南宁这轮降价很不一样,主城区价格失守?

南宁这轮降价很不一样,主城区价格失守?

南宁这轮降价很不一样,主城区价格失守?

如果房价要降,从哪里开始?
几乎是恒定律:城市边缘,配套不成熟区域。

好几轮的降价潮中,南宁也遵循该条定律,城市外围不足以支撑更高的房价,是最不抗跌的区域。

年底,楼盘优惠战火蔓延,不少楼盘降价。

而这一轮降价,很反常,从核心区开始,如:凤岭南、旧城中心、龙岗。

可以说是核心区房价失守,说明了什么?


南宁这轮降价很不一样,主城区价格失守?

主城区降价“三剑客”

这一轮降价,从主城区燃起。直接看主城区降价图,旧城中心、凤岭南、龙岗,形成降价“三剑客”, 最高降2000/ m²

南宁这轮降价很不一样,主城区价格失守?

▲三个降价区域

但降价楼盘并不多,每个板块有一、两代表性楼盘,片区内一旦有楼盘降价,周边楼盘不是瑟瑟发抖,就是跟着降。

旧城中心以融创融公馆为代表,10月底,公寓产品全面9折,原价13000元/m²,降到12000元/㎡。

凤岭南是比较热的区域,保利领秀前城借双十一营销节点,推出特价房,原价16000元/㎡-17000元/㎡的房源,售价14000元/㎡-15000元/㎡,降了1500元/㎡。

同位于凤岭南的翡翠时光,推出新房源,均价14000元/㎡(毛坯现房),进一步拉低凤岭南房价。

上一周的“流量之王”非万达茂莫属。万达茂的降价风波,跳楼价8字头起,整体均价11000元/㎡,而在此之次售价13000元/㎡,最高降2000元/㎡。

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▲购房者排长队等待买万达茂。

把三个楼盘联系在一起挺有意思,地段位置都不差,都是主城区,房价却连连失守。

如果上面三个楼盘为降价"震源",会不会波及到周边楼盘?目前旁边楼盘没有明显降价,但销售速度已在放缓。

也许你会发起灵魂一问:为何偏偏是主城区降价?

很简单,一是可能有水份,炒热的区域,等市场回归时,房价该降;二是,年底了,开发商要回款


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为何不是边缘区域?

开发商都要回款,不一定要从主城区楼盘,可以从周边楼盘开始,但这次不一样,为何?

答案:边缘没有太多降价的空间。

以往,降得最快的是沙井、五象南、兴宁东等区域。

以曾经降得最频繁的沙井为例,这次不再见价格战,片区内主要在售楼盘及分布图如下:

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▲沙井楼盘分布

能不能再价,先看拿地成本。

龙光江南院子虽然拿地时楼面地价不高,仅3280元/㎡,但需建人才房105000㎡,中建邕和府一样需要建人才房30000㎡,均由政府回购,这也是成本。

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▲沙井主要在售新房价格及地价情况

再来看几个老盘,碧桂园公园壹号、万科悦江南,价格9字头精装,万科还打出了8字头的广告,而地价约4000元/ m²,除去建筑成本、营销成本,利润并不高。

如果沙井再降,那是亏本,在亏本面前,开发商选择能撑就撑。

其它区域,也是同理,拿地成本都不低,已经没有更大的降价空间。

但早期拿地的老盘,上述所说的降价“三剑客”,位于主城区,即便选择降价跑量,卖得好依然有利可图。


南宁这轮降价很不一样,主城区价格失守?
随时做好捡漏准备


市场降温背后写着“以价换量”四个大字。

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▲来源:数联天下

据数联天下数据,南宁各城区整体在售楼盘价格有所下调,10月商品住宅成交均价10,871元/m²,环比下降7.11%

距离年底这期间,降价促销成为了市场主流,年底这波要远胜于年初,最主要的一点就是开发商要回款。

接下来,楼市不排除再次出现“价格屠夫”, 年前你可能买到价格实在,甚至惊喜的楼盘。

值得留意的区域有:五象、龙岗、凤岭、老城区旧改地块。

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▲各区域温度图

凤岭南北:降价已开始,周边楼盘有可能推出优惠。

五象新区:没有明显降价,但可以肯定,外收少了,如果无外收,价格合适的情况,不妨留意。

老城区:目前不少旧改项目上市,如果是新盘首开,可能会有惊喜价,且老城区的配套不会差。

其它城区:也有楼盘推出优惠,但幅度不明显,购房者可根据自己需求来选择。

如果你的资金充足,所有楼盘欢迎全款,你做好捡漏准备。

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不是所有降价都能买 

年底楼盘大促,是购房者捡漏的好时机。但需要提醒,不是所有降价都能碰,不是所有楼盘在真降价

如果降价的是抗跌性差的公寓,或者房子自身存在问题,还需谨慎,这类房子转手难,市场流通性差,买了就成了接盘侠。

为了促进销售,开发商优惠的方式也很多,一口价、限时优惠、起步价、直接降价、渠道分销等,看着眼花缭乱的信息,还需辨别。

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▲几种优惠方式

一口价优惠成为楼盘促销标配,但很多实际优惠幅度并不大。

起步价,看着诱惑大,可能是噱头,实际去看时,置业顾问可能会告诉你:这套房源卖完了,引导你购房其它房源。

要捡漏还是要找准直接降价的楼盘。不管怎样,年底之前,大概率买到性价比不错的盘。

楼盘降价说来就来,甚至连预告都没有,来的猛烈又急促,你要做的,就是随时做好准备,合适的时机上合适的车。

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文|老叨  编|小二郎
本文版权归扒房所有
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