DW很痛,房价要跌?2020南宁楼市必读10大预判(附未来5年观察)

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文/七小剑
[楼市老江湖,仗剑走天涯]

前一周,小二郎问我:“韩老师,快到2020年了,你写篇2020年楼市预测的稿子吧。

我说:“分享会该说的也说了,不想写了。有些真话又不太好说,动不动就被删稿,没啥意思。

嘴上这么说,心里却还是痒痒的。

最近几天,看了一些对南宁楼市的预测文章,要么完全站在开发商的立场,要么完全从全国视角高空开炮。终于,忍不住了。

既然已经预测了5年(2015-2019年),断掉了怪可惜的,继续来篇2020吧。

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▲前5年预测截图。

先不管,写了再说,删就删。


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预测1:大限太难,“小松”必来

在中国,抛开政策去预判市场,无异于耍流氓。政策,乃影响短期楼市走势的关键。故,放在首位来说。

对于2020年南宁调控政策,小剑以为不讲情面的大限是太难了,局部松绑是跑不掉的。

从2019年底国家的表态来看,除了老生常谈的“三稳”,“全面落实因城施政”更有信号意义。

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▲近几年经济会议对地产的表述。

这是基于国际、国内经济形势下,做出的正确论调。明年的经济,将面临更严峻的调整,搞不好将是30年来首次跌入“5”时代。

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▲92年以来我国经济增速走势。

有了ZF的授意,南宁会往死里打压房地产吗?200%个不可能。不说其他,难看的经济不允许,捉襟见肘的财政更不允许。

南宁刚刚制定了强首府战略,2035年,要实现首位度30%(经济占全广西30%),现在才20%出头。老实告诉你,目前人口的指标、经济的指标、服务业的指标,都与预期有较大差距。

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▲南宁的“虹吸”刚刚起步。

基于以上,小剑预测2020年南宁调控政策在“稳”的前提下,会是“柔”。小的松绑,一定会来。

其实,限价的松绑,在2019年下半年就已经来了。


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预测2:供略大于求,房价在横盘中微涨

首先,小剑想问下大家,你们觉得2019年南宁的成交量跌了吗?房价跌了吗?

综合多家机构数据显示,量价都是上涨的,且量的涨幅甚至超过了10%。而房价也在上涨,均价从2018年的1.1万元/㎡,涨到了约1.15万元/㎡。

但有一个现象值得关注,2019年结束了供不应求的局面,首现供大于求。这是购买力下降的体现。

真的,在南宁,很多人已经没啥钱了,负债也已经很高了。

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▲人多,不代表钱多。

对于2020年,我的预判是,成交量仍维持千万级别,持续位居全国TOP20量级。但基于购买力的透支,居民杠杆率的提高,需求端难以大涨,预计会是供略大于求的局面。

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▲近些年的量价走势及预判。

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▲近些年全国房价走势。

对于房价,小剑的预判是不会跌。预计全市均价微涨,涨幅5%左右,全年均价预计在1.2万-1.25万元/㎡之间,难以超过1.3万元/㎡。


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预测3:板块价差拉开,真正的分化开始了

尽管全市微涨,但不意味着各个板块都微涨。分化,是时候开始了。

你知道的,不同板块,价值不同,本应有明显价差。反常的是,前两年的南宁几乎没有。

因为2017年起执行的、近乎一刀切的限价政策,让南宁全市大部分板块(个别核心板块除外)几乎一个价,大部分楼盘都是1.1万-1.2万元/㎡。不管五象,还是沙井。

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▲2018-2019年板块现状。

举个例子,近两年的五象热盘旭辉湖山樾、中南紫云集、金科博翠山、檀府印象、龙光玖誉湖、金玖世家、澜庭府、光明城市等,因为限价,只卖1.2万元/㎡左右。与经开区、沙井、兴宁东等几乎没有差别。

