龙岗好嚣张,有楼盘喊出了2万+!

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龙岗好嚣张,有楼盘喊出了2万+!
文/郭小襄

[向往诗和远方,喜欢专心码字]

今年,南宁超2万元/㎡的楼盘多了起来。
不仅凤岭、五象湖,甚至沙井、三塘等板块,都出现了备案2万元/㎡以上的楼盘。同为城市副中心的龙岗,最高还没突破1.5万元/㎡,更别说2万+了。
不过,今天一张海报格外惹眼,刷屏了朋友圈。海报说“龙岗真敢卖!竟然2万+?
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▲刷屏海报
是龙岗飘了?还是哪个开发商胆肥了?
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南宁2万+时代,龙岗似乎缺席了
今年以来,南宁多个楼盘价格齐刷刷迈向2万+元/㎡。扒房初步统计,新盘加老盘,数量已达30个。
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▲扒房初步统计的2万+楼盘
这些2万+楼盘,除了凯旋1号、西园悦府,其它多集中在南宁的房价高地,五象湖、凤岭和三岸等板块。
此外,今年备案价大幅度放开,甚至沙井、三塘等板块,都出现了备案2万+元/㎡的楼盘。
如沙井的江南院子,最高备案2.6万元/㎡。三塘的保利合院,最高备案3万元/㎡,华夏院子也有2万元/㎡。
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▲龙光江南院子备案价(沙井)
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▲保利合院备案价(三塘)
虽是别墅,但也跟上了2万+的步伐。
可在另一边,同样是副中心,又属于五象新区范围的龙岗,连备案价都没上1.5万元/㎡,更别说2万+元/㎡了。
我们知道,卖到2万+元/㎡的楼盘,要么地段特别好,要么产品特别“能打”。
难道,龙岗没有“能打”的产品,不配2万+?
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地价破8后,龙岗房价悄悄涨起来
龙岗的楼市,向来犹如过山车,价格总是起起伏伏。
小襄观察发现,4月份以来,虽混合着价格战,但龙岗多个楼盘均价其实已经涨了起来。
比如万科金域滨江、蓝光雍锦澜湾、新城悦隽风华等盘,去年还卖1.1万-1.2万元/㎡左右。现在清盘了,均价居然涨到了1.2万-1.3万元/㎡。
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▲龙岗在售几个盘去年价格变化
这些楼盘涨价,其实早在土地源头上就有预兆。
今年,龙岗东的三块地,分别由蓝光和彰泰拿下。其中,蓝光的一块地,楼面价迈向8字头,土地溢价率达78.5%。
当面粉价涨了,面包价就注定不会走低。
地价突破8000元/㎡,未来这一带的楼盘,大概率要卖到1.5万+元/㎡以上。附近楼盘,也没有理由不涨。
刷新了龙岗楼面价的地块,位于龙岗东滨江板块(即江湾路沿江一带),也是龙岗逐渐向东发展的板块。
看起来,龙岗东颇有后来者居上的意思。
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江山湾+商务区,2万+的料?
在五象、三岸、仙葫等一线纯江景房都破2万+元/㎡的时候,龙岗东滨江板块的价值,是不是被低估了?
这个板块,依托优越自然环境及超前规划,流露出要向“湾区”发展的迹象。
小襄认为,所谓的“湾区”,并非单纯的江湾居住区,而是要融入商务意义。比如香港维多利亚湾、上海陆家嘴。
南宁能不能玩得动“湾区”,龙岗东或许是一个尝试。
①“江+山+湾”的界面
这里是南宁少有的半岛,有邕江,有灵龟山,有江湾。地理环境放之全城,很少能与之匹敌,甚至比三岸等江景板块的环境,都还要好。
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▲龙岗滨江板块大致区位
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▲从对岸看龙岗东滨江板块
“龙岗第一景观大道”江湾路将于6月全面通车,任督二脉打通后,驱车去往三岸、东盟商务区等地,也就十几分钟的事。加上滨江公园逐渐成型,沿路一带很干净,未来板块城市界面档次会很高级。
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▲江湾路及滨江公园航拍(来源:楼盘网)
②商务区核心
龙岗是南宁官宣的第三个商务区,龙岗东则是商务区核心。
说到这里,很多人又会吐槽:“东盟商务区和总部基地都没饱和,龙岗商务的影子都没有,也能算商务区?”
其实,规划永远都要从长远来看。东盟商务区的经验告诉我们,商务区离不开商业、住宅等综合功能。
