大探讨|三岸,究竟能否成为高攀不起的新王炸?

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大探讨|三岸,究竟能否成为高攀不起的新王炸?
文/七小剑
[楼市老江湖,仗剑走天涯]
整体向东,重点向南。
这是南宁坚持了10多年的发展方向,也是经过实践检验的正确方向,还是未来要持续的方向。
问题来了,南指五象新区,那东呢?凤岭-商务区之后,向东的机会在哪里?仙葫?三岸?伶俐?六景?
本篇,小剑与你一起探讨。

大探讨|三岸,究竟能否成为高攀不起的新王炸?
地图告诉你,南宁真的东移了
南宁“变大”的过程,就是一部“东移”的简史。
很多年前,南宁的城市发展停留在朝阳-亭子一带,朝阳就是绝对的市中心。
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▲朝阳老照片。
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▲1978年的南宁地图。
20世纪90年代,南宁开启了明显的东扩。1999年,埌东一带路网有了雏形,但那时的埌东还是大家瞧不起的郊区。那时,南宁建成区面积仅115.7平方公里。
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▲2002年的民族大道南湖桥头一带。
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▲继续向东,发展到了埌东-南湖一带。
2010年,银海大道、五象大道等道路相继开工建设和建成,建成区面积增至190平方公里。
到了2018年,南宁建成区面积达到372平方公里,开始向400迈进。
最近,根据《全面落实强首府战略的实施意见》,到2025年南宁建成区面积要达到530平方公里。
梳理南宁不断变大的历史你会发现,增多的城区面积,主要在东部。 
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▲城市的东扩,地图的东移。
说的夸张点,这些年南宁的发展史,就是一部东扩史。
东扩,给房地产带来最大的红利,就是价值与价格的飙升。无论埌东,还是凤岭、商务区,跟对方向的,都大赚了一笔。

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从朝阳到万象,后浪掀翻了前浪
对于南宁的向东扩张,少部分因为相信而看见,大部分人因为看见才相信。
如你所见,伴随着南宁的东扩,南宁的市中心也上演了东移之路。
早期,朝阳是公认的市中心。金湖广场一带兴建后,南宁第一高楼地王国际出现在了金湖。慢慢地人们开始接受,金湖广场一带乃是更现代化的市中心。
向东的浪潮并未就此停止。
2004年,中国-东盟博览会落户南宁。接着,凤岭-商务区大兴土木。没过几年,新的第一高楼出现在了商务区。
也就是那个时候,以万象城为中心的凤岭-商务区成为新的南宁市中心。
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▲凤岭商务区一带实景。
从朝阳到金湖,再到万象,南宁城市中心经过了1.0到3.0时代的变迁。
目前,尽管五象风生水起,但必须承认,五象总部基地的人气还是不足的,写字楼入住率还是不高的,暂时还无法取代凤岭-商务区的中心地位。
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▲南下、东扩下的南宁。
而根据2019年初南宁发布的新版规划,曾经的南宁市中心朝阳沦为了城市副中心。这也进一步印证了南宁市中心东移的结论。
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▲新版规划,朝阳变为了城市副中心。
长江后浪推前浪,前浪被拍在了沙滩上。这是南宁滚滚向东的必然结局。
房价最有说服力。目前南宁房价最高的板块在哪?不是朝阳,不是金湖,而是商务区。
举个例子,新获预售证的万科瑧山悦,哪怕是毛坯预售价,普遍也到了4万元/㎡左右。而附近的二手房,哪怕挺普通的,也要2万元/㎡左右。
得中心者得房价,说的即是如此。

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万象之后,是仙葫or六景?
你我都知道,现在的金湖、万象价值已处高位,房价也处于绝对高位。这就意味着,红利基本释放完毕,入手的最佳时机已经过去。
对购房者而言,万象之后,继续向东的机会在哪?按照正常的地理推演,许多人会想到仙葫。 
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▲仙葫的现状。
但事实证明,仙葫是扶不起的阿斗。就像现在的柳沙,早年缺少规划,任由野蛮生长,短期内又不可能推倒重建。
所以,仙葫接不了这个棒。
南宁东的三岸收费站东迁15公里后,不少人将南宁东扩的目标瞄向了伶俐和六景。
按照南宁远期规划,伶俐与六景,就像武鸣与空港,确实是长远要发展的地方。
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▲南宁长远发展的版图示意。
但是,那是更远期的规划,而且受到地形等方面影响,这些地方终究远离主城区。
根据有关规划,伶俐也好,六景也罢,定位方向是新型城镇化工业、产业园区。注定,不会与金湖、万象等相提并论。
再从南宁的容量来看,不可能像北京一样可以开发到河北,也就意味着伶俐、六景等始终将是远郊。
小剑认为,未来15-20年内,以青秀和五象精华部分组成的南宁都心,将再无挑战者。
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▲南宁未来的发展框架。
所以,幻想在万象之后,押宝仙葫、伶俐、六景的,劝大家都醒醒吧。