限价的放开之时,就是价格回归价值之日。

小剑斗胆预判,那些价值较低、发展潜力较弱的板块,房价将出现停滞甚至小降。而那些真正有价值的板块,2020年可能会出现价格跳涨。板块之间,将形成明显的价差。


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预测4:去年拿地王有多爽,今年就有多痛

2019年,是十足的地王年。不说地价六七千的,1万+的都有9块,有些甚至达到惊人的1.4万+。

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▲地价过万项目分布。

2020年,则是十足的地王难。横盘的大背景下,房价想要随随便便卖2万多,很有挑战。

小剑想,这些拿了高价地的营销负责人,心里最明白。“地价在合理范围,不担心销量”的说辞,都是哄骗不知情的媒体和大众的。

相较三岸,五象湖还稍好。三岸的DW们,最难。率先上市的地价万元盘——广源凤岭壹号院,已经品尝到了苦涩的滋味。

之所以难,除了房价高,还与产品力有关。很多项目,都是不纯粹的,夹杂着产权移交房、回迁房之类的杂质。

除了地价万元的盘,一些偏刚需的板块,地价六七千的,日子也一定不会好过。典型如龙岗板块,一些地价六七千的项目,早已是一把鼻涕一把泪。

拿地王有多爽,卖地王就有多痛。还真的是,销售时留的泪,都是前期拿地时脑子进的水。

不过,对于地段优秀、产品力够牛的项目,这是挑战,也是机遇。只要做的足够好,足够有亮点,有钱的人还是愿意埋单的。

关键是,你的产品力真的够强吗?劣币驱逐良币的环境下,你愿意精雕细琢做良币吗?


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预测5:五象之外,看三岸与三塘

对于板块,毫无疑问,最热的一定还是五象新区。

经历10多年的发展,在地产领域,五象已经成为当之无愧的大哥大。成交量一路从1/6到1/4,接着从1/4到1/3,如今已经从1/3向1/2迈进(2019年预计占全南宁46%左右)。

