反转!限价将滚粗,南宁楼市进入打折卖的时代

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反转!限价将滚粗,南宁楼市进入打折卖的时代
文/东方姑姑
[姐是老流氓,不要欺负我]
最近,姑姑三天两头被2万+的楼盘刷屏,有的甚至还破3.5万。讲真,我已经麻木了。
这些楼盘真的能按预售价价卖吗?难。
一个有意思的现象即将出现,WS盘越来越少,南宁楼市将进入打折卖的时代。
 
反转!限价将滚粗,南宁楼市进入打折卖的时代
南宁房子开始“打折”卖了
“天王”建发央玺自曝价格了:折后1.9万起。
但它的预售是多少呢?答案是,高层21540-28950元/㎡,别墅37580-43380元/㎡。
也就是说,建发央玺在预售价的基础上打了折:首开88折。这个折扣,还是挺博眼球的。
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▲建发央玺将88折销售
“天王”的品相,搭上“1.9万起”,还是有点劲爆。
短短几个字,隐藏的信息量,还真不少。
除了建发央玺,前几天,蟠龙板块的盛邦滨江府预售价也爆出:19880-35302元/㎡。妥妥的蟠龙板块房价天花板。
但真的能卖出这个价吗?不排除打折的可能。
南宁楼市的风向,确实变了。打折卖这种现象,可能将是接下来的一种趋势。
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楼盘WS渐渐滚粗
姑姑入行的头几年,南宁的房子,都是打折卖的。
劲爆如8折、四五个折扣叠加后还送物业费。更有甚者,直接亮出让人瞬间高潮的超低“底价”……
楼盘按照预售价卖?那是不可能的。那时候,没有优惠,你都不好意思卖房。
但世道“变坏”,是从“限价”开始。
2017-2019年这3年间,南宁乃至全国多个城市,开始执行“限价”政策。
这3年间,南宁共诞生了72个限价项目,面积高达1278.17万㎡。以2019年年均成交面积约110万㎡计,3年间预计建成11.62万套限价房源。
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▲2017-2019年限价地块成交情况(来源:克而瑞)
在“限价”之下,房价就像上了一道“紧箍咒”,楼盘的毛坯预售价极低。
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▲部分限价盘限价情况
看上述的表格,发现什么蹊跷了吗?
①折算产移房后,有的盘出现了“房价还没地价贵”的怪象;
②区域间的价差并不明显,有的板块价格被严重抑制;
③加上3000元/㎡精装,很多楼盘仍不赚钱。
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▲南宁各板块价差并不明显
良性的市场,应该是好的板块可以卖出更高的价格,刚需的板块就卖刚需价,而不是“一刀切”。
所以,过去3年,南宁几乎所有楼盘都是贴着预售价卖。这还不够,WS横行,小则几万块“电商费”,大到上百万“溢价费”。
不过,今年开始,南宁WS楼盘越来越少了。当年连沙井、相思湖等板块都敢收,现在逐渐“金盆洗手”,或者收的幅度没那么大了。
究其原因,无外乎是限价政策放开了,没必要做精装了,也没必要WS了。
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魔幻!WS到打折,房价“不降反升”
从WS到打折,从常理来看,房价怎么看都应该是降价才对。
但魔幻的是,实际的房价却是不降反升。典型的,就是五象、青秀这些板块了。
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▲南宁房价走势
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▲南宁各板块房价差距逐渐拉开
与其说,南宁房价上涨,姑姑觉得,其实这是“补涨”。此前价值被压抑的板块,现在正在慢慢回归。
除了明面上的房价上涨之外,还有一种“变相涨价”:毛坯卖出精装价。
举个栗子。同是1.2万元/㎡,此前买到的是精装房,现在是毛坯房。
“精改毛”了,房价并没有直接减3000元/㎡,连500块都没有。要么毛坯维持原来的精装价,要么还悄悄涨价了。
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▲部分楼盘价格变化(仅供参考)
从WS到打折,南宁房价不降反升,是不争的事实。不过,这种“涨”只是局部的表现,并非全南宁的楼盘都是如此。刚需板块,该是什么价,仍是什么价。
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有楼盘毛坯预售价涨了1.8万
很多人可能会问,南宁房价为啥可以从WS到开始打折卖了?
很简单,预售价放开了。
从去年开始,箍在南宁头顶上的限价紧箍咒逐渐松绑了。有的楼盘毛坯预售价涨了1.8万,不少楼盘涨幅超20%。
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▲近期楼盘预售价与2019年对比
楼盘毛坯预售价提高,开发商利润合理化,他们就没必要做精装了。
对一些开发商来说,现在做精装,就是带着镣铐在跳舞,吃力不讨好。
原价“涨了”,楼盘就有了“打折”的空间。这就不难理解,其中的逻辑了。
毛坯预售价的提高,南宁各个板块不再是“一盘棋”。板块间的分化,将在今年显著拉大。
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房价“不降反升”,挺好的
楼盘虽然“打折”,但房价大有抬头之势,估计很多人又要骂了。
但在姑姑看来,房价“不降反升”,不全是坏事。
怎么理解?
相比WS、精装销售等行为,很多楼盘预售价提高后,改为毛坯销售,其实购房门槛是下降了。
比如,某盘预售价提高前,预售价是1万元/㎡,但计划要卖1.7万。那么,精装是3000元/㎡,WS部分就是4000元/㎡。
假如能直接备案至1.7万,两者的首付、月供方式有啥区别?
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▲提高预售价前后的差别
“月供差距这么大,压力也不小啊。”也许有人会这么想。
确实,月供破“7”,前几年确实会有一定的压力,但相比门槛低了几十万,未来通货膨胀,钱继续贬值,在姑姑看来,买得起1万7房子的人,是一笔划算的买卖。
虽然都是同一个价格,但WS让人深恶痛绝,扰乱了正常的市场规律。
最近,南宁楼盘的预售价,动不动就破3万、破4万。即便打折,也是目前南宁房价的天花板。
但姑姑还是秉持那个观点:贵的盘是给有钱人买的,刚需就看刚需盘,高价盘对整体的房价影响有限。
但不可否认的是,疫情过后,部分板块房价确实在稳步上升,下半年或将更明显。
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文|东方姑姑  编|七小剑
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独家法律顾问:文鳐地产律师团队

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