房哥怒买60套!万达茂商寓再火,你也别瞎凑热闹|剑解004

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文/七小剑

[楼市老江湖,仗剑走天涯]

万达茂又搞事情了。

据说它家的公寓,不是按套卖,而是10套20套的卖。甚至,有位豪气哥,一人拿下60套,砸金蛋砸到腰痛。

收割一大波“粉丝”后,万达茂将于明天(4月28日)开盘。

难道,商业公寓的春天来了?小剑想说,其实,有可能是冬天近了。

 

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10套已out,房哥怒买60套

最近,公寓市场似乎有点火。

典型如万达茂。

想必,大家都知道了。动不动就来个10套,24套,30套,买个房就像买白菜一样。

更吊炸天的是,有位豪气哥竟然一人拿下60套。很快,就刷屏了地产人的朋友圈。

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▲围绕“60套先生”的刷屏

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▲有人发出“这个世界怎么了”的感叹

看完这些截图,你作何感觉?是羡慕呢,还是嫉妒呢?抑或是不解呢?

 

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6999是诱饵,实际7、8字头

真的那么好卖?

像你一样,开始小剑也是不信的。后来跟业内朋友打探了下,虽有“作秀”的夸张成分,但确实有“房哥”、“房姐”们阔绰出手。

见过世面的他们,为啥怒买万达茂的公寓?无外乎是“便宜”。

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▲万达茂公寓以低价揽客

6999元/㎡起,首付3万元起……这些挑动购房者神经的超低数字,足以让分销渠道们为之卖力吆喝,也足以让不明真相的吃瓜群众跃跃欲试。

但实际上,见惯了开发商的营销套路后,你该知道,起步价的那一套,往往是你买不到的那一套。

据小剑打探,所谓的6999元/㎡起,主力价则是7、8字头,另外还要加4万元团购费。算下来,不少房源都要8字头。

而且,这类价格的公寓是平层SOHO公寓,不是LOFT公寓。LOFT公寓,要更贵。

不过,必须承认,虽然实价7、8字头,但相比此前1万多元/㎡的价格,确实出现了明显降价。

加上分销渠道们的疯狂吆喝,也就吸引了不少人去“抄底”。

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住宅稳如狗,商寓连续跌

一个你不承认也得承认的事实,出现了。

当下,你期望的住宅大降并没有出现。

根据克而瑞的统计数据,最近几个月,南宁新建商品住宅均价持续稳定在1.13万-1.25万元/㎡之间。

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▲南宁住宅价格走势(来源:克而瑞)

实地走访也是如此。

虽然精改毛成席卷全市之势,但改为毛坯后,你会发现,备案价显著提高了,毛坯价和此前卖的精装价不相上下。

与之相反,商业公寓则率先掀起了轰轰烈烈的价格战。

久违的6、7字头重出江湖;五象此前卖1万多的公寓,现在卖八九千;地段超棒的五象总部基地,也出现了9字头公寓。

相比2019年高峰时期,南宁商业公寓的价格普遍下调了1000-3000元/㎡。

这是不争的事实。

 

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供应过剩,难免价格战

住宅为啥没咋跌,商寓为啥陷入了残酷的价格战?

抛开各种“阴谋论”,归根结底还是看供求关系。

住宅的库存合理,供求关系健康。但商业公寓,已经陷入了严重的供应过剩阶段。

以前,商业公寓很少。最近几年,商铺写字楼危机不退,不少商办项目纷纷往住宅上靠拢,改成“可住可商”的商业公寓,导致商寓供应暴增。

供求理论告诉我们,当供应过剩时,价格就会出现明显下降。

南宁公寓价格降没降,拿几张表一对比,再清晰不过。

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▲2019年4月扒房的统计表

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▲2020年3月南宁公寓统计表

如果再和当下对比,又出现了极明显的变化。不少标榜1万元/㎡左右的商业公寓,目前在价格战之下,已经频频出现6、7、8、9字头价格。

有的楼盘明面价格看着坚挺,有时候,只是为了照顾前期入手业主的情绪而已。

 

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适合房哥,未必适合你

可以预想,买商业公寓的人,正出现两种境况:

前两年高位入手商业公寓的人正在哭泣,现在低位入手的人以为捡到了便宜。

但是,真的捡到便宜了吗?

要一分为二看待。

对于有钱又有运营思路的人,这个价格确实低,也确实是个机会。

比如,像那些买10套、一两层的房哥们,很多可能是拿来做酒店,做办公,甚至拿来做融资的。断然,不是简单的靠日后转让赚差价。

但对于普通散户,哪怕便宜,也未必真的能让你大赚。

对于商业公寓,你至少要明白4个道理:

1、现在供应多,进入二手市场流通环节,供应仍然是多的。哪怕你转手,跟你竞争的人也很多。

2、不能落户、不能读书的房子,本身价值就要弱一些,想卖和住宅公寓一样价,不太可能。

3、算上回报率的时候,也把空置期也算上,别满打满算地把12个月全部算进去。你想想,空置期真的不会有吗?租金真的能租那么高吗?

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▲真的可以租2500吗?

4、散户买商业公寓要么出租,要么转手赚差价,但差价并不好赚。你要明白,商业公寓税费比你想象的高。

假设,你去年40万元买一套公寓,今年评估价60万元,按照各种税费算下来至少要交税10万+。这还是增值的情况下。

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▲商业公寓税费参考

如果没咋增值,那结果可能更糟糕。
 
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别一棒子打死,别轻易跟风

商业公寓大市场的艰难,你知,我知,大家都知。

但不意味着,所有公寓都不值得买。小剑想表达的,也不是一棒子打死商业公寓之意。

只是想告诉大家,不要看着人家10套60套的买入,你就去凑热闹。在行动之前,一定要厘清自己的需求,考虑好后果。

如果你手里有闲钱,却没有住宅的房票了,那商业公寓可以一试。

如果你买公寓,是为了自己拿来办公、融资或其他,增值赚差钱不是主要目的,那也是可以的。

即便买商业公寓,也要优选地段好、近地铁、周边人流大、自身产品有亮点的,且最好是品牌开发商开发,后期运营管理有保证的。

当然,如果哪一天,商业公寓可以落户了,可以读书了,那价值可能就真不一样了。

据说,万达茂商寓明天(也就是4月28日)开盘。这一次,还会像去年一样,抢房“抢”到手软吗?

【快来领奖啦】

4月25日,扒房文章《速来看戏!五象湖和凤岭“打起来了”,你挺谁做老大?》中,姑姑让大家发表对五象湖未来的看法。

留言区里,扒友们畅所欲言,留言区各种观点交锋,十分精彩。

现扒哥公布获奖的5名粉丝:遥远的光、巫、 Bryan、竹林听风、陈'r?

奖品:龙光天阙×樱庭花町×漓江书院联名送出“鲜花+书籍”,每人一份

领取时间:5月1日-3日

领取地址:龙光天阙会展航洋城外展点

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本次活动,扒友们十分踊跃,后台留言爆满被限流,很多精彩留言无法呈现出来,略有遗憾。
没有获奖的扒友,你们的留言同样精彩,感谢你们对扒哥一如既往的支持。
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文|七小剑  编|小二郎
本文版权归扒房所有
独家法律顾问:文鳐地产律师团队

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