楼盘降价立马杀入?等等,你真的捡到便宜?

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文/老叨

[枯藤老树昏鸦,老叨劈材喂马]
只有当潮水褪去,才知道谁在裸泳。
自南宁楼市进入横盘期后,价值与价格水落石出,所有虚高的区域均原形毕露,不得已用最真实的面容面对每一个购房者。
尤其进入年末冲刺阶段,开发商降价促销,也许是房企的年报需要,也许是潮水退去而裸泳。
然而,总有少数价格坚挺,凭什么? 
 
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五象多盘价格大跳水
五象房价是最坚挺的区域。
就目前而言,五象核心区价格恒定,但其它板块有出现不同程度的松绑,改毛坯销售,推出特价房,变相降价,表现明显的是公寓产品。
最近,朋友圈刷屏最多的便是某盘的公寓,价格从1.4万-1.5万/㎡降到9000元/㎡,降幅5000元/㎡,的确有点猛。
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▲朋友圈截图
不止这个盘,有些楼盘直接卖7字头,可首付分期,首期3万多,月供1900元/月,这促销力度的确猛。
价格是最大的利器,每有降价,购房者就会蠢蠢欲动,恨不得买买买!
且慢!先思考为何降价?
一方面是年底有业绩任务的需求,另一原因是,有些楼盘处于配套待完善和尚未成熟的区域,更适合长线投资,持有时间相对长一些。
买公寓不是那里便宜就买哪,需要看准地段和人流量,及产品规划,才能保值升值。
再来看看总部基地核心区公寓价格变化。
现实是:在总部基地板块,区域内在售的公寓,价格坚挺,主力价在1.3万-1.8万/㎡。
当前主要在售公寓如云星时代广场1.3万-1.6万/㎡;瀚德IBC汇智广场均价1.2万/㎡,并没有出现降价现象。
无论是看销售价格还是我们的实际感受,五象核心区因有着硬配套支撑,价格坚挺,也是其价值所在。
 
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总部基地凭啥这么傲娇?
目前,五象公寓集中在售的在总部基地和龙岗、文旅等板块,如何选择?我们不妨问问自己投资的初衷,100%是为了回报,回报率从哪来?地段决定一切。
其实,从规划上来说,每一个板块,都有其自身的特点。不过,五象各个板块中,五象总部基地是城市中心,地位与级别均比较高。
今年,广西自贸区落定后,五象总部基地为自贸区现代金融板块。目前,累计入驻世界和国内500强企业32家、金融机构25家,是目前广西唯一的自治区级金融商务服务业集聚区。
除了板块定位的差别,还要重要的一条,也是非常现实的一条,那就是:地铁
  总部基地有双地铁交汇(3号线和4号线),这点不可低估。

地铁对公寓的影响非常深远,有地铁的地方就是有人流的地方。
2019年,在中国轨道交通排名当中,南宁客流量名列全国第17位,单位里程的客流量名列全国第14位(比天津市还要高),可见南宁地铁对人流量的吸附力度。
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▲南宁地铁客流在全国排名情况
越是商业CBD的地方,地铁吸引的人量越越大,拿1号线和2号线来说,1号线日均客流量约50万,2号线日均客流量为30万。
2号线经过的地方为老城区,人口密集,而客量越远没有1号线高,因为1号线经过朝阳、埌东这些城市CBD区域,大大提高地铁客运量。
3号线的客流量没有官方数据发布,只能静观。
最后,从成熟度上来比,总部基地已是高楼云立,有超100栋写字楼,已陆陆续续投入使用。
据统计,整体约80%的写字楼已建成,已经交付使用的约10家。
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▲总部基地已交付使用的写字楼项目

企业入驻满后,将承载着成千上万的办公人群的租赁需求和消费需求,这对公寓的需求是庞大的。

 
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同在总部基地,也有差别
钱是趋利的,人们对生活也是有追求的,动辄近百万的资产,没有人会随意决定投入某个盘,必定是深思熟虑之后的结果。
哪怕是同一个板块,也要做对比。
下面一张图,看懂总部基地不同位置差别:

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▲五象总部基地特点
  在五象大道沿线,北侧为各住宅小区,且很多已入付入住,居住氛围更浓厚些,不会受到繁华区域的叨扰,也能在短时间内实现互动,适合于自住和自用型的购房者。
而在五象大道南侧,一栋又一栋的写字楼,居住在写字楼里虽然方便,但缺少生活气息。
两个区域交汇的地方,才是宜居宜商,可以办公区和生活区自由切换,该区域在售公寓不多,主要为云星时代广场。
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▲云星时代广场位置
 
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它凭啥不降价?
位于五象大道沿线的云星时代广场价格坚挺,说明占据核心位置核心资源的物业形式,是新时代的硬通货

就好比:同样一家奶茶店,一家开在地铁口10米的位置,一家开在地铁口100米外的小巷中,生意自然不一样。这点上,公寓产品亦然。

一个好的公寓,不仅要区位好,人流量大,还要规划好,管理好,圈层好。只有这样,你所买的公寓产品才能租上价钱,云星时代广场又是怎样?

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▲项目沙盘 
首先,地段已不用多说,总部基地范围,将聚集大量人群,且为白领,客群高端,圈层更纯粹。

其次,投资公寓最主要是看租金收益,再对比东盟商务区,紧挨着CBD中心的天健国际公馆,租金高达150-300元/㎡·月,高于普通写字楼,同样在CBD中心的云星时代广场,随着企业入驻率提高,价值不言而喻。

另外,云星时代广场除了自行租赁外,可考虑托管连锁酒店管理,收益相对稳健。

第三,楼层高低不同,确保采风和通风。项目公寓共4栋楼, 1#为平层公寓(23层),3#为LOFT公寓(27层),2、5#楼,仅6层,错落有致,能更大的通风采光。

第四,相比周边公寓,云星梯户比低。梯户比高,楼层数多,赶在高峰期出门时,等电梯要急得跺脚。从下面表格对比发现,3#楼LOFT公寓为6梯25户,27层,密度不高,舒适度还不错。

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 ▲五象主要公寓梯户比
第五,层高做到报规最高5.09米,可隔两层使用,毛坯交付,怎么装修设计,业主自定。
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 ▲云星时代广场实景图
整体来看,云星时代广场价格坚挺也就不难理解了。
 
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入手前这些要知道
购买公寓,或者是冲着低价,也或许是冲着规划前景。
无论是哪种原因,首先要认清公寓自身的特点,50年产权、贷款周期10年、首付50%(有的可分期),需要区分是自持的还是有独立产权,自持的风险更大一些。
公寓的回报来自于租金和房价上涨带来的差价。
考虑出租,就要分析潜在租客,公寓的租客群体一般是创业型个体,或在附近工作的上班族,这些租客们往往为年轻人,对自然环境资源没有太大要求,但是对商业和地铁有着极强的依赖性。
考虑升值空间,在于地段,需要强有力的现实配套来做支撑,尽量往城市中心区域选择,免得一场空。
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文|老叨  编|小二郎
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·购买前,请务必看清售楼部红线内外不利因素公示,样板房非交付标准明示,并对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。

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