不骗你!南宁限价房清零倒计时,楼市惊现“打折式涨价”新套路

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不骗你!南宁限价房清零倒计时,楼市惊现“打折式涨价”新套路
一道选择题摆在了你面前。
这边,限价放开,楼盘新品预售价扶摇直上,再不用价外加价,甚至还可以打折卖了。但是,结果却是房价不降反升。
那边,限价时代的产物——限价房,一个个先后清盘,再过三五个月,恐怕整个南宁市场的限价房就要清零了。
该买谁?如果买限价房,选盘逻辑又是什么?是时候认真思考下了。
 
不骗你!南宁限价房清零倒计时,楼市惊现“打折式涨价”新套路
限价放开,“打折式涨价”来了
啥都瞒不住各位扒友。你知道的,今年以来,限价政策出现了180度大反转。直接表现就是,预售价飞了起来。
哪怕同一个楼盘,新一批房源预售价上涨个20%甚至30%,一点也不奇怪。 
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▲部分楼盘预售价变化
在一些热门地段,一些新盘的预售价,足以惊掉你的下巴。
你应该也看到了,以前比大熊猫还珍稀的2万+、3万+价格,现在居然成了家常便饭。
就像做了个梦,梦醒后,南宁突然来了30来个2万+的楼盘。
随之而来的,还有一个新现象:WS渐渐退出,精装渐渐减少,“打折式涨价”重出江湖。
怕你不懂,解释一下。
从前,限价限得太狠,预售价六七千块的遍地都是,有些开发商要实现利润,必须采用精装、茶水费等手段。
现在,限价放开了,预售价陡增,再也不用搞精装、收茶水费了,不少楼盘又可以在预售价的基础上打折卖了。
但是,叫人高兴不起来的是,此打折非彼打折。哪怕打完折,价格还是比之前高了。
于是,你也看到了,无论国家统计局发布的4月房价数据,还是克而瑞发布的近两个月房价走势,南宁的房价都出现了小幅上扬。
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▲4月南宁房价环比上涨0.4%,同比上涨10%(来源:国家统计局)
 
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三五个月后,南宁限价房清零
这边,迎来“打折式涨价”。那边,限价房要跟我们说再见了。
全南宁人都知道,始于2017年的 “双限一竞”政策,让限价房这个新物种席卷了南宁楼市。
转折点是在2019年,当土拍规则发生改变后,限价房从源头上被掐断了。
数据显示,整个2019年,全南宁出让的限价房地块只有5宗。
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▲2017-2019年限价地块数据(来源:克而瑞)
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▲2019年出让的限价地块
没有了新增供应,原有库存又不断被消化,直接造成了限房价从主流物种演变成了稀有物种。
截至目前,南宁尚有限价房在售的项目不到30个。大部分还进入了销售的中后期,总货量仅剩大约1万套。
按照当前的供应和去化速度,再过三五个月,南宁基本将实现限价房清零。
画外音是,不管你是讨厌还是喜欢限房价,到时候卖完了,你想买也买不到。
 
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限价房清空前,房子怎么买?
限价房清空前,市场会存在两种产品:一种是越来越多的非限价房项目,另一种是越来越少的限价房项目。
按现有行情来看,限价不一定真的便宜,不限价是真的贵。
非限价房项目,随着时间推移,市场的回暖,稳中有涨是大趋势。具体怎么选,没啥特别可说的,按需求按能力挑选就好。
限价房项目,就有很多学问了。
你该知道,限价房是ZF帮你按住了房价。你也该知道,有些限价房不止是所限的那个价格,还有茶水费。你还要知道,近乎“一刀切”的限价,让南宁各区域失去了本该具有的板块价差。
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▲限价最狠的前几年,几乎没啥明显价差
知道了这些,选购限价房的逻辑也就出来了。
①首选核心区域或有发展潜力的高价值板块。
这样的板块,在限价房清零后,多半会迎来补涨。如青秀区的三岸板块,五象新区的五象湖板块等,其实部分盘已经补涨启动了。
②周边地价接近限价房项目房价的板块,更值得看。
这类板块,限价房的价格,注定与高地价项目的价格存在天然巨大价差,但这种价差会随着时间推移越来越小。
比如在五象湖,有6块地的地价达到1.2万-1.45万元/㎡,附近2公里范围内却有些不错的项目,前两年的房价才1.2万元/㎡。
不过,五象湖1.2万元/㎡的项目,目前多数已清盘,还在售的项目也已补涨到了1.4万-1.6万元/㎡。如金科博翠山、华润悦年华等。
再比如在三岸,新项目龙湖盛天双珑原著、美的悦江府、广源凤岭壹号院以及玉桶金项目地价均超过1万元/㎡,房价势必迈向2万+。
与此同时,板块内也有个别限价盘,房价几乎等同于这些项目的地价。
③好口碑的大牌开发商打造的项目,特别是无WS的项目,你该多留意。
比如三岸的银河龙湖·江与城(下称江与城)。
以上,你可能现在半信半疑,也许明后年回头再看,就更有感觉了。
 
