双地铁+双学区+卖毛坯,这个住宅公寓会不会香过头?

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双地铁+双学区+卖毛坯,这个住宅公寓会不会香过头?
文/小二郎
[小嘛小二郎,嘴大侃四方]

进入楼市下半场,市面上的公寓悄悄多了起来。无论是商业公寓还是住宅公寓,都摩拳擦掌,来抢一杯羹。
但是,公寓也分三六九等,不是买谁都赚。只有选对了,才是真的稳。
最近,扒友们翻牌很高的天健和府,即将推出毛坯住宅公寓。其投资潜力和香气指数如何?


双地铁+双学区+卖毛坯,这个住宅公寓会不会香过头?
南宁近40盘卖公寓
在扒天健和府之前,我们先来谈一谈南宁的公寓。
今年,可以称得上南宁的“公寓年”。商业公寓、住宅公寓、LOFT都坐在了一起暗中较量。
小二粗略统计,南宁共有近40多盘叫卖公寓。出人意料地,住宅公寓和商业公寓几乎平分秋色。
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▲南宁公寓在售一览(仅供参考,实际销售以售楼部为准)
楼市横盘期,虽然全南宁也渐渐“入秋”,不少楼盘打折促销,“9”字头叫卖的不少。
但对刚需来说,房子的门槛,仍然不低,需要掏“六个钱包”也未必能够得着。
对投资者来说,资金安全,比以往任何时期都重要。
公寓单价万元出头,总价不过四五十万,与总价动辄上百万起步的中大户相比,公寓的门槛,是大多数人努一努力就能够得着的房子。


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公寓也有三六九等
是时候把住宅公寓和商业公寓的区别说透了。
简单来说,住宅公寓可以落户,可以读书,物业费低,但占用房票;商业公寓不可以落户,不可以读书,物业费贵,但不占房票
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▲住宅公寓与商业公寓区别。
假如把投资分为几个等级,那么,住宅公寓只需要初中生水平,商业公寓需要大学生水平,写字楼得是研究生水平。
如何理解?按投资难易程度来说,住宅公寓<商业公寓<商铺<写字楼。
换句话说,对普通人甚至是小白,投资住宅公寓,是最稳妥的产品。
商业类产品,对投资水平的要求更高,选筹选得不对,很容易成为接盘侠,站在高岗上。
另外,商业公寓变现成本很高。假若转手,仅仅是税费这一项,就可以轻松抹平它的升值空间,很有可能是买的时候是多少,卖出去还是多少。
未来10年,比房价和升值空间更重要的,是安全性和流通性。
蒙眼买房的时代已经过去,请守好自己的财富,拿好自己手中的钱。


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住宅公寓毛坯开卖
说完公寓的“身世”,再开扒天健和府即将推出的公寓。
这个项目的公寓,“出身”不错,是根正苗红的住宅公寓所以,住宅公寓拥有的优点,它都占有。
同时,项目放话了还将毛坯销售,亮点相加更诱人了。
众所周知,“限价”之后,南宁楼市早已是精装的天下,毛坯房成稀缺。
今年是检验精装交付的一年,关掉滤镜、关掉“美颜”,不少楼盘纷纷翻车。
所以,南宁人盼星星盼月亮,就盼着楼盘卖毛坯。
从上述表格可知,住宅性质公寓卖毛坯,十分稀缺。
无论是用于自住还是投资,自己把控装修品质,延长房屋使用寿命,这一点,换谁都更青睐毛坯房。


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双地铁旁,直达五象
令人羡慕嫉妒恨的是,除了住宅性质+毛坯销售,天健和府的公寓还是个“双地铁盘”,紧邻地铁4、5号线。
实测发现,该项目距离地铁4号线金阳站约200米,离5号线那洪立交站约500米。这是“正地铁房”的距离。
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▲天健和府距离地铁4、5号线大致距离
“铁学商”是房产投资必备的因素,是未来升值或流通性的硬指标。
当然,地铁盘也有三六九等。假如地铁途经的区域,都不是重点开发的区域,它的价值也会打折扣。
地铁4号线,直达五象新区总部基地等重要区域,作为南宁双核之一,总部基地未来人气可期。
小二认为,你可以买不起五象新区,但途经五象地铁沿线的房子,可以有一套。
5号线则贯穿兴宁、西乡塘、江南等人流密度大的老城区,与4号线形成互补,且是目前唯一一条可与1、2、3、4号线换乘的地铁线。
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▲5号线示意。
也就是说,从地铁通达性来说,5号线可谓杠杠地。项目自带幼儿园、沛阳路小学,附近经开一中


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38-53㎡,都配阳台
当然,外部配套再硬核,买房也还得看自身产品是否OK。
天健和府的公寓位于13号楼,公寓主打38-53㎡,目前正在预约,具体价格尚未公布。
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▲公寓平面分布
从功能布局上看,公寓面积虽小,但五脏俱全。
面积最小的38㎡户型,卫生间、客厅、卧室、厨房等区间一样不少。
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▲38㎡户型
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▲43㎡户型
此外,每个户型都设计了绿化阳台,保证公寓良好的采光与通风。
还以38㎡户型为例,绿化阳台面积约4.32㎡,放在公寓产品里,还挺稀有的。
当然,公寓的通病它也有。比如梯户比较大,同一层住户较多,以后等电梯可能比较费时。
但6梯23户又比市面上很多4梯27户的设计,又更优秀了不少。


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大户也开始卖“毛”了
所谓“船小好调头”。住宅公寓是一款宜商宜居的灵活产品。它不仅适用于投资,对于小年轻,也十分友好。
公寓面积小,年轻人如果一开始买不起大户,不妨先上一套小户过渡,今后即便有了小孩,也不用担心孩子落户读书的问题。
等实力允许再“换车”,而住宅性质公寓流通性较强,更容易转手。
这就是扒哥常说的,即便买房自住,也要兼顾投资属性。
当然,假如自住想要一步到位,天健和府推出的7号楼,也是卖毛坯,面积从116-142㎡四房至五房。
这些户型,延续了一贯的高得房率。
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▲118㎡四房。
118㎡的四房,拓展面积约11㎡,虽不是双阳台对流,但整体动静分区,每一个主功能区间的面积相对舒适。
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▲142㎡五房
142㎡五房优势比较明显,动静分区,拓展面积达23㎡,双阳台对流,绿化阳台近7米。


【说在最后】
关于公寓投资,并非商业公寓不能买,而是对选筹的水平要求更高。现如今,买房一定要考虑变现力和流通性。
对于普通人,住宅公寓首付低、总价低、月供低。有“铁学商”加持的公寓(普通住宅也不例外),抗跌性、流通性往往更强。
而毛坯销售,没有了精装部分款项的限制,置业门槛可友好太多了。另外据说天健和府还支持公积金贷款。
综合来看,对于通勤半径范围合理的购房者,这个项目和产品是挺不错的选项!
当然,最终还要看价格,拭目以待。


【推荐阅读】
·南宁的真名校们,幸亏你们周边没“房”
·“我不是地王”


◆◆◆
文|小二郎   编|八阿哥
本文版权为扒房所有
【温馨提示】
·文中所涉及项目介绍、点评和留言回复,仅供参考,不作为您买房、投资依据或风险担保。我们力求客观真实,但无法涵盖项目所有信息,也难以准确预测房价变化。
·购买前,请务必看清售楼部红线内外不利因素公示,样板房非交付标准明示,并对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。

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