南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!

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南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!

南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!

随着DW盘入市、预售价放开,开发商琢磨着:是时候在南宁玩豪宅了。
 
进入2020年,放眼全南宁,满城尽是“豪宅”。
 
然而,只要房子建得足够大,地价拍得足够高,就可以称为豪宅了?
 
面对真假豪宅频出,有人可能要跳出来diss:别吹了,有的盘ta不配!
 
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
豪宅,你说是就是啊?
 
你发现没?2020年,成了豪宅年。
 
五象湖的四大天王、蟠龙的盛邦项目、总部基地的万科别墅、老城区的华润江景房,还有如今仍是迷的中海半山别墅……
 
放眼全南宁,满城尽是“豪宅”。
 
为了挤进豪宅圈,南宁房企不可谓不努力。
 
有些高价拿地,挤进南宁核心区;有些房企老总亲自设计户型;有些光规划就做了大半年……这些项目都在向市场释放一个信号:我为了做豪宅,真的很努力!
 
可是,南宁这么多豪宅,真正匹配的又有几个呢?
高价=豪宅?
 
很显然,事实并非如此!
 
你看,三塘某神盘的独栋别墅,传说中价值1500万元,如梦如幻,美得像影视基地,可是地段欠佳……
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
▲三塘某盘的独栋别墅,真的很美,也真的孤独。
你看,仙葫某别墅盘“等一位爷”等了好多年,江景是极好的,可惜品牌不够给力,园林绿化也平平无奇……
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
▲仙葫沿江别墅区
 
没有瑕疵的真豪宅,有吗?

上海汤臣一品、香港浅水湾别墅区,称之为豪宅,无人异议。
 
为何?
 
答案很简单,但要做到却不容易,更重要的是,这不是金钱的简单堆砌,而是不断拾级而上,实现资源最大化。
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
▲上海汤臣一品
 
具体的章法,容莫愁娓娓道来。
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
真假豪宅?有一套鉴定标准
 
豪宅有没有统一的标准?
 
莫愁认为,放眼世界,美好的东西不应该有边界。但无规矩不成方圆,豪宅没有上限,但要满足以下三点之一:
 
①地处城市核心
地段为王的时代,豪宅也不会免俗。
 
城市核心,拥有整个城市最黄金配套,别扯什么“世外桃源”,纵观中国一二线城市,上海浦东、深圳后海公园、北京朝阳……都是城市顶级豪宅聚集地。
 
而南宁,也不例外。
 
那么, 南宁的核心在哪里?根据最新的城市总体规划,南宁都心包含埌东和五象两个市级中心。
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
▲南宁都心、四心规划图
 
因此大部分的南宁人,会把柳沙半岛、凤岭南、凤岭北、东盟商务区、五象湖、总部基地归类为南宁核心区。
②占了稀缺资源
 
除了地段,真正的豪宅,得独占某些绝版风景。当然,风景依然高低有别
 
通常,天赋的(如:江、山、林、海)优于人造的(人造湖、人造公园),而人造的又优于城市的(置身都市喧嚣中)。
根据大众喜好,简单来说,可以按照“江>湖>山>园>城市景”来排序。
 
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 ▲景观金字塔
 
这么排位并非没有根据。
 
以一线城市的豪宅为例,如上文说的上海汤臣一品、香港浅水湾别墅区,都是所在天赋景观区域,价格历久弥坚,耐得住时间考验。
反观南宁,规律不变。
 
其实,比幸福里更奢侈又更低调的豪宅,位于邕江北岸,拥有绝版的邕江。等了数年终于面世,听说已经悄悄去化了近七成。这个盘,是保利冠江墅。
③产品够硬
 
当然也有占着好地,生不出好房子,在南宁,这样的惨剧,真的太多了,柳沙的外墙花脸高楼、地处青秀山下无产权某盘……不胜枚举。
 
所以,除了地段、稀缺资源,户型对高端客的胃口也很重要。
 
别墅占天占地、前庭后院、有一定的私密性,经典案例如绿城桃花源;如果是大平层,大尺度,大面宽、私家电梯入户等必不可少。
 
例如,南宁保利君悦湾阳台带泳池的337㎡户型,令人印象深刻。
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▲保利君悦湾337㎡户型
 
而且,有时候产品做得足够好,能弯道超车。
 
以上3点是一个合格豪宅的标准。如果地段、景观、产品3点都不沾,你就不要自嗨豪宅了。
 
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
南宁真豪宅,其实并不多
 
对照上文标准,南宁在售的“真假豪宅”,一验便知。
 
先看第一种:地段型豪宅。
 
在南宁都心(包含青秀和五象),南宁约有9个在售豪宅。
 
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▲“城心”范围内的高端盘(在售/待售)
 
接着,按景观型豪宅的标准去筛选,莫愁沿邕江细数,发现南宁的一线江景豪宅,约有11个。
 
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▲天赋景观高端盘在售/待售
 
如果筛选的难度加大,地段和景观兼顾,那么,满足条件的顶级豪宅,仅剩4个,分别是:保利君悦湾、华发国宾壹号、保利冠江墅、以及盛邦滨江府。
 
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▲同时符合“城心”和“稀缺江景”双标准的豪宅在售/待售
 
以上四盘,可以称之为南宁豪宅第一梯队。
 
 
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“壕坑”都被谁占了?
 
南宁豪宅的坑,到底被谁占了?
 
