万达入沙井，住宅卖到2.6万，你最看不起的副中心，ta变了

。。

文｜宁采尘   编｜你莫愁

让人意外，沙井住宅备案价达到2.6万元/㎡。

默默无闻的沙井，居然出了个连正当红的五象湖、房价一哥凤岭，都鲜少企及的房价。

更让人意外的是，今日，江南区政府官宣，万达要进驻沙井……

房价天花板被捅破，大商业进驻，你最看不起的副中心，沙井它变了？

南宁第6个万达，在沙井？

▲传闻沙井万达选址。（并未官宣）

沙井最近的事真不少，除了万达，还有房价。

听说，沙井住宅备案价2.6万元/㎡，它是谁？

四月底，龙光江南院子的22#和23#取证了，毛坯备案价在19056元/㎡-26666元/㎡之间。

▲最低/最高备案价

并非高层，而是它的别墅产品。别墅2.6万元/㎡，值得大惊小怪吗？值得。因为它在沙井。

要知道，青秀区铜鼓岭地王大唐臻观，最近取证房源的单价不过也才2.3万元/㎡。恰逢五一节假日，少量特惠房1.8万元/㎡起。

▲大唐臻观最新备案价

如果觉得别墅vs大平层没有可比性，那就看看南宁主城区其他住宅别墅，卖什么价？

兴宁东的华夏院子，主力备案价在1.7万-2万元/㎡，稍远一些的保利山渐青和院，备案均价约2万元/㎡。

▲华夏院子备案价截图

▲保利和院备案价截图

相比之下，江南院子最高2.6万元/㎡的价格，实在诡异了！

你以为这货是虚张声势？或者是价格的挤压策略？不好意思，人家备得高价是有原因的……

备案价高过凤岭，开发商脑子坏了？

新盘备案价水涨船高，离不开两双手——市场规律和政策调控。

先说政策层面。

上面说到的主城区别墅项目，在售房源的取证时间各有先后。其中，华夏院子是2018年，保利和院是2019年，江南院子是2020年。

▲三盘别墅产品最新的预售证号

2020年之后，政府对备案价松绑了。所以，江南院子备案价高，有政策松绑的因素。

另一方面，预售备案价定价流程为开发商报审—房管局审核/批示—开发商再报—房管局批复/公示。

实际上，开发商对定价有一定的主导权。江南院子备案价突破板块天花板，是开发商有意为之。那它哪来的底气？

这就说到市场层面：

根据商品房销售公示平台的数据。江南院子的别墅产品，从2019年10月首开至今，取证房源为276套，售出了174套，去化率为63%。（备案数据有滞后性，实际可能更高）

对于总价200万左右的房子，且地处沙井，取得如此销量实属不易，可见，销量是一剂强心针。

有了销量做保，龙光才有了这2.6万元/㎡的底气。

那么问题来了：改善阶层看上沙井啥了？

立交体系，竟胜过青秀区

大概率可以判断，买江南住宅别墅的人，不缺学区。他们追求的是适中的价格、便捷的交通，私享一方天地。

如果不是亲测，采尘都不敢相信，沙井竟然能享受清厢快速路的福利。

途径清厢快速，接驳清川大桥和沙井大道，只需要半个小时的车程，就能从凤岭抵达沙井腹地。这对于依赖自驾的别墅住户而言，是一大利好。

▲自驾车路径

不仅是快速路，沙井的市政路网规划，也深刻的吸取老城区的教训。沙井内部路网呈网状分布，道路笔直，路面宽广，多数为是双向10车道。

▲沙井大道实景图

▲沙井下津路实拍

此外，第一主干道“沙井大道”之上，就有3座立交桥。再加上周边的五一立交、壮锦立交，沙井及外围整体的立交体系，比整个青秀区更加发达（青秀区仅有凤岭立交、青竹立交、竹溪立交、竹岭立交）。

▲沙井及周边立交地图

采尘还注意到一个细节，江南院子门前智和路的市政退距超过了30米，完爆老城区，这侧面反应了路网规划的前瞻性和科学性。

▲智和路的市政路实拍

“沙井不是很村吗？我眼前的沙井，怎么和我想象的沙井不太一样？”一直忽略它的采尘心里盘算着。同事们写威宁首府和建发玺院三期，可没少吐槽城中村界面差。

采尘查了一下沙井片区的官方控规。沙井的官宣范围，西侧和北侧以邕江为界，东接沙井大道，南接南站大道。

▲沙井控规的预研究范围（红色虚线内）

原来，上述楼盘不在沙井正界。沙井最后的自然村，位于凤巢湖水系以北至邕江一带。随着最近沙井周边那连、富宁、富德板块控规曝光，旧改估摸着差不多要动刀了。

沙井板块的界面一点不拖南宁后腿。综上，四大城市副中心不是乱来的，沙井确有其潜力。

又偏又荒？沙井有的是人

在大家的印象里，沙井不讨人待见，一是因为偏，二是因为荒。在沙井，你找不到除了原住民和地缘客之外的第三种客群。

话是这么说没错，但你知道吗？原住民和地缘客其实不少。

目前，沙井已售、在售的楼盘多达10余个，且规模都不小。由于客户定位是首置或首改，可以预测，交付后入住率不会低。

▲沙井在售、已售楼盘

沙井的商品房不少，但三产房也多（不建议入哈）。往后3-5年，这波人口红利初步释放，板块发展会迎来一波小高潮。

▲住宅小区实拍

▲沙井三产房都很红火。

有人就得有配套。不管你爱与不爱，周边的学校、医院等是设施，都在顽强生长。

▲在建的教育、医疗、生态配套

沙井，我采访一下你：因为不被大家看好，所以要更拼命的意思？

“吹”那么多是要上天吗？

你是不是觉得，鉴盘侠黔驴技穷，又来炒区域了？

其实，采尘只想说：“不要在让刻板印象作祟啦！”不要因为“沙井”这名字有点恁（neng），就不愿意摘掉有色眼镜。

南宁四大副中心，不只有“打排位赛”这一个视角，南宁要往特大城市发展，不止需要一个中心。

是时候还沙井一个客观的评价了。

那里路网便捷，界面良好，各方面资源在日益完善，人口红利不容小觑。除了商业体验感差意外，它真的很顽强了。

何况，万达都要来了。

虽然目前看来， 消费配套跟不上老城区，但潜力是有的，而且在售的盘也不差。

最后，说一个很接地气的建议：对于地缘性购房者而言，不管你说首置还是改善，如果你不想在住房上花太多成本，其实可以放心在沙井安个家。