新规划出炉,实锤五象火车站!龙岗,你给我自信点

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文/七小剑

[楼市老江湖,仗剑走天涯]
今天,南宁市自然资源局发布了一个规划,官宣了龙岗商务区的位置,还官宣了高铁E街区控规。
在五象新区,存在感稍弱的龙岗,房价抬不起头来的龙岗,还被开发商不敢直呼其名而冠以“五象东”的龙岗,似乎又一次迎来了“正名”之日。
今夜,龙岗人们是不是该喝点小酒,稍稍庆祝下了?

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龙岗也有商务区,还很大
4月28日,南宁市自然资源局发布《关于南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划(修编)(草案)报送审批前公示的公告》(下称《公告》)。
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▲南宁自然资源局官网截图
小剑开始没把它当回事,可仔细瞅了瞅,发现此《公告》隐藏了挺多秘密。
你眼中的龙岗商务区在哪?
小剑估摸着,大部分人都以为是龙岗大道以东,也就是灵龟山那一带。
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▲龙岗板块3分天下,东部是大家认为的商务区
实际上,看完这次《公告》才发现,原来几乎整个龙岗都叫龙岗商务区。
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▲龙岗商务区在五象新区的位置
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▲截大点再看下
是不是颠覆了你的认知?

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商务区VS商务中心区,分不清?
看了上面的控规,商务区和商务中心区,你是不是傻傻分不清?
看似有些出入。其实,也没错。
小剑翻阅2017年10月25日的规划发现,那时,把我们所说的龙岗东叫“龙岗商务中心区”。
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▲2017年10月25日,龙岗商务中心区的规划
再往前翻阅,也没发现,大龙岗叫龙岗商务区的说法。
这并不矛盾。
现在可以这样理解:几乎整个大龙岗叫龙岗商务区,龙岗东叫龙岗商务区的中心区。

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跟五象总部基地比,算啥级别?
说到商务区,有必要多说几句。
老实说,南宁叫商务区的板块太多了,有很多是开发商自封的。其实,官宣的,又是大家公认的,并没有几个。
典型的城市级核心商务区,一个是位于青秀区的东盟商务区,一个是位于五象新区的总部基地。
龙岗商务区也算是官宣之一,那属于什么级别呢?
官方的说法是:南宁市级商业中心、五象新区商务次中心。
就像南宁有南宁都心和城市副中心一样,龙岗这个商务区也是个“副的”。但是,哪怕是个副的,要比连副的都不是的,要强很多。
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▲龙岗商务区与东盟、总部基地位置关系
简单说,在五象新区,总部基地是老大,龙岗商务区则是次于总部基地的商务区。

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五象站被实锤,下一个“东站圈”?
与龙岗商务区一起被实锤的,还有龙岗商务区E街区。
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▲龙岗商务区E街区规划范围
先来看看《公告》是怎么说的。
1、属于龙岗商务区重要组成部分,定位为集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团。
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▲龙岗商务区E街区控规图
2、规划区的总人口为1.6万人。
3、规划形成“一心、一廊、四轴、两组团”的功能结构。
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▲龙岗商务区E街区规划结构
E街区理解起来有点难,小剑觉得这个小板块更像是凤岭北的“东站圈”,我们不妨把它理解为“五象高铁圈“。
《公告》也强调了它在南宁城市中的地位,间接实锤了五象火车站。
根据《南宁铁路枢纽总图规划(2016-2030年)》,南宁铁路枢纽规划将形成南宁站、南宁东站、五象站“三主”客站布局。五象站升级为主枢纽客运站,承担南向、东南向动车作业为主。在南钦、南玉、贵南、南广、柳南、云桂等城域、省域内,将发挥重要作用。
从龙岗的土地出让计划来看,未来这一带将出让不少商务、商业项目,不乏100米以上的地标项目。目前,板块内已经有龙光玖珑湾、东鼎雍和府。
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▲龙光玖珑湾、东鼎雍和府位置示意(来源:广西楼市)
可以设想,未来五象大道龙岗段,至龙岗大道范围,很可能也是高楼林立,一改现在的乡土气息。

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常打价格战,龙岗还是“居住区”
规划总是美好的,但总要回归现实。
再看当下的龙岗,刚需盘云集,主力价格集中在1万-1.2万元/㎡之间。在五象新区,众多板块中,龙岗的存在感稍弱。
去年底,世茂金科博翠江山、金科博翠天宸拿出偏改善的产品,欲打破龙岗价格天花板,上位到1.4万-1.5万元/㎡。结果,现在无奈又调回1.2万-1.3万元/㎡的主力价。
回顾近几年的楼市,龙岗也是南宁各板块中,常常打价格战的板块。
可以说,在龙岗高价拿地的很多开发商,日子并不好过。
再看定位较高的龙岗商务中心区,与兑现还有比较大的差距。所谓的商务中心区,这么多年过去了,除了一纸规划,商务、商业不见踪影。
昨日,小剑的同事真香还去龙岗商务中心区踩了盘。她说:“那边的江景、滨江公园、花海挺美的,但真正成熟还需时日。”
她还发回了如下图片。
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▲龙岗商务中心区现状
也就是说,现在的龙岗商务中心区,还叫“龙岗居住区”。


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副中心里的潜力股,期待“十八变”
谁都有平凡的过去,就看有没有牛逼的未来。
龙岗的未来会怎样?
在小剑看来,南宁4个城市副中心中,抛开朝阳这个老城区外,龙岗的潜力是最大的(个人观点)。
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▲南宁“一主四副”规划
原因也很简单。一方面,它处于“整体向东,重点向南”范畴,且大部分是净地,好规划,好实现;另一方面,它属于五象新区,它有五象火车站,它紧邻邕江,它不缺大牌房企。
从现有规划来看,从板块定位来看,小剑觉得龙岗会迎来“女大十八变”。
只是,现在龙岗还不到10岁,要到18岁,还需要几年。
目前,龙岗也涌现了不少品质还算不错的楼盘,比如除了中国铁建江湾山语城、万科金域滨江、中海哈罗学府、蓝光雍锦澜湾等楼盘外,商务中心区靠近邕江的世茂金科博翠江山、金科博翠天宸、彰泰江景湾、蓝光新项目等,都还挺不错的。
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▲彰泰江景湾售楼部已基本呈现(真香/摄)

最后,小剑很想跟龙岗的开发商说:龙岗这个名字挺有逼格的。龙岗是正统的五象新区一部分,没必要叫五象东。三塘四塘,那些不在凤岭的,才借势凤岭叫凤岭北。

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文|七小剑  编|小二郎
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