老混战,越来越精彩了。
对于购房者,与其紧盯四大天王,然后猛加杠杆,不如回头看看,价格适中,品质不错的笋盘。

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