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青秀最后的限价盘,值得多看一眼
青秀的限价房主要集中在三岸板块,有必要单独说说。
早期的彰泰凤岭江湾、新城悦隽江山,后来的中国铁建凤岭国际城,均属于限价房项目。
不过,这3个项目目前均已进入尾盘销售期,可选房源较少,且价格已经不低,不少房源到了一万四五的水平。
最新的限价房项目,就是江与城。这个盘推售了3栋楼后,目前还有4栋楼未售。
你或许不知道,江与城是青秀区2019年唯一一个限价盘,也是整个青秀区最后一个限价盘。
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▲三岸各项目分布 
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▲三岸各项目房价一览(仅供参考)
此后出让的几个地块,均不是限价房项目。区域地价直接跳级,纷纷迈过1万元/㎡的关口。
可以预想,下半年这几个高价盘上市后,它们的售价和江与城的房价可能真会是2倍的关系。最先上市的广源凤岭壹号院,同样是高层,已经卖到了两万二三。
但请你相信,这么明显的价差,不会永远存在。新项目上市时,限价房清空后,再想入手三岸,断然不会再有一万二三的价格。
往远了看,几年后,这些项目进入二手房市场时,同一个板块,如果是同类产品,又都是品牌房企,你觉得房价可能是2倍的关系吗(纯豪宅除外)?
看得见的价差,就是看得见的机会。
 
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销冠又推新,均价还是1.2万
你可能会问,江与城除了是青秀区最后的限价房,还有什么拿得出手的?
上半年三岸乃至青秀区最火的盘,算不算拿得出手?
4月17日,江与城首开,推出1#、2#共计332套房,几乎卖完。
马不停蹄。一周后的4月25日,江与城二度开盘,推出8#。目前,8#也基本卖完。
根据克而瑞的数据,4月份,江与城成为南宁单盘成交面积和成交套数的双料冠军。
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▲4月江与城成交面积排行第一(来源:克而瑞)

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▲成交套数冠军也是江与城(来源:克而瑞)
卖得好,一定有它的原因。
小剑咨询过一些买了江与城的人,大致看中了这几点:
①自带龙湖天街,以后吃喝玩购更方便,也能为房子带来溢价。以后运营起来了,江与城可能成为凤岭南至仙葫一带的商业中心。
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▲杭州龙湖滨江天街实景图
②从研发设计、整体操盘到商业运营和物业服务均由龙湖负责,算是纯正龙湖血统,相对更有保障。
③三岸属于青秀区唯一的低密滨江板块,虽然还很年轻,但成熟更快。
三岸板块规模不大,加起来才两三千亩。但进驻的都是品牌开发商,又几乎是同时开发,成熟速度要比五象等新区更快。
④围合式布局,楼间距宽,园林设计可圈可点。 
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▲园林规划及楼间距示意
综上,1.2万元/㎡的价格显得性价比较高。这样的价格,几乎与南宁市均价持平,又与同板块多个项目具有明显价差。
小剑还听说了,江与城将于5月底或6月初进行第三次开盘。这次,拿出了位置很好的3#。但据开发商介绍,均价还是1.2万元/㎡,并无外界所传的“新品开始WS”。
 
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买大还是买小?看钱包也要看懂优劣
如果你有意入手江与城,下面的实用建议,请收下。
本次要卖的3#楼,与此前的2#和8#双单元设计不同,属于独单元楼栋,通风采光更好。
从小区楼栋分布来看,3#位于小区中间位置,西侧有5#,东侧有2#,且北面是小区中心园林,居住舒适度更高。
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▲3#及户型位置
从产品价值和楼栋定价来看,如果不是限价,本应价格更高一些的。
户型只有2个,北面是130㎡的四房,南面是95㎡的三房。
买大,还是买小?这是一个问题。
其实,也不难选择。毕竟户型面积差距大,总价和门槛不同,适合的人群不同。
130㎡的四房,虽然朝北,但直面小区中心园林,居住舒适度更高。很显然,更适合追去舒适度的,资金实力又比较强的改善型人群。
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▲130㎡四房户型
95㎡三房,虽然临路,但是南向,远处又是邕江。
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▲95㎡三房户型
相比而言,95㎡三房,总价和门槛更低,更适合首置刚需。
卖完3#后,江与城就只有5-7#未推出了。按照现有节奏,预计三五个月内,江与城就将实现清盘。
它的清盘,也就意味着青秀区限价房的清空。
限价房清空之后,你觉得三岸的楼市会怎么走?多说无益,等到10月,我们再来看三岸吧。

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