2020年,地铁4号线、2号线东延线的通车,以及南宁国际旅游度假区的推进等等利好,都会推动五象继续霸占楼市头条地位。

五象之外,看哪里?两个“三”挺有看点。

三岸,作为不到2岁的新兵蛋子,因为低密滨江规划、因为地价纷纷破万,成为业界最有争议的板块。

2020年,三岸如何收场?地铁还有没有戏?2万+的项目怎么卖?是黑马,还是又一个笑话?三岸,有理由被深度围观。

另一“三”的三塘,明年会是边缘区域中挺有看点的一个板块。

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▲三塘,值得多看一眼。

规划有了,供地潮来了,交通教育配套在升级,大牌房企在聚拢……小剑以为,三塘要比沙井、相思湖等更有看点,也更有潜力。

当然,从理想照进现实,需要至少10年的时间。想投资三塘,还是要做好长期奋战的准备。


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预测6:机场线、武鸣线都会有的

除了学区,地铁是最受关注的房子外部配套。2019年,机场线等被翻来覆去炒,始终没有定论。

2020年,小剑预计会新增几条地铁线路的批复。此时批复,不同于南宁市范围的审批,而是国家的终极批复。

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▲此前的南宁地铁线路规划图。

尽管前期曾因负债等原因被驳回,但地铁的扩张不会就此停止。

预计,机场线、武鸣线都将在2020年获批。

原因很简单,到机场和武鸣如果没有地铁,这两个区域的发展就无从谈起,卖地也卖不出好价格,卖房也很难卖。

当然,仅是批复。至于什么时候开建,什么时候建成,一定是猴年马月的事。


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预测7:毛坯房回至半壁江山

精装多可笑,三千最无聊。违背市场规律,必将付出惨痛的代价。

小剑2017年就说过,南宁的精装房是一场地产版的大跃进。2018年底,小剑就预测2019年精装维权必然升级,精装3000将逐渐退出。

事实证明,果然如此。

2018-2019年初,南宁反常地进入全精装时代。到了2019年中,又不断有楼盘精改毛。特别是随着毛坯限价的放开,许多新盘几乎清一色又回归毛坯房。

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▲南宁目前的毛坯房楼盘(仅供参考)。

当前,南宁已知的在售及将售的毛坯楼盘大约有80个,到2020年,预计突破100个不是问题。到那时,毛坯房又将回至半壁江山。


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预测8:轻奢上位元年

限价横行的时代,一定是劣币驱逐良币的时代。小剑多次说过,这几年的南宁,好房子太少。

原因很简单,一是限价,而是精装3000,三是掺入各种杂质(回迁房、公租房、产权移交房等)。

不过,明年不太一样了。新上市的很多高地价盘,都是不限毛坯价的,个别还无产权移交房。

横盘的基调下,要想突围卖出2万+的价格,唯有坚持产品力。比拼产品力的时候,一定不缺好房子。

预计2020年,将会有10个左右轻奢楼盘上市,部分项目会比较惊艳。

重点关注楼盘有西园悦府、江山璟原、美的悦江府、龙湖双珑原著、龙光天瀛、建发央玺、新希望五象湖项目、盛邦滨江府、万科瑧山悦、万科第五园、建发五象湖新地块等。

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▲江山璟原户型创新了。

这其中,江山璟原肩负着阳光城品牌的重新树立,龙湖双珑原著、建发央玺等均是其在南宁的高端代表作。

而盛邦滨江府,则是蟠龙板块最值得期待的一线江景轻奢盘,也是盛邦在南宁的最高端产品,主力户型面积段预计为125-250㎡。

高端改善的,甚至终极改善的,2020年会有很多选择。前提是,备好钱。


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预测9:五象核心圈价格跳涨

前面已经说过,2020年会是板块房价分化加剧的一年。

小剑预测,沙井、兴宁东、三塘、相思湖、经开区、武鸣、空港等大部分板块都将持续横盘,涨是不太可能的。该有的优惠,2020年还会有。甚至,可能不乏降价促销者。

像凤岭北、老城中心等板块,房价将维持稳定。旧改加码之下,部分老城核心楼盘小涨也是可能的。

五象核心圈,如蟠龙、五象湖两个核心板块及泛五象湖区域,有望迎来跳涨。

预计五象湖核心及蟠龙高端盘会破2万+,泛五象湖预计达到1.5万元/㎡左右(此前主力为1.2万-1.3万元/㎡)。

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▲五象主要板块房价预测(仅供参考)

龙岗,虽有利好推动,但供应仍大,学铁商等配套缺乏,又以刚需为主,短期仍以横盘为主。想破1.5万,仍然无望。


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预测10:江景房价值继续释放

学区房、地铁房的价值已被大家广泛认可,且房价也已被炒的很高。这是大家都看到的机会,往往就不是机会了。

当下,邕江改良,但江景房还未被充分认知,价差也未与非江景房明显拉开。此时,便是机会。

与此同时,相比学区房、地铁房的重投资属性,江景房更重居住属性,还更稀缺。南宁在售将售的一线江景盘,目前不到20个。

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▲蓝将变“红”的邕江。

小剑预测,2020年,一线江景房的价值将继续释放。未来,部分较新的滨江带如白沙、柳沙、蟠龙、三岸、龙岗等,绝对会让你刮目相看。


中期观察:5年后可能出现的结局

①至2025年,南宁住宅均价大概率会处于1.6万-1.8万元/㎡之间,仍然破不了2万元/㎡。

②5年后,青秀与五象新区均价破2万元/㎡,两个区域的核心板块好产品房价破3万元/㎡。

③武鸣与空港两个“卫星城”,在开发商的自我狂欢之后陷入挣扎,房价还是过不了1万元/㎡。

④作为城市副中心的龙岗和三塘,值得多看一点,5年后可能超出许多人的想象。

⑤目前南宁新房成交量仍未见顶,但未来5年内必见顶,之后将会是稳中有降的趋势。

⑥区域、产品、房企、价格的全面分化到来。5年后,活跃的本土房企不会超过6家,没有30亿的年销售额,将会被边缘化或淘汰出局。无规模,就是死路一条,“小而美”始终行不通。

⑦房企被分销的绑架的现象,只会越来越严重。不过,人海战术的传统型分销,有望迎来更专业、更智能的分销模式的挑战。

⑧当下在售、在建和规划中的10余个小镇项目,5年之后,能正常存活下来的,不会超过5个。多数卖完房后,一到运营环节,就现了原形。


送给你的8句话,很有用

①买房催人进化。有些人,只有买了房才会有压力,有了压力才会有动力,有了动力收入才会翻倍。

②第1次总会很痛,心里还很怕。第2次第3次就不痛了,还会感觉很爽。是房事,也是买房的事。

③少点抱怨,多点实干。整天抱怨房价高、收入低,只会让你更加买不起房。幸福,不是抱怨出来的,而是奋斗出来的。

④只要有我Dang在,崩盘是不可能的。哪怕崩了,也有比你个高的人顶着呢。

⑤别整天为南宁的经济担心,为南宁的产业担心,有人比你更担心。

⑥别幻想大涨,也别妄想大跌。均价就1万多,能跌到哪去?

⑦未来15年南宁房价一定会经历起伏,有横盘,有大涨,有微跌,但整体仍是稳中有涨。

⑧五象再好,也不适合所有人,买房别只盯着五象。

PS:以上预测,仅供参考。买房有风险,投资要谨慎。想与作者深入探讨,请添加七小剑个人微信(微信号:hyg121212)。特别说明,备注公司+职务+姓名,更容易通过,非诚勿扰。

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文|七小剑   编|你莫愁
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