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三岸,在争议中野蛮成长
那东扩之下,还有哪值得关注?目前来看,除了东北侧的三塘-五塘,就是东南侧的三岸。
尤其是三岸,既占了“整体向东”,又占了“重点向南”。既接商务区,又接五象新区,还是全新规划的低密板块,被认为是值得期待的板块。
2018年9月,《南宁市中心城区仙葫西片区XHX-04(三岸)单元控制性详细规划及城市设计》获批,三岸开始频繁抢镜。
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▲三岸的区位。来源:楼盘网
确实,从向东发展来看,三岸更邻近商务区和凤岭南核心区。而东扩的主轴,除了民族大道,还有邕江。但凤岭北也好,商务区也罢,尽管繁华,但与邕江无缘,始终缺少自然资源。
而三岸是整个青秀区唯一的低密(容积率2.5以内)滨江板块。因此,也被认为是青秀向东发展的4.0时代。
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▲青秀发展的4个阶段。
由于紧邻传统的凤岭南,北面就是凤岭南路,南面又临江,也被部分开发商叫凤岭滨江板块。
尽管前景被描绘的很好,但三岸的争议也从未间断。
2019年,龙湖、广源、美的、玉桶金所拿4块地,地价已达1.2万-1.4万元/㎡,直接叫板五象湖四大DW。这些高地价楼盘上市,房价预计将直奔2万+而去。
作为一个刚刚1岁多的板块,这是很多人所不能理解的。
不过,小剑觉得,有争议也正常。当年的埌东、凤岭、五象湖,也都是从争议中走过来的。
从规划的角度,三岸确实是南宁唯一的低密滨江板块。从进入的房企来看,确实没有太孬的。如果各方面如期落实,会成为难得的凤岭滨江。
多年之后,也许会有人感叹:“以前你爱答不理的三岸,现在你高攀不起的凤岭滨江。”

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商务区成败看华润,三岸看龙湖?
小剑以为,三岸的未来的高度,将受到多方面因素影响。
比如,高逼格的低密滨江规划,能否不折不扣的推进?相关学铁商等配套,能否顺利落地。比如,进入的这些大牌企业,是否能不负期望,做出些真正有产品力的好房子。
除此,小剑觉得,三岸的发展,还与一个重量级房企有关。它,便是龙湖。
为什么是龙湖?
首先,龙湖在三岸有两大重量级项目。
一个是与重庆银河联合开发的超百亩大盘江与城。该盘包含21万㎡高层住宅,还包含超10万㎡的龙湖天街商业。另一个紧邻邕江的龙湖盛天双珑原著。
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▲江与城效果图。
龙湖商业是全国排名TOP3级别的商业,也是三岸板块甚至周边都急需的大商业。原著则是龙湖TOP系高端产品,很可能是三岸最具代表性的豪宅。 
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▲北京龙湖颐和原著实景图。
一商,两住,都将在三岸板块中充当重要角色。甚至,有点像万象城与幸福里之于商务区。
我们可以想象一下,商务区如果没有华润万象城和幸福里,现在会是什么样子? 
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▲华润还没建起来时的商务区
反观三岸,如果没有一个大型商业体,没有高端的低密豪宅,又会是什么样子?
其次,龙湖是一家以产品力闻名的全国品牌,也是一家擅长“造城”的企业。尤其是其 “住宅+商业”的双轮驱动模式,往往能对一个区域的发展起到至关重要的推动作用。业内甚至有“一座天街,改变一座城”的说法。 
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▲成都天街实景图
在重庆,北城天街,在全国开创了以一座购物中心,命名整条城市商业步行街的先例。
在杭州,滨江天街,结束了滨江20年跨江消费历史和无大型商业综合体的时代。
在北京,长楹天街,以朝阳东部商业地标的身姿,助推常营成为京东成熟区域。
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▲北京天街实景图
而天街旁的住宅价格也是一路水涨船高,享受天街综合体带来的叠加效应,价值也会高看一眼。
目前,江与城已经开放位于万象和航洋的外展点,售楼部也将于1月12日盛大开放。
当然,所有过往的外地的成绩都不代表南宁的未来,首入南宁的天街综合体,最终会交出怎样的答卷,还需要时间来见证,我们拭目以待!
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文|七小剑   编|八阿哥
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