答案出乎意料:是保利。第一梯队的豪宅,ta占了一半。
 
保利真是早早地把南宁最有豪宅基因的地方,霸占了。
 
无论保利君悦湾,还是保利冠江墅,随意挑一个出来,地段都是好到不行,最重要的是,同地段、同江景,已经没有可供开发的地块了。
 
比如,保利君悦湾,位于国宾馆荔园山庄旁,400亩柳沙公园之中,背靠青秀山,与五象岭森林公园隔江相望。
 
更重要的是,ta位于邕江九湾的第五湾,也是两个南向看江半岛中唯一的住宅区。
 
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▲柳沙处于邕江第五湾
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
▲保利君悦湾是南向看江
值得一提的是,买保利君悦湾的客户,似乎更看重这里的风水。
 
邕江流淌至此刚好呈一个“S”形环抱柳沙半岛,与周边的青山龙脉、贝丘文明、形成左青龙右白虎的阵势。
 
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▲君悦湾处于柳沙半岛的龙头位置
 
这片江景,南宁很难复制第二个。
 
再如,保利冠江墅,同样也是南向看江,同样位于江湾处(邕江九湾的第七湾),同样临靠生态公园(冠江墅西面临靠占地2400多亩青秀山国际高尔夫球场,坐拥5A景区青秀山)
 
正因为周边是公园和高尔夫球场,冠江墅才得以享受3.2公里迎江面,看江视野毫无遮挡。沿江楼盘,能站到这么好位置的,真不多。
 
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▲冠江墅紧挨国际高尔夫球场,视野毫无遮挡
 
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▲冠江墅大平层江景实拍
除了占了顶配江景+公园,更重要的是,保利2盘都位于城市都心,东盟商务区辐射范围内。
 
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▲保利2盘在东商区辐射范围
 
作为南宁政治、经济、文化中心,东盟商务中心用一个特俗气的词来形容就是“寸土寸金”,得亏保利拿地早,规划早,要不,是否舍得做低密别墅,还真不一定。
 
而且,即使在外界不太看好的地段,保利也做火过别墅。最经典的当然是保利山渐青,早在2016年,保利在兴宁区做别墅,几乎没人看好它。
 
可山渐青凭借小别墅一炮而红,收服了不少南宁改需。如今再看,山渐青选址并非无厘头。
 
随着南宁城市扩容,如今兴宁作为南宁新低密板块,渐渐热起来了,早在10年前拿地的保利,如今随着南宁二环、兴宁2大立交的成熟,教育、商业等各种生活配套基本呈现。保利也开始坐收景观红利。
 
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▲山渐青全貌实景图
 
不仅在兴宁,还是全南宁,容积率低至0.8的别墅区,出其右者不多。
 
不得不说,这么多年,保利做豪宅、做别墅,很有自己的想法,从王刚论道,到“羊和羊在一起更安心”,在南宁也发出不小的声音。
 
最近,保利3盘齐动,号称“天赋系”,又会有什么动作,且等等看吧。
 
 
南宁“豪宅”频出,别吹了,有的盘真不配!
从“王者”熬成“钻石”
 
虽然占了好坑,但不得不说,无论保利君悦湾、保利冠江墅,还是保利山渐青,都熬得挺久了。
 
数年间,房子在迭代,豪宅产品一直在进化,保利3盘的产品,是媳妇熬成婆or酒越熬越香?
 
人分三六九等,豪宅也一样。
 
莫愁同事采尘,层列过一个金字塔,挺有借鉴意义:
 
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▲豪宅金字塔
 
一个合格的豪宅,除了基因得好,产品也不能差。做别墅,占天占地、前庭后院是标配,要不就高位看江,尺度一定得大,且有私密性。
 
再进一步,各方面的管理和服务要跟得上。
 
比如,一个五象别墅盘,公共绿化、治安管理很辣眼睛,导致入住率很低。
保利3盘,这点做得如何?
 
目前并未交付,但从保利给出的天赋系列(豪宅系列)的管理规范看,豪宅业主未来可享受36.8°服务 ,即全智能物业无感服务+无接触归家服务。
 
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▲保利天赋系列服务管理展示
管理合格,豪宅再往上,除了独占绝版风景,拼的就是建造设计。
 
拼设计,拼产品,保利还是有些底气的。
 
保利君悦湾阳台带泳池户型,至今仍被人津津乐道,每个主卧室都设计了270°落地飘窗,主卧套间独立双开门,让不少高改客户印象深刻。
 
此外,保利山渐青也是保利强产品力的代表作品。
 
项目并非南宁都心,但临靠邕江水系源头,占了一定的自然景观,当然,山渐青最值得一提的就是产品。
 
如今,山渐青收官之作和院168㎡户型,实用面积高达约720㎡,一座别墅七个院子,赠送率高达333%。开间达8.9米,做到所有房间朝南向,指标不输此前的网红小别墅。
 
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▲保利山渐青168㎡和院户型
 
此外,保利冠江墅,千万/套的看江别墅,半年前入市顺销了,如今基本卖空了。
 
莫愁本想找个熟识的置业顾问要个户型图看看,置业顾问却说:“我还没拿到资料,别墅就没了。”
 
为何这么抢手?除了核心区看江地段,产品也加分不少。
 
项目227-350㎡江山院墅容积率仅0.7,相比杂糅小户型的豪宅项目纯粹不少。地下室层高5.4米,可自行分隔。
 
更重要的是,冠江墅含大面积私家花园赠送,拓展面积高达180-360㎡(赠送率可达100%-300%)。
 
虽然别墅难买到,好在,项目高层大平层140-216㎡即将推出,一梯一户,南向阳台开间10.6米,南客厅开间7米,同样做了新规之下几乎罕见的落地飘窗,一线看江视野,高位看江。
 
地段熬得住,产品挺抗打,保利这步天赋豪宅的棋,下得如何,留言区见。

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