两万+的五象湖,某盘叫价一万二,来搅局的?

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两万+的五象湖,某盘叫价一万二,来搅局的?
文/你莫愁
[快意恩仇女“鉴”客,一支辣笔行天下]
时间来到2019年底,五象新区的楼市开始分化,尤其是五象湖板块。
最近发现,两个距离不到2公里的“邻居”盘,一个已迈上两万+,一个仍一万二,两者价差8000元/㎡。背后真相是啥?是不是捡漏的好机会?

两万+的五象湖,某盘叫价一万二,来搅局的?
五象湖新盘两万+,
不管你是否承认,五象湖核心板块新盘将全面进入2万+。
最近首开的龙光天瀛,果然不负众望,毛坯整体均价如期超过2万,其最抢手的60㎡户型,价格已达2.2万元/㎡。
而接下来陆续入市的建发央玺、新希望五象湖地块,由于拿地成本都已经1.4万+,未来房价2万+是大概率事件。
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▲五象湖核心或出现多个2万+楼盘。
诚然,面对意料中的2万+,仍有多方质疑,这个价,值吗?未来还有上涨空间?
但当“面粉价”(地价)就摆在那里时,面包价(房价)显然已经没有下调的可能性,这就是现实,残酷而真实!
至于价值,每个人心中都有一杆秤,市场自会给出判断。
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“邻居”仍卖一万二?
然而,就在五象湖核心板块新盘迈上2万+时,板块内却仍有楼盘卖1.2万。
它就是距离龙光天瀛不到两公里的五象澜庭府,当前均价1.2万/㎡!无外收!价格跟三个月前首开时一样一样的。
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▲澜庭府区位。
该项目由阳光城、大唐、世茂三家联合开发,总占地约240亩,共由3个地块组成,分别是沁苑、锦苑、臻苑,3个地块各有优缺点。
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▲澜庭府地块分布。
比如,锦苑组团邻近2号线延长线坛泽路站,沁苑组团近玉洞大道和楞塘中湖,后期的臻苑,离学校更近。
因为上市价合理,加之项目品质不错,一开始就极为受捧。
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澜庭府效果图。
还记得9月首开时,当天全线飘红,且首批几乎全是全款客户,按揭客户连挪小黄车的机会都没有。
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▲某购房群流出的讨论。
目前在售产品为70-125㎡的两房至四房,2梯4户或2梯5户设计,带装修交付,预计2021-2022年交房。
项目户型亮点之一就是阳台赠送可观。澜庭府户型阳台宽度最大达2米,面积最大14.8㎡,比不少户型房间都大。项目110㎡开间3.8米,阳台13㎡,最小70㎡户型阳台也有6.7㎡
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▲项目110㎡四房(左图)和70㎡三房(右图)。
据了解,其70㎡的爆款户型,当前仍有少量在售,首付最低约30万可上车。
 
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并非不想涨?
相距不到两公里,价差8000元,诚然,两盘地段、配套存在一定差异,但如此大差价未免有些夸奖?
为什么?
是澜庭府不好卖?
显然不是。数据显示,货量充足的澜庭府,成交一直稳居排行榜前列。
据克而瑞数据显示,11月澜庭府的单盘销售额排全市第4。
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▲11月销售前10。(来源:南宁克而瑞)
那为啥没提价?
最直接的原因是限价,澜庭府是一个限价项目。
时间拨回2018年12月,“阳光城+大唐+世茂”联合体,以约22.39亿元拿下项目地块,毛坯限价9100元/㎡!
既然如此,为何也没有额外溢价?
莫愁以为,无外乎两点:一是奉行低开高走策略,今年先趁价格优势走一波量;二,可能与项目联合开发有一定关系,有相互约束,规范操盘。
总之,这个价格是由当前各种客观因素所致,至于明年就不得而知了。
 
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是否真有空间?
说到这里,有人不禁要问,澜庭府未来是否真的有上涨空间?
给出判断前,不妨先看看目前该板块的市场表现。
首先,五象湖无疑是当前南宁最抗跌的板块之一。整体楼市转凉的今天,这里是少有未降价且仍在升温的板块。
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▲南宁楼市温度图。(来源:南宁楼事通)
其次,可售房源日渐有限。今年五象湖多个楼盘去化神速,纷纷清盘或接近清盘,澜庭府之所以还有量,是因为上市晚,体量大。
再次,即将新出让的地块仍具备“大热门”气质。12月份,五象新区计划出让4宗商住用地,2宗位于五象湖。
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其中一宗位于龙光天瀛旁(限地价9900元/㎡),一块位于澜庭府旁,看得出来,两块地的地段、品相都是上乘,并且还不限房价!所以,这两块地被不少房开盯着!
此外,五象湖一二手房倒挂非常明显。早在今年初,周边新盘价格还是1.1万+时,以华润二十四城为代表的部分小区价格最高价已破2万。
附近绿地国际花都、万科魅力之城等小区二手房主力价也是一万七八。
往西,合景天汇广场、万科金域蓝湾,龙光玖珑湖等也要1.6万+。
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▲五象湖部分二手房价格图。
如此明显的倒挂,导致购房者疯狂抢入五象湖,才有了板块内包括澜庭府等一批楼盘,纷纷逆势飘红的表现。
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最后的机会?
那么,当前1.2万/㎡的五象澜庭府是机会吗?
极有可能是。
第一,这个价格几乎是整个五象核心区的洼地了,当然这仅限商品房,不包括个别单位房。
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▲五象各版块价格示意图。
第二,所在五象湖核心板块在售房源比较紧张,即使有,比如新上市的楼盘或新拍地块都是价格不菲。
第三,澜庭府明年的价格走势不好说,毕竟政策和市场都存在不确定性。
因此,无论是投资还是自住,年底本来就是机会,而五象湖一万出头的价格确实难得。
当然,具体如何选择还要看自己的需求和资金实力。
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文|你莫愁/十面霾伏  编|八阿哥
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