1.2万/平抄底凤岭北?且慢!

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1.2万/平抄底凤岭北?且慢!
文/郭小襄
[向往诗和远方,喜欢专心码字]
南宁被蹭热度最高的,非凤岭北莫属。有扒友戏称,南宁分四个区:凤岭东、凤岭西、凤岭南、凤岭北。
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▲扒友留言。
最近,又有一楼盘,融创九熙府说自己“傲销凤岭北”了,价格很不“凤岭北”,只卖1.2万元/㎡,是真假凤岭北?
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又是“伪凤岭北
近年来,凤岭北被蹭热度太多,“伪凤岭北”不少。到底凤岭北如何界定?
首先应明确,凤岭北属青秀区。其次,凤岭北有官宣范围。
严格来说,正式的凤岭北规划范围,没有九熙府。不过,九熙府确实属于青秀区,位于凤岭北“近亲”地带——东站北片区范围内。
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▲东站北片区规划图。
因此,九熙府位于凤岭北大范围没毛病。当然,与凤岭北腹地还是有点差距的,这点要承认。
小襄踩盘看到,目前九熙府周边片区,尚处于开发初期,配套兑现还需时间。
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居然卖得还不错?
奇怪的是,这些争议似乎并未对九熙府销量带来太严重的影响。
根据克而瑞发布数据,九熙府9月首开,如今3个月卖了607套房,销售额8亿,位列凤岭北榜首。 
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▲凤岭北板块9-11月销售排行。来源:克而瑞
在住建局商品房公示系统上,截至12月3日,九熙府推出728套房源,网签624套。
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▲住建局商品房公示系统信息。
没想到,横盘期的九熙府走量却不慢,凭啥?
小襄认为,首先是价格,1.2万元/㎡的均价,是低于预期的,并且有些房源还不到这个价,加上无外收不绑车位、首付分期等政策,降低了上车门槛;
其次,“青秀盘”这张牌还是有效的;

最后,项目修了一条看房通道,连接合坡路,让购房者可直接感受“合坡路”的便捷。

虽然这样,但该盘依然还有不少未确定性,比如学区,比如合坡路何时通车。
 
 
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学校有待明确
当然, 市场对九熙府的质疑依然存在,比如学区!
在南宁,青秀区教育拥有绝对优势。南宁10大名校本部(小学),大多分布在青秀区。
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▲南宁10大名校(仅供参考)。
近年来,凤岭北一带,也引进不少名校分校,如滨湖路小学(山语城校区、长虹校区)、天桃实验学校(初中+小学)、民主路小学(佛子岭校区)等,教育配套较优质。
好学区确实能为楼盘加分。九熙府目前学校未定,却最近打出“12年青秀优质教育”。
据悉,项目属于二塘单元旧改项目,教育配套规划有幼儿园、60班小学、24班中学。 
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▲单元用地规划。
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▲学校规划。
其中,规划的60班小学,占地规模94亩,学位预计2400+,学位充足。
但目前中小学还是规划用地,具体学校尚未明确,未来教育配套如何,还需等待。
1.2万/平抄底凤岭北?且慢!合坡路真有那么香?
合坡路可谓今年不折不扣的“网红路”,这是东站北一条关键通道,也是片区楼盘仰仗的一条路。
该道路北接昆仑大道,南连凤凰岭路,直通凤岭北腹地,是凤岭北与兴宁东的重要纽带。
同时,合坡路已接入那安快速路,可快速去到五象新区。
事实上,该片区规划有 “三纵三横”的路网,但由于征地等问题,目前只有合坡路动工。 
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▲片区路网规划。
目前,合坡路靠东站段已经开通(靠昆仑大道端在建)。
为对合坡路一探究竟,小襄近期做了一次实地“测速”,从九熙府出发上合坡路后,确实很快就到了东站、凤岭北等地,到商务区也是10余分钟。
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▲合坡路航拍。来源:南宁楼市头条
可见,未来合坡路一旦全面建成通车,对东站北乃至大三塘确实是一大利好。
当然,也别妄想一条路的通车,能给房价带来立竿见影的刺激,毕竟一个区域的价值不止有一条路。
 
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1.2万到底值不值?
不管怎样,“青秀盘”九熙府周边目前还是荒荒的,那么1.2万的价格究竟值不值?
作为融创的青秀首盘,九熙府延续九府系园林,主打新东方风格,规划五重礼序,九重苑景。
目前,项目在售户型为93-136㎡三至四房。其中136㎡四房较为舒适,南北对流双阳台,客厅阳台宽7.5米,以1.2万均价计算,首套首付约32万,二套首付约64万。
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▲136㎡户型图。
这个价位,对比兴宁东(1万-1.2万元/㎡)略贵,但对比凤岭北核心区域(1.5万-2万元+/㎡),确实挺洼的! 
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▲凤岭北板块在售楼盘均价。(仅供参考)
若以32万首付为例,在长虹路只能买约110㎡的户型,换到凤岭北核心区,估计就看看七八十的小户了。
当然,单纯这样对比并非科学,毕竟地段、配套和成熟度不同,只是单就价格而言,有一定性价比。
不过,相信已上车或有意上车的购房者心里自然有杆秤。
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文|郭小襄  编|八阿哥
本文为项目推广信息

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