从规划图上看,龙岗东分商务核心、商务配套区、综合服务区、滨水居住区,几大功能区互辅互助,形成联动效应。板块内也预留了不少商务、商业、配套用地,未来的想象空间不小。
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▲龙岗东功能规划
当将“江山湾”和“商务区”放在一起,这样的龙岗东,确实很像低配版的“湾区”。只不过,目前江山湾已经成型,商务区还活在规划中,就看未来怎么落地了。
而滨江板块,属于商务配套区,也还处于开发初期,配套兑现还需时日。
因此,以前2万+楼盘没出现,原因有二,一是地段价值尚未凸显,二是产品还不够格。
今年,板块内又来了彰泰、蓝光两家实力房企,会出现“配得上”2万+元/㎡的房子吗?
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第一个吃螃蟹的人来了?
在龙岗普遍价格1.1万-1.2万元/㎡之时,龙岗滨江板块出现6000-8000元/㎡的楼面地价,这些拿地的房企确实勇气可嘉。
去年,金科拿下滨江附近两块地,最高楼面价破7字头。当大家都以为要站岗时,今年,蓝光、彰泰陆续赶来,并刷新了楼面价,突破8字头。
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▲滨江板块楼盘(来源:楼盘网)
地价不断拔高,想要突破板块低洼价格,只能靠产品力突围。当然,敢吃“螃蟹”的,一定是有备而来。
假如说,在这个板块出现高喊2万+的房企,小襄认为,可能是彰泰。
首先,彰泰入邕以来,一直都很自信,旗下楼盘卖得都比周边贵,走量也不差。附近蓝光8字头的地价,或超1.5万+的毛坯价,你猜彰泰会卖多少呢?
其次,这回彰泰拿出了“湾字系1号作品”,即彰泰江景湾。据说要打造高端产品,似乎就是要奔着龙岗高价去的。
说实话,彰泰在市场上的争议一直存在。很多人吐槽它卖得贵,也有很多人认可和埋单。但这并不矛盾,就如七小剑老师经常说的:贵≠好房子,好房子=贵。
或许,彰泰走的就是后者路线。
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首个“湾字系”作品,值不值2万+?
是骡是马,该拉出来遛一遛了。
彰泰在龙岗东滨江板块的新盘彰泰江景湾,是彰泰首个“湾字系”作品。
据介绍,彰泰“湾字系”作品,从拿地开始,就要有标准。比如,必须是头排江景,必须位于商务中心或未来商务中心,规模不能太大等等。
当然,所谓的XX系,都是开发商说的。究竟怎样,要用事实说话。
彰泰江景湾隔着马路就是滨江公园,是正一线江景,距灵龟山公园几百米,景观优势确实能吊打一众楼盘。
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▲项目附近滨江公园及江湾路实景
项目占地约55亩,容积率2.5,先天条件不错。要说彰泰江景湾和龙岗其它项目有啥不同,小襄认为是布局和户型。
先看布局。将地势抬高2米,楼与楼之间设计有地势落差,规划6栋洋房与8栋小高层,洋房在前,小高层在后,建筑错落分布,也使中式园林有发挥空间。
再看户型。由于项目是东向看江,因此大部分户型是东南、东北朝向。这样一来,就有80%的户型能看江,又保证通风采光。
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▲项目效果图
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▲展示区实景
目前,推出的是小高层户型。
能看江的户型,设计为东南、东北朝向,同时又能保证合理布局、采光通风,空间尺度也不小。其中,118-122㎡户型有超9米的大阳台。不能看江的户型,为西南朝向,整体布局及空间尺度也算比较舒适。
此外,产品赠送较多,绿化阳台为全赠送,得房率较高。
当然,并非没有缺点,比如没有双阳台,部分户型会西晒等。
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▲102-104㎡四房(东南朝向,能看江)
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▲118-122㎡四房(东北朝向,能看江)
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▲91-93㎡三房(西南朝向,不能看江)
另外,市场走向毛坯时代,彰泰江景湾依然“自信”坚持精装,交付有全屋精装、中央空调及新风系统、智能系统等。
一路看下来,小襄理解的“湾字系”作品大概是这样的:彰泰选择在湾区打造的新中式轻奢产品。加上口碑不错的彰泰物业,该产品在龙岗确实“能打”。
不过,假如因此喊出2万+元/㎡,又会引来多少质疑,又将吸引多少“彰泰粉”呢?
看来,要有好戏看了。

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