一份招标文件，透露了地铁3号线南延的站点信息。
近日，南宁公共资源交易中心发布了《南宁市轨道交通3号线南延工程勘察招标文件》，从文件了解到，3号线南延工程设置了6个站点，还列出了站点名称。
对于五象南，无疑是好消息，房产中介开始刷屏了，也可以理解，因为五象南太需要一剂鸡血。
但，高潮的背后，还需理性分析。
01
6个站点公布，未必是最终版
这份招标文件完整版长达70余页，技术层面和合同约定篇幅较多，文件也透露了3号线重要信息，即站点。
▲招标文件
文件提到：南宁市轨道交通3号线南延工程（平良立交-那马）线路全长12.7公里，地下线2.2公里，高架线10.5公里，设站6座，地下车站1座，高架站5座。设那马停车场1座。项目投资估算总额约52亿元。
站分别是：保税中心北、保税中心、保税中心南、长隆乐园、那马、那马南。
▲文件内容截图
有网友还标出站点的具体位置，如下图（非官方）：
▲五象南站点
同时，勘察招标文件说明到：本项目招标范围是依据《南宁市轨道交通第三轮建设规划（2021-2026）》规模暂定的工程范围；在合同履行阶段，如南宁市轨道交通3号线南延工程（平良立交-那马）及与本工程同步实施的工程（如有）规模和范围发生了变动，则按招标人下达的规模和范围变更通知为准，相应调整工程的范围和内容。
这段文字，还特做了加粗，有一个关键词“暂定”，若工程有变动，其它相应做调整。
也就是，站点是暂定，不是最终版。
从站点的名称来看，“长隆乐园”站会让人理解为长隆，但长隆未进入五象南，进来的是万有，显然站点名称也是暂定。
虽不是最终版，但线路已定，确定后的可能不会偏差太大。
此文件为勘察招标文件，也未提开工时间。
02
5座是高架，说明什么？
另一个重要信息不可忽视：6座站点，有5座是高架。
高架与地铁是有差别的，简单的理解：地铁是走地下，高架是走地上，且是高架。
买地铁房，越近越好，无缝链接的地铁TOD溢价更高。
而高架并不是离得越近越好，走地上，嘈杂难免，但总比没有好。
这还不是最重要的。
通常，轨道交通结合建筑环境，考量建造及营运成本，在城市中心以外，从地下转为地上，即高架或者市郊铁路。
从南宁轨道交通第三轮规划图上可了解到，高架有四处地段，分别是：5号线延长线至嘉和城段、6号线延长线至仙葫段、5号线南延段，及3号线南延段。
市郊铁路有两段，即机场线和武鸣线。
▲高架线(圈红处)
四处高架的共同特点是，不在主城区，也侧面说明，五象南不是核心区。
03
南宁向南，五象南将是最后一站
南宁发展向南，从最开始的蟠龙、总部基地，再到五象湖，每个板块都是房价高地。
▲南宁向南轴线
再到现在的五象南，像极了洼地，如果你在畅想着五象南是五象下一个价值高地，希望再来一次像华润二十四城的爆涨。
可能等不来，五象之后再无五象。
你可能会问，南宁不是重点向南吗？是的，问题是“南”到哪？那马已是底了。
高架线告诉我们，你已离开主城区。
我们都知道，买房尽量的买城市核心区，城市中心的房子比其他区域的房子更具有升值空间、出租价值和抗跌能力更强，不太会受其它危机的影响。
相反，在城市边缘，经不起市场大浪，房价要降，往往从外围开始；要涨，则从中心区域开始。
重点向南的城市发展战略，有了今天的五象。过了土地开发高峰后，现在的南宁多板块发展，开发版图分散后，五象南很难爆涨。
但南宁依然向南，或将侧重运营，招商引资，还南宁一个繁华五象。
04
住在产业城真的好吗？
五象南跟其它板块最大的区别是，规划有大量的产业，既是南宁综合保税区，也是自贸区。
▲五象南版图
2015年11月2日，经国务院批准，由南宁高新区托管的南宁保税物流中心正式转型升级为南宁综合保税区。
2016年4月，中国国务院批准《中国-东盟信息港建设方案》，将中国-东盟信息港建设列入国家“十三五"重点规划，共筹划建设重大项目69个，总投资约493亿元。
2017年11月，《南宁市物流业发展规划(2017—2020)》出炉，位于五象新区的中国-东盟国际物流基地着重发展国际物流和保税物流，具体位置位于五象南。
2018年7月，国务院发布《关于同意在北京等22个城市设立跨境电子商务综合试验区的批复》，南宁名列其中。该综合试验区以南宁综合保税区为核心园区。
2019年8月26日，广西自贸区试验区南宁片区落户五象，五象南为加贸物流板块。
至此，五象南已形成南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、中国-东盟信息港三大核心产业群。
但这是对产业经济层面。对于普通购房者，更多思考居住在产业城内是否舒适，是否有升值空间。
产业配套不是生活配套，若不是在产业城内工作，这些都不是必要配套。
对于产业城，如人们对待榴莲一样，爱之者赞其香，厌之者怨其臭，很多人爱其产业城的发展空间，很多人讨厌其物流/工业属性。
05
短期有痛，未来可期
没有产业的城市是没有灵魂的，南宁的“造血”功能如何？看以后的产业经济。
强首府，必须先强产业，五象南是很好的腹地，规划高，起点高，盘活产业集群是早晚的事，希望时间来得更早一些。
主要产业集群进度：东盟国际生物技技谷开工；中国-东盟（南宁）跨境电商产业园已对外开放；五象远洋大数据产业建设中；广西民华跨境电商科技产业园开工建设 ……
未来，还有万有(南宁)国际旅游度假区。
虽然这几年南宁产业确实不尽人意，短期内有痛，长期来看，依然可期。
因为，已经在路上了。
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